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??隨著第七批次新盤大批量入市，上海新房市場已進(jìn)入低積分客戶購房階段。

??11月13日，上海第七批次公布集中上市57個新建商品住房項(xiàng)目，合計(jì)16060套新建住房，疊加第六批次部分樓盤近期認(rèn)購，近兩周以來上海新建商品住宅供應(yīng)量大增，多個樓盤如火如荼認(rèn)購中，各區(qū)域板塊樓盤進(jìn)入同臺競爭階段。

??記者實(shí)地走訪多個認(rèn)購樓盤發(fā)現(xiàn)，核心區(qū)域樓盤雖依然維持熱度，但購房者所需積分已大幅降低。一個月前要高積分才能買到的“紅盤”項(xiàng)目，現(xiàn)在50多分的購房者就已成為樓盤銷售人員爭搶的對象。

??10月31日，上海市青浦區(qū)徐涇板塊的招商象嶼蟠龍府二期開盤，推出337套房源，為80~138平方米高層戶型，備案均價(jià)60000元/平方米，當(dāng)時入圍分為75.85分，這意味著滬籍無房家庭需繳納145個月（約12年）社保、戶籍單身無房需繳納235個月（約20年）社保、非戶籍無房家庭需繳納235個月社保才能入圍。

??現(xiàn)在，上海新房市場多盤齊推，曾經(jīng)每盤必?zé)岬氖兄行募昂诵陌鍓K樓盤正進(jìn)入低積分和不觸發(fā)積分的市場格局，部分郊區(qū)高性價(jià)樓盤在此次新盤中脫穎而出。

??以閔行區(qū)認(rèn)購率較高的象嶼招商公園1872為例，備案均價(jià)52000元/平方米，周邊15號線、23號線紫龍路地鐵站正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)2027年通車，該樓盤因雙地鐵站軌道交通優(yōu)勢，截至11月23日上午，項(xiàng)目認(rèn)購人數(shù)超900組，認(rèn)購率約290%。

??閔行區(qū)顓橋紫薇花園在本批次中，以認(rèn)購率超200%觸發(fā)積分。

??位于上海市靜安區(qū)云飛東路的市北華庭本批次推出149套房源，備案均價(jià)99800元/平方米，截至11月23日上午11點(diǎn)，現(xiàn)場銷售人員稱，“149套房源認(rèn)購人數(shù)超280組。”

??同屬上海市區(qū)核心城區(qū)徐匯區(qū)羅秀路的尚海悅庭本批次推出80~118平方米531套房源，銷售均價(jià) 99400元/平方米，這個原本需要高積分才能入圍的板塊，11月24日下午現(xiàn)場銷售人員陳星對記者表示，“目前認(rèn)購人數(shù)不到700，可能不觸發(fā)積分?！?/p>

??“50分在我們項(xiàng)目已算高分?！?1月25日，越秀仁恒天樾園和項(xiàng)目部銷售經(jīng)理張鑫告訴記者，之前項(xiàng)目在今年10月第三期入圍分為77分。本批次379套房源目前認(rèn)購500多組客戶，尚有100組客戶待交錢，可能不觸發(fā)積分，即使觸發(fā)積分分?jǐn)?shù)可能在40多分。

??與越秀仁恒天樾園類似的還有位于青浦區(qū)的招商象嶼蟠龍府，項(xiàng)目位于上海大虹橋熱門板塊徐涇，該板塊曾創(chuàng)造了多個熱門“紅盤”，10月31日，該項(xiàng)目二期的入圍分還在75.85分，71分的購房者李濤就是蟠龍府二期“陪跑”中的一員?，F(xiàn)在再次認(rèn)購的李濤不僅是該樓盤為數(shù)不多的高分購房者，58分購房客也已成該項(xiàng)目認(rèn)購客戶中的高分“選手”。

??在熱門樓盤所需積分大幅下降、部分樓盤認(rèn)購率不足50%情況下，上海市郊區(qū)高性價(jià)比樓盤優(yōu)勢凸顯。

??以上海市浦東新區(qū)為例，在第七批次上市樓盤中約有10盤上市，共有2745套房源，截至11月23日認(rèn)購結(jié)束，從樓盤公布認(rèn)購數(shù)據(jù)中有5個樓盤認(rèn)購不足100%，僅有2個樓盤觸發(fā)積分。

??在認(rèn)購率不足的樓盤中，位于上海市浦東區(qū)沔新路的申茂雅苑推出240套房源，備案均價(jià)66000元/平方米，截至11月24日該盤認(rèn)購人數(shù)約200組，認(rèn)購率約86%；浦東新區(qū)秀景路的陽明花園推出171套房源，備案均價(jià)57500元/平方米，該盤認(rèn)購約90組客戶，認(rèn)購率53%。

??備受關(guān)注的2個觸發(fā)積分樓盤——森蘭壹公館本批次只有41套房源，備案均價(jià)70300元/平方米，認(rèn)購人數(shù)250組，認(rèn)購率達(dá)633%。該項(xiàng)目距離浦東陸家嘴核心區(qū)約14公里，距離洲海路地鐵站僅約200米，項(xiàng)目區(qū)位交通優(yōu)勢明顯。

??另一個觸發(fā)積分的樓盤為浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)的錢江大家文瀾府，該項(xiàng)目推出310套房源，備案均價(jià)34015元/平方米，認(rèn)購人數(shù)超420組，以認(rèn)購率138%觸發(fā)積分。該項(xiàng)目雖地處浦東遠(yuǎn)郊，離陸家嘴核心區(qū)約40公里，但距離惠南地鐵站約1.5公里，周邊居住氛圍濃厚，緊鄰南匯第二中學(xué)（東校區(qū)）與南匯外國語小學(xué)（共川校區(qū)），加上較低單價(jià)，在浦東多個認(rèn)購樓盤中脫穎而出。

??相較于錢江大家文瀾府的高認(rèn)購率，距其約5公里的森蘭·海天名筑本批次推出425套房源，備案均價(jià)54000元/平方米，截至11月24日僅認(rèn)購40多組客戶，認(rèn)購率不足10%。

??對于多個熱門樓盤入圍分的降低，上海中原地產(chǎn)市場資深分析師盧文曦表示，目前上海樓市處于調(diào)整周期，新房市場有所降溫，入圍分降低在第三季度已有所顯現(xiàn)，現(xiàn)在高分盤已經(jīng)極其稀少，“新房市場整體降溫跟今年新房推盤量加大有關(guān)，購房者分散，市場分化日趨明顯?！?/p>