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??2021年5月31日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，聽(tīng)取“十四五”時(shí)期積極應(yīng)對(duì)人口老齡化重大政策舉措?yún)R報(bào)，審議《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的決定》。

??會(huì)議指出，黨的十八大以來(lái)，黨中央根據(jù)我國(guó)人口發(fā)展變化形勢(shì)，先后作出實(shí)施單獨(dú)兩孩、全面兩孩政策等重大決策部署，取得積極成效。同時(shí)，我國(guó)人口總量龐大，近年來(lái)人口老齡化程度加深。進(jìn)一步優(yōu)化生育政策，實(shí)施一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女政策及配套支持措施。

??“三孩政策”一出，社會(huì)各界議論紛紛，總體來(lái)看，一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女政策有利于改善我國(guó)人口結(jié)構(gòu)、落實(shí)積極應(yīng)對(duì)人口老齡化國(guó)家戰(zhàn)略、保持我國(guó)人力資源稟賦優(yōu)勢(shì)。

??數(shù)據(jù)顯示，2018年我國(guó)三孩及以上占新生人口比例約為7.4%，若該比例能達(dá)德國(guó)18%水平，在一孩、二孩人數(shù)保持不變的前提下，以2020年出生人口1200萬(wàn)人為基礎(chǔ)計(jì)算10.6%的增額，可增加約127萬(wàn)人，這一人口數(shù)據(jù)增幅對(duì)整體房地產(chǎn)行業(yè)的影響可謂杯水車薪。

??長(zhǎng)期來(lái)看，隨著社會(huì)家庭結(jié)構(gòu)比例中二孩、三孩比例的上升，產(chǎn)品需求結(jié)構(gòu)上三房、四房的需求占比或?qū)⑦M(jìn)一步上升。

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??“三孩”較高預(yù)計(jì)可增加約127萬(wàn)人

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年出生人口1465萬(wàn)人，其中二孩及以上比重達(dá)59.5%，比上年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)，前一年數(shù)據(jù)顯示2018年出生人口1523萬(wàn)人，二孩占比保持在50%左右，計(jì)算可得2018年三孩及以上約占出生人口數(shù)量的7.4%。

??中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)數(shù)據(jù)顯示，從2012到2016年期間，獨(dú)生子女家庭的人口比例約為50.9%，二孩約為37.8%，三孩約為11.3%，這一數(shù)據(jù)比我們2018年三孩約7.4%的數(shù)值要高出約3.9個(gè)百分點(diǎn)。

??近年來(lái)，我國(guó)新生總?cè)丝跀?shù)據(jù)呈下降趨勢(shì)，2018年新生人口1523萬(wàn)人，2019年新生人口1465萬(wàn)人，到了2020年，新生人口僅為1200萬(wàn)人。若以2018年三孩及以上占出生人口數(shù)量7.4%為“三孩占比”數(shù)據(jù)參考，以2020年最新出生人口1200萬(wàn)人統(tǒng)計(jì)，如果我們的三孩占比能達(dá)到臺(tái)灣地區(qū)約11.3%的水平，那么可增加約46.8萬(wàn)人。

??從同為亞洲地區(qū)的日本生育數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年日本統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了由國(guó)家社會(huì)保障和人口問(wèn)題研究所進(jìn)行的社會(huì)保障和人口問(wèn)題基本調(diào)查（出生趨勢(shì)基本調(diào)查），數(shù)據(jù)顯示2009年日本出生率是1.92，三孩及以上的出生率是0.26，占比約13.5%。

??若以日本13.5%的三孩占比來(lái)估算，同樣以2020年出生人口1200萬(wàn)人為基礎(chǔ)計(jì)算，那么“三孩政策”后約可增加73.2萬(wàn)人。

??從西方國(guó)家來(lái)看，聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年德國(guó)共約77萬(wàn)名新生兒出生，其中一孩36萬(wàn)人，二孩27萬(wàn)人，三孩約14萬(wàn)人，約占新生人口的18%。若以德國(guó)18%的三孩比例來(lái)估算，那么“三孩政策”后我國(guó)約可增加127萬(wàn)人。

??這一人口增幅對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，可謂杯水車薪，并不能造成較大影響。

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??高出生率地區(qū)或?qū)⒅畏績(jī)r(jià)上行

??事實(shí)上，從“二孩政策”來(lái)看，由于生育觀念的差異，不同城市的出生率水平也有所不同，這種差異進(jìn)而影響了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之間的不同。

??從我們選取的《2020年中國(guó)城市發(fā)展前景排行榜排名》TOP50城市，再加上10個(gè)高出生率的人口大市，包括臨沂、阜陽(yáng)、周口等樣本數(shù)據(jù)來(lái)看，在“二胎政策”的影響下，典型城市均在2016年或2017年迎來(lái)了生育小高峰，但其后出生率基本均呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。不過(guò)，由于生育觀念的差異，不同城市的出生率水平也有所不同，下降幅度也存在差異。

??結(jié)合樣本城市2019年戶籍人口出生率和2016-2019年間商品住宅成交規(guī)模變動(dòng)來(lái)看，對(duì)于調(diào)控政策比較嚴(yán)厲的城市來(lái)說(shuō)，出生率高的城市，商品住宅成交規(guī)模的下跌幅度也往往比較窄；而對(duì)于政策相對(duì)較為寬松的弱二線和三四線城市來(lái)看，出生率高，其商品住宅成交規(guī)模的上漲幅度也相對(duì)較高。

??從房?jī)r(jià)變動(dòng)方面來(lái)看，各城市統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，大部分樣本城市的房?jī)r(jià)在2016年至2019年三年間漲幅都超過(guò)了20%，結(jié)合出生率來(lái)看，一二線城市中，出生率越高的城市，房?jī)r(jià)上漲幅度也越大，典型如西安、貴陽(yáng)，房?jī)r(jià)漲幅均在8成以上；而出生率比較低的天津、哈爾濱，其房?jī)r(jià)漲幅均未超過(guò)25%。

??

??我們認(rèn)為，“三孩政策”推出后，原本較高出生率的地區(qū)，依然可能擁有較高出生率，這些地區(qū)也將繼續(xù)延續(xù)高出生率對(duì)房?jī)r(jià)的支撐托底作用。

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??三房、四房需求占比或?qū)⑸仙?/strong>

??相比于量?jī)r(jià)，多孩家庭對(duì)住宅成交結(jié)構(gòu)的影響相對(duì)更為明顯，近年來(lái)隨著二孩家庭逐漸增多，疊加潛在購(gòu)房消費(fèi)持續(xù)升級(jí)，三房、四房需求占比持續(xù)上升。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，在112個(gè)重點(diǎn)檢測(cè)城市中，2020年三房成交占比進(jìn)一步提升至59.24%，較2019年凈增長(zhǎng)2.32個(gè)百分點(diǎn)；四房成交占比也是穩(wěn)中有升，較2019年凈增長(zhǎng)0.85個(gè)百分點(diǎn)至20.2%。與此同時(shí)，剛需市場(chǎng)整體低迷，兩房去化速度明顯放緩，成交占比降至16.36%，較2019年凈減少2.33個(gè)百分點(diǎn)。

??具體來(lái)看，100平方米以上中大戶型成交占比皆升，剛需退坡，100平方米以下小戶型成交占比皆降。112個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市100平方米以上戶型成交占比66.8%，較2019年凈增加1.35個(gè)百分點(diǎn)，其中120-140平方米戶型暫以0.78個(gè)百分點(diǎn)漲幅居首。100平方米以下戶型成交占比33.2%，較2019年凈減少1.35個(gè)百分點(diǎn)，其中80-90平方米戶型暫以0.68個(gè)百分點(diǎn)跌幅居首。

??我們認(rèn)為，隨著“三孩政策”的實(shí)施，社會(huì)家庭結(jié)構(gòu)比例中二孩、三孩比例的上升，產(chǎn)品需求結(jié)構(gòu)上三房、四房的需求占比或?qū)⑦M(jìn)一步上升，針對(duì)多孩家庭的戶型設(shè)計(jì)也將越來(lái)越多。

??總體來(lái)看，“三孩政策”對(duì)新生人口的增量較為有限，對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可以說(shuō)是微乎其微，但隨著多孩家庭比例的提升，在項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)上可能會(huì)發(fā)生變化，比如面積、戶型等，對(duì)于多孩家庭來(lái)說(shuō)，房間的數(shù)量要求與以往三口之家區(qū)別較大，尤其是在中高端市場(chǎng)，需要考慮更多。