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??“各地利好政策不斷落地并持續(xù)發(fā)酵，但城市之間分化趨勢(shì)有增無(wú)減。

??項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率，是從微觀反應(yīng)城市真實(shí)市場(chǎng)狀況的重要指標(biāo)。

??數(shù)據(jù)并不樂(lè)觀，根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)重點(diǎn)城市開(kāi)盤(pán)去化率超過(guò)60%的城市只有5個(gè)，分別為上海、合肥、臺(tái)州、杭州和蘇州。

??上述5城有一個(gè)共同特征，那就是集中在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的區(qū)域。

??房地產(chǎn)行業(yè)尚未全面回暖，重點(diǎn)城市開(kāi)盤(pán)去化率仍呈現(xiàn)出跌多漲少的特征。

??具體來(lái)看，重點(diǎn)城市分化加劇，受疫情負(fù)面波及較大，開(kāi)盤(pán)去化率階段性回調(diào)，比如南京。此外，客戶消費(fèi)欲望低，整體觀望情緒加重，以價(jià)換量也難挽成交頹勢(shì)，比如青島、濟(jì)南、揚(yáng)州。只有少數(shù)城市3月開(kāi)盤(pán)去化率穩(wěn)步回升，比如蘇州、惠州、深圳、珠海和鄭州?！?/p>

??01

??重點(diǎn)32城平均去化率僅為35%

??2022年以來(lái)，伴隨著樓市下行壓力加劇，各地政策暖風(fēng)頻吹，不過(guò)從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，3月百城成交同比跌幅仍有擴(kuò)大趨勢(shì)，降幅高達(dá)51%。

??聚焦項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化，3月，全國(guó)重點(diǎn)32個(gè)城市項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率仍然低位徘徊。從CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)看，重點(diǎn)32城平均去化率僅為35%，其中上海去化最高，達(dá)到90%以上，3月上海單項(xiàng)目最高去化率也達(dá)到了100%，最低去化率為86%。

??項(xiàng)目去化高于平均值的城市有14個(gè)，但開(kāi)盤(pán)去化率超六成的城市只有5個(gè)。此外，3月開(kāi)盤(pán)去化率較2月回落的城市共有8個(gè)，只有5個(gè)城市開(kāi)盤(pán)去化率有所回升。

??顯然，在市場(chǎng)尚未全面回暖的情況下，各城市市場(chǎng)熱度分化加劇。

表：全國(guó)重點(diǎn)城市2022年3月開(kāi)盤(pán)去化率變動(dòng)情況

??值得注意的是，城市內(nèi)部也呈現(xiàn)出明顯的分化。

??比如剛剛為樓市松綁的蘇州，3月9個(gè)項(xiàng)目推售，開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)到60%，但單項(xiàng)目最高去化率為100%，最低去化率只有7%。區(qū)域板塊分化行情持續(xù)加劇，核心板塊去化表現(xiàn)最好，園區(qū)更是有兩個(gè)倒掛盤(pán)“日光”，其次新城板塊去化率多在60%-80%。相城區(qū)去化堪憂，即便是在8.5-8.8折的基礎(chǔ)上，贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)、車(chē)位抵用券等，整體去化率仍低至20%。

表：2022年3月蘇州去化率大于80%的熱銷(xiāo)項(xiàng)目和去化率低于30%的滯銷(xiāo)項(xiàng)目基本情況（單位：元/平方米，套）

??02

??政策落地效果不一，鄭州市場(chǎng)積極修復(fù)

??先來(lái)看政策“松綁”力度較大的內(nèi)陸二線城市。

??政策落地效果不一，鄭州進(jìn)入了政策引導(dǎo)下的積極修復(fù)期，而福州、南寧整體延續(xù)慘淡行情。

??具體來(lái)看，鄭州新房市場(chǎng)項(xiàng)目來(lái)訪量和銷(xiāo)售流速穩(wěn)步提升。CRIC數(shù)據(jù)顯示，3月單項(xiàng)目月均到訪量和月均流速分別達(dá)到325組合20套，較1月低點(diǎn)增長(zhǎng)超1倍。二手房市場(chǎng)恢復(fù)速度明顯快于新房市場(chǎng)，客戶購(gòu)房信心穩(wěn)步提升，3月二手房帶看量高達(dá)5萬(wàn)余組，環(huán)比2月上漲140%，成交近2000套，環(huán)比2月上漲80%。

表：鄭州2022年以來(lái)單項(xiàng)目月均到訪量和銷(xiāo)售套數(shù)變動(dòng)情況（單位：組、套）

??與鄭州不同，福州、南寧政策放寬并未帶來(lái)預(yù)期中的回暖，整體行情慘淡。

??福州多數(shù)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率不足20%，僅萬(wàn)科城市之光集中開(kāi)盤(pán)，拉高整體認(rèn)購(gòu)率，市場(chǎng)并無(wú)實(shí)質(zhì)回暖。而南寧則表現(xiàn)出供需疲軟態(tài)勢(shì)，以價(jià)換量營(yíng)銷(xiāo)方式層出不窮。

表：福州2022年3月部分開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)情況（單位：元/平方米，套）

??這意味著，政策利好的落地效果除了和刺激力度或?qū)捤沙潭让芮邢嚓P(guān)，更主要的還是取決于城市自身基本面的好壞。比如福州、南寧，省會(huì)城市，但對(duì)省內(nèi)地市的吸附力較弱。

??03

??上海、北京熱度維持，蘇州、西安分化

??3月市場(chǎng)“高熱不退”的主要集中在上海、北京和杭州。蘇州、西安等區(qū)域板塊“冷熱不均”分化加劇。

??先來(lái)看上海。自3月中旬以來(lái)上海疫情爆發(fā)，但開(kāi)盤(pán)去化率依然居不同城市之首，高達(dá)90%以上。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上海3月9個(gè)已入市項(xiàng)目中，5個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分搖號(hào)，認(rèn)籌率200%左右，入市項(xiàng)目平均去化率在90%以上，即便銷(xiāo)售最差的項(xiàng)目去化率也高達(dá)80%以上，市場(chǎng)熱度可見(jiàn)一般。

表：上海2022年3月部分開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)情況（單位：元/平方米，套）

??再如北京，在供應(yīng)持續(xù)放量的情況下，市場(chǎng)活躍度穩(wěn)步提升。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，3月北京雖然整體開(kāi)盤(pán)去化率僅36%，但仍有部分單項(xiàng)目熱銷(xiāo)。比如共有產(chǎn)權(quán)紅盤(pán)海淀天恒·學(xué)院里開(kāi)放申購(gòu)，100人搶1套房；二手房帶看量明顯提升、成交周期縮短，成交量隨之攀升，市場(chǎng)整體修復(fù)。

??熱點(diǎn)二線城市中，杭州整體去化率高達(dá)63%，主城區(qū)市場(chǎng)熱度較高，而西安則呈現(xiàn)出兩極分化。

??比如西安，受疫情影響，3月有23個(gè)項(xiàng)目首開(kāi)或加推，主城區(qū)熱度顯著高于西咸新區(qū)，且兩個(gè)區(qū)域內(nèi)部各項(xiàng)目之間分化差異也非常明顯。

表：2022年3月西安去化率大于80%的熱銷(xiāo)項(xiàng)目和去化率低于20%的滯銷(xiāo)項(xiàng)目基本情況（單位：元/平方米，套）

??實(shí)際上，熱點(diǎn)二線城市熱銷(xiāo)項(xiàng)目也較難代表整體行情，由于項(xiàng)目所在版塊稀缺，部分存在“斷供”情況，且核心城市因“限價(jià)”原因?qū)е铝孙@著的一二手價(jià)格倒掛現(xiàn)象，再加上配套加持，性價(jià)比普遍較高。

??04

??廣州、成都、武漢仍在“筑底”

??仍有一部分城市尚在“筑底”階段。

??比如一線城市廣州，和成交熱度較高的成都、武漢，目前整體市場(chǎng)仍較為低迷，市場(chǎng)整體觀望情緒相對(duì)濃厚。

??以廣州為例，3月開(kāi)盤(pán)去化率為20%，僅為去年同期的一半，招商·弘陽(yáng)·雍云邸、中建宏泰學(xué)府悅城開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)率均不足10%，購(gòu)房者觀望情緒濃重。

??事實(shí)上，廣州、武漢均表現(xiàn)出供應(yīng)量的大幅萎縮，房企推盤(pán)積極性普遍不高。

??比如武漢，按推貨節(jié)奏來(lái)看，一季度僅供應(yīng)260萬(wàn)平方米，這與其高庫(kù)存和低迷的開(kāi)盤(pán)去化率密切相關(guān)，一方面廣狹義庫(kù)存去化周期分別達(dá)到了22個(gè)月和5年，另一方面項(xiàng)目去化持續(xù)走低，新盤(pán)去化率由1-2月的30%腰斬至3月的14%，已近一年來(lái)低點(diǎn)。

??此外，成都3月開(kāi)盤(pán)去化率為58%，但供應(yīng)和成交量仍處底部運(yùn)行，顯著低于2021年上半年月均值。目前成都限制性政策從嚴(yán)，首套房貸利率高達(dá)5.6%，購(gòu)房者當(dāng)前承擔(dān)的購(gòu)房壓力仍較大，一定程度上導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)后市信心不足。

??整體來(lái)看，尚有多數(shù)城市處于筑底階段，市場(chǎng)修復(fù)仍需要時(shí)間。

??過(guò)去3月，半數(shù)以上重點(diǎn)城市皆有不同程度的松綁，一季度利好“托市”政策頻出但效果并達(dá)到預(yù)期，另一方面，疫情多地集中爆發(fā)負(fù)面影響下，購(gòu)房需求或?qū)⑦f延至4、5月釋放。

??可以預(yù)見(jiàn)的是，城市市場(chǎng)的分化格局仍將延續(xù)。待政策利好持續(xù)發(fā)酵，“人+錢(qián)”集中的基本面較好的城市勢(shì)必率先回暖，諸如深圳、惠州、珠海、南京、無(wú)錫、常州等有望在二季度率先迎來(lái)“轉(zhuǎn)機(jī)”；武漢、鄭州、廈門(mén)等或?qū)⑤唲?dòng)傳導(dǎo)而筑底企穩(wěn)；對(duì)于昆明、南寧、重慶、福州、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)春等而言短期下行壓力依舊較大。