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??今日要聞

??地產(chǎn)股估值跌至十年低點

??首輪集中供地即將落幕

??多地新一輪城市規(guī)劃建設(shè)開啟

??連平：房企流動負債超營收增速，建議優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

??上半年樓市呈“先揚后抑”特點

??上海首批集中供地攬金774億元

??武漢集中供地首日收金401億

??聚焦>>

??與持續(xù)增長的商品房市場相比，上市房企在二級市場的表現(xiàn)差強人意。國信證券研究近期分析指出，估值方面，當前地產(chǎn)板塊估值僅高于銀行和建筑裝飾板塊；縱向來看，目前板塊估值仍處于近10年較低水平。截至6月27日，年初至今地產(chǎn)板塊累計下跌7.09%，同期上證指數(shù)累計上升3.87%，大幅跑輸大盤。在地產(chǎn)板塊中，萬科、碧桂園、保利地產(chǎn)等龍頭股表現(xiàn)疲弱。截至6月25日收盤，萬科A收盤報24.51元/股，處于近3年來股價較低水平，股價已經(jīng)連跌三月；保利地產(chǎn)收盤報12.47元，盤中最低見12.25元，更創(chuàng)下2019年7月以來新低。針對地產(chǎn)板塊股價走勢，大部分券商的研究報告分析稱，地產(chǎn)行業(yè)受到“三道紅線”、“雙集中”等政策限制，企業(yè)加大杠桿做大規(guī)模難以為繼。同時，各地土地成本攀升，房價難以同比上漲，使得房企的利潤空間受到擠壓，利潤率下滑、行業(yè)微利已成為行業(yè)大趨勢。

??土地>>

??【1】集中供地被認為是“穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預(yù)期”的重要政策保障之一。截至6月24日，除上海和武漢外，已有20城先后完成首輪集中供地，20城共成交土地774宗，土地出讓金合計9060萬元。相關(guān)媒體梳理各城市土地出讓情況發(fā)現(xiàn)，首輪集中供地在控制土地成交溢價率和地價方面效果或不及預(yù)期。20城中，5城土地成交溢價率超20%，分別為重慶、杭州、深圳、廈門和寧波，其中重慶土地成交溢價率最高，達38.82%，單宗地塊成交溢價率最高近130%。高土地溢價率城市多為房地產(chǎn)熱點城市，房企拿地熱情高；集中供地帶來供地次數(shù)減少，增加房企土地儲備、城市占有率和團隊穩(wěn)定性等焦慮，驅(qū)動房企高價拿地。6城市土地成交溢價率低于10%，分別為長春、北京、青島、蘇州、長沙和成都，部分城市土地成交溢價率受制于嚴格的土地出讓規(guī)則，其余城市低土地溢價率亦受土拍起始價抬升、供應(yīng)地塊自身條件不佳、城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)不佳等因素影響。就土地成交均價而言，較2020年1-5月，完成首輪集中供地的20城中，僅4城土地成交樓面價下降，分別為廣州、北京、深圳和福州，下降區(qū)間在32-2667元/平方米之間。價格下降更多受土地出讓規(guī)則調(diào)整影響，以一線城市為主，但地價降幅不大。其余16城土地成交樓面價均出現(xiàn)不同程度上漲，其中12城土地成交樓面價絕對增長值破千，6城市土地成交樓面價破兩千，無錫、廈門和寧波土地成交樓面價上漲5000元/平方米以上。

??【2】6月25日，上海歷時6天的首批集中供地落幕，除1幅地塊終止出讓外，其余31宗宅地均獲成交，成交土地面積191.82萬㎡，成交建面393.82萬㎡，成交金額773.8億元，平均溢價率5.46%，整體成交樓面均價19649元/㎡。最終碧桂園、金地、中建各自斬獲了3宗地塊，并列拿地宗數(shù)第一；首創(chuàng)、光明、大華、保利則各自競得2宗地塊，其中保利的靜安大寧地塊總金額最高，達105億元。有多家企業(yè)首進上海拿地，如深圳鵬瑞集團、京東；也有如雅居樂等多年不曾在上海拿地的房企，也在本次土拍中強勢入駐。

??【3】6月25日，武漢首場集中供地落下帷幕，31宗地起始總價393.64億元，全部在當天順利成交，成交總價401.6億元。作為22城中最后一個揭面的選手，武漢土拍并未掀起太大波瀾，僅7宗地塊有競價溢價，平均溢價率為2.02%。

??宏觀>>

??6月26日，濟南市委十一屆十三次全會審議通過了《關(guān)于加快濟南新舊動能轉(zhuǎn)換起步區(qū)建設(shè)的意見》；6月22日，上海嘉定出臺《嘉定區(qū)加快新舊動能轉(zhuǎn)換、促進產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量協(xié)調(diào)發(fā)展若干意見》；6月3日泰安市召開新舊動能轉(zhuǎn)換“五年取得突破”動員部署會議……近期，多地密集出臺新一輪城市規(guī)劃建設(shè)方案，加快新舊動能轉(zhuǎn)換，搶占新動能發(fā)展高地。與此同時，圍繞新一代信息技術(shù)、生物醫(yī)藥、高端裝備制造等領(lǐng)域，地方正加快構(gòu)建以先進制造、新興產(chǎn)業(yè)為代表的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，并加緊謀劃新一批重點項目，加大財政、專項基金等多元資金支持，為推動新舊動能轉(zhuǎn)換提供強大產(chǎn)業(yè)支撐。

??觀點>>

??6月25日，植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長連平表示，2020年，除大型房企外，一些龍頭和中小型房企流動負債增速超過了營業(yè)收入增速，而短期負債增量超過收入水平是個比較危險的信號。尤其是小型房企有息負債增速并不像大中型房企有所下降，反而進一步擴大，償債壓力與日俱增、壓縮債務(wù)能力偏弱。未來如果不能有效改善，行業(yè)整體運行是會存在風險。同時，連平也給出了建議，在當下債務(wù)風險不斷上升的背景下，可以考慮提高直接融資比例，其中包括債券融資、信托融資、股權(quán)融資等，可以考慮合作開發(fā)、分拆物業(yè)IPO、債轉(zhuǎn)股，以及借鑒海外經(jīng)驗，合理運用房地產(chǎn)投資信托基金REITs、資產(chǎn)證券化以及夾層融資等方式，優(yōu)化房企融資結(jié)構(gòu)。

??市場>>

??今年首月，各線城市房價就開啟全面升溫模式，至一季度結(jié)束都保持較高的市場熱度。進入二季度后，中央和地方的一系列調(diào)控政策效應(yīng)釋放，市場熱度逐漸收斂，但如北京、深圳等部分熱點城市樓市熱度依然不減。為抑制市場過熱，上半年房地產(chǎn)調(diào)控政策全方位升級加碼。中央層面，住建部副部長倪虹率隊趕赴上海、深圳、北京、杭州等多地調(diào)研督導房地產(chǎn)工作，并約談了房價漲勢較快的南昌、廣州、合肥等城市。3月26日，銀保監(jiān)會、住建部和央行聯(lián)合印發(fā)通知，加大經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的監(jiān)管力度。地方層面，各地除了出臺限購、限貸、限售等方面的措施外，主要聚焦在打擊學區(qū)房炒作和嚴查經(jīng)營貸、消費貸等資金違規(guī)流入樓市上。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年1~5月各地房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)超過234次。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，“先揚后抑”可以概括為今年上半年的市場特點，這和政策面上住建部和地方政府的主動調(diào)控等有關(guān)。今年以來房價走勢和去年走勢有類似邏輯，即各類資金都在加快進入房地產(chǎn)市場，有很明顯的避險和保值情緒。而部分熱點城市房價熱度不減的現(xiàn)象，或與熱點城市人口規(guī)模不斷擴大后，各類購房需求隨之釋放等因素有關(guān)。