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??深圳樓市再傳重磅消息。

??4月20日下午，有關(guān)“深圳將取消二手房指導(dǎo)價(jià)”的消息在網(wǎng)上流傳，包括一是指導(dǎo)價(jià)不取消，不調(diào)整；二是銀行核定房?jī)r(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)，實(shí)際成交價(jià)孰低為準(zhǔn)，參考價(jià)僅作參考；三是即日起執(zhí)行。

??針對(duì)上述消息，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者第一時(shí)間向深圳多家銀行求證，均被告知“未正式發(fā)文?！?/p>

??深圳多名地產(chǎn)從業(yè)人士則向記者透露，目前雖沒(méi)有正式發(fā)文，但已有多家銀行在低調(diào)執(zhí)行。

??值得注意的是，4月20日晚間，深圳本土房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)樂(lè)有家一度恢復(fù)二手房業(yè)主真實(shí)報(bào)價(jià)，但沒(méi)過(guò)多久再次變?yōu)閰⒖純r(jià)模式；同時(shí)，深圳許多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已在以“取消二手房指導(dǎo)價(jià)”為賣(mài)點(diǎn)在朋友圈進(jìn)行宣傳。

??2021年2月8日，深圳市住房和建設(shè)局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深圳市住建局”）發(fā)布了《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“參考價(jià)政策”），將全市3595個(gè)小區(qū)納入。參考價(jià)政策要求相關(guān)機(jī)構(gòu)將其作為參考依據(jù)，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)下架高于指導(dǎo)價(jià)房源，銀行將其作為商業(yè)貸款發(fā)放依據(jù)等。其中金融端舉措尤為“致命”，商業(yè)銀行將其作為商業(yè)貸款發(fā)放依據(jù)，若成交價(jià)格高于參考價(jià)格，商業(yè)銀行僅按照參考價(jià)予以放貸，高于參考價(jià)部分須由購(gòu)房者自行解決，變相提高首付比例。

??參考價(jià)政策發(fā)布當(dāng)年，深圳二手房成交量數(shù)據(jù)“腰斬”。

??據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2021年深圳二手房網(wǎng)簽（含自助）44375套，相比上年120295套的網(wǎng)簽量，下降63.1%；2022年深圳二手房錄得（含自助）26853套，相比2021年下降39.5%，創(chuàng)下深房中協(xié)有二手房錄得量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最低值。

??二手房市場(chǎng)的低迷也間接影響著新房市場(chǎng)。

??“參考價(jià)政策的執(zhí)行很大程度上讓剛需客戶在購(gòu)房時(shí)提高了首付成本，從而使二手房的成交變得被動(dòng)，因此很多改善和置換客戶購(gòu)買(mǎi)新房的門(mén)檻提高了，需求也被抑制了。”深圳一位頭部房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)在接受記者采訪時(shí)候坦言，參考價(jià)政策早就該調(diào)整了，不過(guò)現(xiàn)在也不晚。

??另有一名深圳地產(chǎn)從業(yè)者告訴記者，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)“冷”了太久了，對(duì)于這一政策調(diào)整都持比較積極態(tài)度。

??一季度“以價(jià)換量”態(tài)勢(shì)明顯

??在二手房成交數(shù)量連續(xù)2年大幅走低的情況下，深圳市政府層面也多次透露過(guò)會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整計(jì)劃。

??2022年3月初，在媒體咨詢參考價(jià)調(diào)整相關(guān)內(nèi)容時(shí)，深圳市住建局曾以短信形式回復(fù)稱(chēng)，“會(huì)視調(diào)控要求和市場(chǎng)形勢(shì)適時(shí)對(duì)價(jià)格做出相應(yīng)調(diào)整，并于近期發(fā)布?！?/p>

??2023年2月，當(dāng)?shù)孛襟w記者通過(guò)12345政務(wù)服務(wù)熱線提問(wèn)“深圳二手房參考價(jià)執(zhí)行兩周年是否會(huì)有調(diào)整計(jì)劃”的問(wèn)題，深圳市住建局工作人員在電話里回應(yīng)表示，“內(nèi)部已根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)參考價(jià)做了一版方案，但調(diào)整時(shí)間還沒(méi)有定下來(lái)，是否發(fā)布也不一定?！?/p>

??雖然在參考價(jià)政策的調(diào)整上一直沒(méi)有正式文件，但今年開(kāi)年以來(lái)，對(duì)于深圳二手房市場(chǎng)利好的政策時(shí)有發(fā)出。

??1月，深圳市住建局、深圳市司法局、深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市地方金融監(jiān)督管理局、中國(guó)人民銀行深圳市中心支行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)深圳監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)《深圳市推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式的工作方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“方案”），探索推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式。根據(jù)方案，存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過(guò)戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實(shí)現(xiàn)用購(gòu)房款還舊貸款（使用買(mǎi)方的購(gòu)房資金來(lái)償還賣(mài)方的銀行貸款）。在二手房“帶押過(guò)戶”過(guò)程中，通過(guò)推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。

??疊加防疫政策的調(diào)整，今年一季度深圳二手房市場(chǎng)迎來(lái)久違的回暖。

??據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)披露，3月深圳全市二手房錄得（指深房中協(xié)以二手房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)起時(shí)間為口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，并非最終成交過(guò)戶套數(shù)）4943套，環(huán)比增長(zhǎng)率為39.2%，同比增長(zhǎng)率為227.8%，創(chuàng)下近2年來(lái)二手房單月交易量新高。

??不過(guò)，在成交數(shù)量上漲的同時(shí)，成交價(jià)格卻仍在下探，“以價(jià)換量”的態(tài)勢(shì)明顯。

??4月21日，記者通過(guò)購(gòu)房APP咨詢深圳當(dāng)?shù)囟址績(jī)r(jià)格時(shí)發(fā)現(xiàn)，除少數(shù)豪宅房源外，多數(shù)房源實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)低于或接近參考價(jià)。

??深圳某知名中介機(jī)構(gòu)的一名經(jīng)紀(jì)人告訴記者，現(xiàn)在深圳的二手房市場(chǎng)“泡沫”早已擠出，屬于買(mǎi)方市場(chǎng)，價(jià)格低于參考價(jià)很正常?！霸诒葏⒖純r(jià)低的基礎(chǔ)上，還可以跟業(yè)主再談?！?/p>

??根據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，二手房參考價(jià)出臺(tái)2年，深圳約有40%左右房源以低于參考價(jià)成交，超8成房源接近參考價(jià)成交。今年一季度深圳有25個(gè)片區(qū)價(jià)格同比下跌幅度超過(guò)10%，最高的甚至達(dá)到30%，下跌幅度較高的都是一些過(guò)去幾年上漲比較厲害的高價(jià)片區(qū)。

??從供應(yīng)端情況來(lái)看，當(dāng)前深圳二手房掛牌量處于高位，并在持續(xù)增加，截至今年3月底，深圳二手住宅掛牌量超5.3萬(wàn)套。

??進(jìn)入4月，市場(chǎng)普遍預(yù)期深圳二手房交易量或?qū)⒌陀?月。

??根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月第一周深圳市二手住宅共成交731套，環(huán)比下跌14.3%；面積共計(jì)70415平方米，環(huán)比下跌13.3%。

??影響幾何？

??“參考價(jià)政策早就該調(diào)整了，不過(guò)現(xiàn)在也不晚?！鄙鲜錾钲陬^部房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)在接受記者采訪時(shí)坦言，參考價(jià)政策的執(zhí)行很大程度上讓剛需客戶在購(gòu)房時(shí)提高了首付成本，從而使二手房成交變得被動(dòng)，因此很多改善和置換客戶購(gòu)買(mǎi)新房的門(mén)檻提高了，需求也被抑制了。

??記者注意到，在參考價(jià)政策執(zhí)行的首年，雖然二手房成交呈現(xiàn)“腰斬”，但是新房成交明顯上漲，深圳市住建局公布數(shù)據(jù)顯示，2021年深圳全年共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%。

??不過(guò)這種趨勢(shì)未能持續(xù)。到2022年，深圳全年新房住宅成交34441套，相比2021年的52417套而言，減少了34.29%，降幅超過(guò)三分之一。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，之前推出的二手房參考價(jià)主要目的，在于通過(guò)對(duì)二手房?jī)r(jià)格的變相管控來(lái)維護(hù)新房市場(chǎng)的價(jià)格穩(wěn)定與土地市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定，以維護(hù)土地財(cái)政、地方融資平臺(tái)公司，以及涉房金融體系的穩(wěn)定。不過(guò)二手房參考價(jià)的設(shè)定破壞了二手房市場(chǎng)本來(lái)的價(jià)格調(diào)整機(jī)制，造成了二手房流通的人為障礙，等于降低了房產(chǎn)的資產(chǎn)流動(dòng)性，自然反過(guò)來(lái)也影響了樓市的活躍度，進(jìn)而對(duì)新房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)造成了反噬與負(fù)面效應(yīng)。

??不過(guò)，想要調(diào)整這一政策也并不容易。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉坦言，二手房參考價(jià)已成為深圳樓市的長(zhǎng)效機(jī)制，這讓局面有些“騎虎難下”。如果參考價(jià)往上調(diào)整，就意味著刺激樓市，觸碰了“房住不炒”；如果往下調(diào)整，則會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌，從而形成房地產(chǎn)去杠桿和深圳房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。

??“深圳將取消二手房參考價(jià)”消息在網(wǎng)上流傳后，在整個(gè)深圳樓市引起較大的反響，深圳許多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已在以“取消二手房指導(dǎo)價(jià)”為賣(mài)點(diǎn)在朋友圈進(jìn)行宣傳。不過(guò)，銀行和各大中介平臺(tái)在公開(kāi)層面均未對(duì)此作出明確回應(yīng)。

??對(duì)于深圳“取消參考價(jià)”的影響在上述營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)看來(lái)，參考價(jià)政策對(duì)“房住不炒”的期許是好的，但是在實(shí)際的執(zhí)行中對(duì)人民改善生活環(huán)境的需求有抑制作用。參考價(jià)政策調(diào)整后，對(duì)二手房市場(chǎng)會(huì)有改善，對(duì)于新房市場(chǎng)也有一定利好。

??柏文喜也認(rèn)為，二手房參考價(jià)政策的調(diào)整，無(wú)疑有利于恢復(fù)二手房市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整機(jī)制，利好樓市活躍度和促進(jìn)樓市回暖。

??財(cái)經(jīng)評(píng)論員張雪峰補(bǔ)充說(shuō)，一方面，參考價(jià)政策的調(diào)整可以讓市場(chǎng)自主定價(jià)，避免政策干預(yù)過(guò)多，保證市場(chǎng)的公平和透明；另一方面，參考價(jià)政策的調(diào)整可以促進(jìn)市場(chǎng)的活躍，吸引更多購(gòu)房者和投資者進(jìn)入市場(chǎng)，推動(dòng)市場(chǎng)的復(fù)蘇和發(fā)展。同時(shí)，取消參考價(jià)還可以減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，提高購(gòu)房者的購(gòu)房能力，促進(jìn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

??Co-Found智庫(kù)秘書(shū)長(zhǎng)張新原則提醒，參考價(jià)政策若調(diào)整對(duì)于深圳樓市的復(fù)蘇有一定的促進(jìn)作用，但效果仍需要觀察研判。