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??青島市民王先生暗自慶幸：去年9月，他因湊不起首付擔(dān)心新房漲價(jià)而著急；沒(méi)想到進(jìn)入今年9月不僅有多個(gè)樓盤可以選，房?jī)r(jià)不漲反跌。

??在這個(gè)即將過(guò)去的“金九”，青島樓市整體處于下行通道。

??根據(jù)青島網(wǎng)上房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，上周（9月20日-9月26日）青島新房住宅成交約1865套，環(huán)比下滑7.4%，同比下滑45.74%，創(chuàng)今年除春節(jié)假期周外新低，出現(xiàn)“腰斬”式下跌。

??青島一位資深地產(chǎn)觀察人士表示表示，“行情好時(shí)青島新房每周成交3000套左右，從最近幾個(gè)月表現(xiàn)來(lái)看，僅有一半水準(zhǔn)。“

??“盡管今年青島新房整體去化速度和往年差別不大，但多個(gè)板塊出現(xiàn)以價(jià)換量情況?！鄙鲜鲇^察人士表示。

??另?yè)?jù)卓易數(shù)據(jù)提供的資料，截至9月29日，青島新建商品房庫(kù)存30.28萬(wàn)套，按照近6個(gè)月去化速度看，整體去化周期為24個(gè)月。去年同期庫(kù)存為28.9萬(wàn)套，整體去化周期為23個(gè)月。

??多個(gè)城市近郊板塊房?jī)r(jià)大跌

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，近期青島近郊多個(gè)板塊房?jī)r(jià)依然跌跌不休。8月份，上合示范區(qū)代表性大盤榮盛錦繡外灘推出了部分二期樓座，毛坯房源均價(jià)7500元/平方米，并贈(zèng)送價(jià)值6萬(wàn)元車位抵用券，與該項(xiàng)目高點(diǎn)時(shí)14000元/平方米價(jià)格相比，幾近“腰斬”；該項(xiàng)目推出特價(jià)房源后，8月份成交已經(jīng)攀升至200套/月以上。此前該項(xiàng)目月成交僅維持在40套水平。另外，膠州老城區(qū)項(xiàng)目保利和光塵樾以“工抵房”的名義推出40套單價(jià)“4”字頭房源，被業(yè)內(nèi)戲稱“膠州樓市地板價(jià)”。

??在濟(jì)南，也出現(xiàn)了存量大、去化周期長(zhǎng)、競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域，部分樓盤選擇“以價(jià)保量”方式推出特價(jià)房源。

??記者在市場(chǎng)中走訪發(fā)現(xiàn)，目前濟(jì)南市場(chǎng)上有多個(gè)樓盤推出優(yōu)惠購(gòu)房方案，包括特價(jià)房、買房送車位、老帶新折扣、成交送物業(yè)費(fèi)等，個(gè)別項(xiàng)目通過(guò)降價(jià)優(yōu)惠促進(jìn)了快速成交。位于張馬屯片區(qū)的尾盤項(xiàng)目時(shí)代公館直降約1000元-2000元/平方米，精裝修房源單價(jià)在13000元/平方米，一周左右30套房子清盤。

??“9月份煙臺(tái)樓市依然沒(méi)能走出低迷，整月商品住宅銷售套數(shù)在3000套左右，與‘牛市’相比成交量腰斬?！敝袊?guó)城市與區(qū)域治理研究院特聘專家陳雷表示，今年煙臺(tái)樓市和以往明顯不同，促銷已成為常態(tài)化。

??不過(guò)，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)看，山東納入監(jiān)測(cè)的多個(gè)城市新房?jī)r(jià)格卻在攀升：青島房?jī)r(jià)從2020年12月止跌返漲后，已經(jīng)連續(xù)上漲了9個(gè)月；濟(jì)南則是從2021年1月開(kāi)始連續(xù)上漲了8個(gè)月。

??“這種上漲可以定義為‘結(jié)構(gòu)性上漲’，主要是熱點(diǎn)板塊房?jī)r(jià)堅(jiān)挺甚至有較大幅度上漲，直接拉升了整體簽約價(jià)格?！鄙鲜銮鄭u資深地產(chǎn)觀察人士表示，“冷熱不均”依然是青島樓市基本面，浮山后、新都心、嶗山北片區(qū)中高端樓盤正成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。

??“像龍湖天奕、仁恒公園世紀(jì)等高端品質(zhì)項(xiàng)目雖不是’秒清‘但也一房難求，尤其以200多平方米戶型去化較好?！鄙綎|省房地產(chǎn)發(fā)展研究中心特約評(píng)論員許珊表示。

??“針對(duì)’雙節(jié)‘，在營(yíng)銷方面主要通過(guò)加推房源、砸金蛋、送家電等打折促銷活動(dòng)實(shí)現(xiàn)快速銷售和去化，與此同時(shí)提高了渠道費(fèi)用點(diǎn)位。”青島北岸城區(qū)一家頭部房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人李城（化名）對(duì)記者表示，盡管公司上下對(duì)這個(gè)節(jié)點(diǎn)非常重視，也針對(duì)性推出了相關(guān)活動(dòng)，從結(jié)果來(lái)看效果卻并不理想。

??“青島樓市整體偏冷，特別對(duì)以地緣客戶為主的近郊項(xiàng)目，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格變動(dòng)更為敏感，’國(guó)慶節(jié)‘期間’將推出特價(jià)房，看能不能撬動(dòng)客戶”。李城說(shuō)。

??“原先想著在‘金九’入市搶占一波市場(chǎng)熱度，前期也舉行了促銷活動(dòng)，進(jìn)行蓄客，但從開(kāi)盤情況看并不理想?！鼻鄭u新都心某項(xiàng)目渠道相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

??青島新都心某項(xiàng)目9月正好到推盤節(jié)點(diǎn)，但趕上青島第一批次集中供地項(xiàng)目排隊(duì)上市，搶走了一批客戶；最近項(xiàng)目決定重新制定營(yíng)銷策略，盡快去化。

??二手房交易陷入冰點(diǎn)

??二手房市場(chǎng)同樣如此。

??“目前，二手房放款周期過(guò)長(zhǎng)，著急用錢不得不‘割肉’成交，早拿到房款。”青島市民孫先生近期賣出了一套位于市北區(qū)洪山坡附近的117平方米二手房，這套房子成交周期只有40天左右，原價(jià)355萬(wàn)元，最后成交價(jià)310萬(wàn)元。

??濟(jì)南市民劉秀英是典型的改善置換人群。由于二手房受房齡、貸款難等因素影響，她位于汽車站片區(qū)的125平方米房子已掛出一年多無(wú)人問(wèn)津，倒是因水電暖及家具家電齊全，接到出租電話比較多，無(wú)奈之下只好先行出租再等待買家。

??記者了解到，在山東濟(jì)南、青島等存量交易占比較高的城市中，賣一套二手房再買一套新房的連環(huán)單普遍較多，二手房不出新房難買。

??“我們店這個(gè)月二手房成交量只有8月份的5成，經(jīng)紀(jì)人心態(tài)也有些著急，且隨著年底開(kāi)發(fā)商推出的越來(lái)越多的特價(jià)房，很多二手房客戶都轉(zhuǎn)向了新房。”青島鏈家遠(yuǎn)洋風(fēng)景店經(jīng)理孫鵬對(duì)記者表示，從今年7月份開(kāi)始，青島二手房市場(chǎng)明顯進(jìn)入下行通道，9月份青島二手房成交環(huán)比、同比都在下降，這種情況下買家更加從容，占據(jù)主動(dòng)權(quán)。

??數(shù)據(jù)也佐證了市場(chǎng)的轉(zhuǎn)冷。根據(jù)貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)，截至9月28日，青島市9月二手住宅網(wǎng)簽量不足1800套，預(yù)計(jì)環(huán)比降幅超過(guò)25%，價(jià)格方面，根據(jù)貝殼研究院二手價(jià)格指數(shù)監(jiān)測(cè)，9月青島二手房?jī)r(jià)格指數(shù)出現(xiàn)了比較大下降，已經(jīng)接近今年三四月份價(jià)格指數(shù)水平。

??“從近期二手房成交來(lái)看，近期客戶成交周期拉長(zhǎng)非常明顯，客戶成交周期平均拉長(zhǎng)20-30天，消費(fèi)者觀望情緒上升；此外，市場(chǎng)活躍度下降，降價(jià)房源占比大幅提高，客戶與業(yè)方雙方仍存在較大價(jià)格博弈?！鼻鄭u貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉倩倩表示，今年青島二手房掛牌量比較充足，從貝殼網(wǎng)掛牌量來(lái)看在持續(xù)增。

??同時(shí)，劉倩倩表示，全國(guó)各城市政策頻出、調(diào)控趨嚴(yán)，消費(fèi)者觀望情緒更加上升；再加上銀行信貸環(huán)境收緊，放款周期拉長(zhǎng)，對(duì)市場(chǎng)量?jī)r(jià)已產(chǎn)生比較大限制作用。

??“金九”成色不足成定局

??“今年九月算不上‘金九’，比上半年三四月份要差很多，與我們的預(yù)期是不一樣的?！睂O鵬如此評(píng)價(jià)青島“金九”樓市。

??劉倩倩也持同樣觀點(diǎn)，她認(rèn)為，全國(guó)多數(shù)城市9月二手房市場(chǎng)均呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊降現(xiàn)象，青島也不例外。

??陳雷認(rèn)為，煙臺(tái)樓市依然處于下行通道，上半年“小陽(yáng)春”使得市場(chǎng)需求提前釋放，從目前房企促銷效果來(lái)看并不是十分理想，不排除四季度房企繼續(xù)加大力度，用價(jià)格刺激市場(chǎng)，以價(jià)換量。

??“開(kāi)發(fā)企業(yè)即將面臨年終大考，希望能快速回現(xiàn)，四季度慣例會(huì)降價(jià)跑量，預(yù)計(jì)今年四季度至明年一季度市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)處于波谷位置?！鼻鄭u卓易數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)段敏敏表示，今年樓市政策形勢(shì)持續(xù)收緊，中央將房企、銀行、土地均納入監(jiān)管范圍，房企現(xiàn)金流緊缺直接影響市場(chǎng)走勢(shì)，同時(shí)，客戶觀望情緒基本形成，買漲不買跌心理會(huì)加速市場(chǎng)低迷。

??段敏敏還表示，目前，山東省內(nèi)城市如濟(jì)南、煙臺(tái)、臨沂、濟(jì)寧等當(dāng)前都出現(xiàn)不同程度降溫現(xiàn)象，不同城市分類而異。比如煙臺(tái)持續(xù)低迷，2018年市場(chǎng)需求透支、外來(lái)人口導(dǎo)入不足，市場(chǎng)調(diào)整周期會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間；臨沂、濟(jì)寧市場(chǎng)過(guò)熱，但人口基數(shù)大，城區(qū)吸附力強(qiáng)，降溫則是階段性回歸理性；青島、濟(jì)南底盤大、市場(chǎng)容量潛力預(yù)期好，市場(chǎng)降溫更多是配合政策調(diào)控出現(xiàn)的過(guò)渡情況。