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??中房網(wǎng)訊（高鶴/文）2020年8月末，房地產(chǎn)調(diào)控融資新規(guī)“三道紅線”一鳴驚人；2020年最后一天，銀行涉房貸款“兩道紅線”破土而出。一條關(guān)于房企，一條涉及銀行，均劍指房地產(chǎn)資金鏈，融資難度持續(xù)升級。

??在房地產(chǎn)融資日漸趨緊的大環(huán)境下，開年房企拿地更加審慎。而在這種背景之下，也只有部分區(qū)域的土地市場熱度繼續(xù)保持高位。

??開年地市低位運(yùn)行，長三角熱度維系高位

??雖然受結(jié)構(gòu)性等因素影響，地價(jià)和溢價(jià)率有所回升，但房企整體拿地意愿仍不強(qiáng)烈，1月份土地市場成交規(guī)模處于低位。

??克而瑞日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月份全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積僅12248萬平方米，同環(huán)比分別下降30%和70%；成交總金額3676億元，環(huán)比下降近7成。

??從各類城市來看，一線城市成交建面504萬平方米，環(huán)比下降29%；二線城市成交建面2504萬平方米，環(huán)比下降75%；三四線城市成交建面9239萬平方米，環(huán)比下降75%，同比下降34%。

??從百強(qiáng)房企的拿地動(dòng)作來看，似乎更青睞二線及三四線城市。根據(jù)克而瑞監(jiān)測的數(shù)據(jù)，1月份百強(qiáng)房企拿地建面中三四線城市占比為57%，同比提升幅度較大。二線城市占比達(dá)到42%，僅有1%位于一線城市。

??具體到區(qū)域看，1月份百強(qiáng)房企拿地中43%位于長三角地區(qū)，24%位于中西部，環(huán)渤海和珠三角占比相對較低，分別為18%和15%。

??值得注意的是，2021年以來長三角地區(qū)的土拍熱度繼續(xù)保持高位。其中，杭州成交異常活躍，共計(jì)出讓59宗地，成交總建面高達(dá)405萬平方米。且半數(shù)地塊以最高限價(jià)+競自持出讓，最高限價(jià)成交已成市場常態(tài)，并且商辦地塊競拍顯著升溫。與此同時(shí)，寧波、合肥等城市土拍溢價(jià)率都在20%以上。

??此外，上海更是在新年首拍中推出了臨近城市中心人民廣場的黃浦豫園地塊，該地塊的起拍樓面價(jià)是上海有史以來出讓地塊中起拍樓板價(jià)最高的地塊，其出讓總價(jià)也高達(dá)176億元，最終由上海城投競得，成交樓板價(jià)為89567元/平方米，而該價(jià)格已經(jīng)超過2020年全國成交地塊的最高單價(jià)。

??規(guī)模房企仍是拿地主力

??隨著地市整體低位運(yùn)行，房企分化也更加明顯。1月份，在百強(qiáng)房企拿地中，品牌房企占比仍較大，尤其是頭部房企。

??其中，綠城中國、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)單月拿地金額分別超過170億元、150億元和80億元，位列前三；TOP15房企單月拿地投入均超過50億元；TOP100中40%房企單月拿地投入不足10億元。

??整體來看，三道紅線之下，仍有部分企業(yè)尚未進(jìn)入拿地狀態(tài)。從克而瑞發(fā)布的《2021年1月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》來看，有22家項(xiàng)目開發(fā)商入榜也足以見得當(dāng)前企業(yè)投資的謹(jǐn)慎態(tài)度。

??另一方面，國企央企拿地還呈現(xiàn)相對積極的態(tài)度，拿地金額排名靠前。浙系房企在長三角供地較多的情況下，投資搶先一步，綠城、濱江等房企拿地銷售比顯著高于行業(yè)平均和梯隊(duì)平均。

??最近一段時(shí)間以來，主管部門多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，金融部門多次加強(qiáng)管控、預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)?？硕鹧芯恐行姆治稣J(rèn)為，在2月份春節(jié)假期影響下，預(yù)計(jì)房企投資力度將持續(xù)維持低位。但隨著節(jié)后各城市供地恢復(fù)正常，想要在上半年快速補(bǔ)充貨值的企業(yè)將迎來窗口期。

??另外值得注意的是，1月31日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)市場體系行動(dòng)方案》中明確，將進(jìn)一步推動(dòng)經(jīng)營性土地要素市場化配置，開展土地指標(biāo)跨區(qū)域交易試點(diǎn)。易居研究院分析認(rèn)為，這將會(huì)對東部沿海重點(diǎn)城市、都市圈城市、省會(huì)城市產(chǎn)生較大影響，此舉有助于增加用地緊張區(qū)域的土地供應(yīng)。從土地投資和城市投資角度看，2021年的土地市場尤其值得關(guān)注。