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??中房網(wǎng)訊（亞晨/文）回顧4月，中房網(wǎng)（微信公眾號(hào)：zhongfangwang）分別從“政策、市場(chǎng)、金融、企業(yè)、聲音”等五方面帶您一同回顧四月份以來(lái)的房地產(chǎn)大事件。

??政策

??入選事件

??時(shí)隔數(shù)月，高層會(huì)議再提“房住不炒”

??國(guó)常會(huì)：加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度

??發(fā)改委：督促人口300萬(wàn)以下城市全面取消落戶限制

??多地松綁樓市政策被撤回

??4月17日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析國(guó)內(nèi)外新冠肺炎疫情防控形勢(shì)，研究部署抓緊抓實(shí)抓細(xì)常態(tài)化疫情防控工作。同時(shí)，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作。從新華社的會(huì)議通稿來(lái)看，傳遞了高層對(duì)經(jīng)濟(jì)的最新判斷?！敖衲暌患径葮O不尋常”。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)前所未有，必須充分估計(jì)困難、風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，切實(shí)增強(qiáng)緊迫感，抓實(shí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展各項(xiàng)工作。對(duì)于房地產(chǎn)，會(huì)議再次提出“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，而最近一次中央政治局會(huì)議提“房住不炒”還是在2019年7月30日。

??4月14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，是改善居民居住條件、擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措。今年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶，比去年增加一倍，重點(diǎn)是2000年底前建成的住宅區(qū)。各地要統(tǒng)籌負(fù)責(zé)，按照居民意愿，重點(diǎn)改造完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平。建立政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)改造資金的機(jī)制，中央財(cái)政給予補(bǔ)助，地方政府專項(xiàng)債給予傾斜，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與改造運(yùn)營(yíng)。

??國(guó)家發(fā)改委近日印發(fā)的《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》提出，將推進(jìn)以縣城為重要載體的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)；促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，提升城市治理水平，推進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，實(shí)現(xiàn)1億非戶籍人口在城市落戶目標(biāo)和國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃圓滿收官，為全面建成小康社會(huì)提供有力支撐?！度蝿?wù)》同時(shí)明確，以深化改革戶籍制度和基本公共服務(wù)提供機(jī)制為路徑，打破阻礙勞動(dòng)力自由流動(dòng)的不合理壁壘，促進(jìn)人力資源優(yōu)化配置。其中，對(duì)于城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市，督促全面取消落戶限制。城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上城市，推動(dòng)基本取消重點(diǎn)人群落戶限制等內(nèi)容。

??地方房地產(chǎn)松綁政策近期頻現(xiàn)出臺(tái)后被撤回的情形。湖北省荊州市日前稱，決定停止執(zhí)行4月18日印發(fā)的樓市新政，其內(nèi)容包括降低首套和二套房首付比例、限時(shí)免契稅等。此前還有青島、海寧、廣州、濟(jì)南、寶雞、駐馬店等城市房地產(chǎn)松綁政策經(jīng)歷“一日游”或“幾日游”。為何有的地方政策出臺(tái)后被叫停？從上述撤回新政的地方來(lái)看，這些城市有的試圖降低首付比例，有的變相松綁限購(gòu)，有的試圖全面放開(kāi)公寓限購(gòu)，大都對(duì)需求側(cè)影響明顯。而被放行的政策則大多集中在通過(guò)人才政策降低落戶門檻、為房地產(chǎn)企業(yè)紓困等方面。業(yè)內(nèi)人士指出，關(guān)鍵在于政策出臺(tái)是不是會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)造成很大的波動(dòng)，以及對(duì)全國(guó)樓市是否會(huì)形成示范效應(yīng)。一旦政策力度過(guò)大，引發(fā)其他地方紛紛效仿，則極易重新建立起房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，這明顯與中央“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)相悖。

??市場(chǎng)

??入選事件

??央行報(bào)告：中國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶均1.5套住房

??四月房?jī)r(jià)上漲城市增至50城，南京唐山領(lǐng)漲

??統(tǒng)計(jì)局最新投資和銷售數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)在復(fù)蘇

??22省份公布老舊小區(qū)改造目標(biāo)，豫川魯成“大戶”

??4月24日，這份由中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查課題組發(fā)表的2019年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭總資產(chǎn)均值為317.9萬(wàn)元；家庭資產(chǎn)以實(shí)物資產(chǎn)為主，住房占比近七成，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。

??市場(chǎng)交易回暖與需求集中釋放，導(dǎo)致四月份新房和二手房?jī)r(jià)格上漲的城市數(shù)量進(jìn)一步增加。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，四月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有50個(gè)，環(huán)比下跌的城市有11個(gè)， 9個(gè)城市環(huán)比持平。其中，南京、唐山領(lǐng)跑，漲幅均為1.8%。從房?jī)r(jià)上漲和下跌的城市數(shù)量看，四月份上漲的城市數(shù)量相比三月份有明顯增加的現(xiàn)象，而下降的城市也大幅減少。[詳情]

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2020年1-4月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資33103億元，同比下降3.3%，降幅比1-3月份收窄4.4個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積33973萬(wàn)平方米，同比下降19.3%，降幅比1-3月份收窄7.0個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額31863億元，下降18.6%，降幅比1-3月份收窄6.1個(gè)百分點(diǎn)。分析人士認(rèn)為，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速跌幅較上月明顯收窄，后續(xù)隨著企業(yè)減負(fù)和各地供地節(jié)奏的加快，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)很快會(huì)由負(fù)轉(zhuǎn)正，進(jìn)一步體現(xiàn)了穩(wěn)投資、促發(fā)展的導(dǎo)向，也成為當(dāng)前全國(guó)各地拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資的一項(xiàng)重要內(nèi)容。從銷售方面來(lái)看，預(yù)計(jì)兩會(huì)后各類購(gòu)房政策會(huì)出現(xiàn)一定放松，樓市交易同比跌幅會(huì)逐漸縮小，進(jìn)一步體現(xiàn)了交易市場(chǎng)復(fù)蘇的導(dǎo)向。[詳情]

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有北京、河北、河南、遼寧、吉林、上海、四川、山東、湖北等22個(gè)省份公布了今年老舊小區(qū)改造目標(biāo)。梳理發(fā)現(xiàn)，已公布改造老舊小區(qū)目標(biāo)的22個(gè)省份中，河南以不少于50萬(wàn)戶位居首位，四川以46.3萬(wàn)戶緊隨其后，山東40萬(wàn)戶以上排在第三。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，從全國(guó)看，老舊小區(qū)改造是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，大量的存量住宅有改造升級(jí)的需求。這不僅僅可以帶來(lái)投資，也可以提高居民生活質(zhì)量。

??金融

??入選事件

??4月LPR“雙降”

??多舉措嚴(yán)防信貸資金流入樓市，“保單質(zhì)押貸款”也將納入監(jiān)管

??根據(jù)中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2020年4月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。對(duì)比3月LPR數(shù)據(jù)1年期LPR為4.05%、5年期以上LPR為4.75%，此次1年期和5年期以上LPR分別下降20個(gè)基點(diǎn)和10個(gè)基點(diǎn)，這也是自去年8月以來(lái)的最大降幅。據(jù)市場(chǎng)分析，此次LPR利率下調(diào)，進(jìn)一步體現(xiàn)了5年期或中長(zhǎng)期貸款下調(diào)的導(dǎo)向，對(duì)于降低包括房貸在內(nèi)的成本等都有較為積極的作用。

??深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的逆市上揚(yáng)，讓部分房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市現(xiàn)象引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，也給監(jiān)管層敲響了警鐘。在4月22日深圳市住建局、銀保監(jiān)局等五部門召開(kāi)通氣會(huì)，重申“房住不炒”的監(jiān)管底線之后，央行上?？偛恳矊?duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)出現(xiàn)的情況發(fā)聲，堅(jiān)持“房住不炒”定位，嚴(yán)禁以房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)抵押，通過(guò)個(gè)人消費(fèi)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規(guī)向購(gòu)房者提供資金，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。與此同時(shí)，銀保監(jiān)會(huì)向各家人身險(xiǎn)公司、地方監(jiān)管局下發(fā)了《人身保險(xiǎn)公司保單質(zhì)押貸款管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》，值得注意的是，意見(jiàn)稿在規(guī)定保單質(zhì)押貸款的貸款用途時(shí)強(qiáng)調(diào)，保險(xiǎn)公司在簽訂貸款協(xié)議時(shí)，應(yīng)對(duì)貸款用途進(jìn)行審核，并明確要求貸款申請(qǐng)人不得違反國(guó)家法律法規(guī)和政策規(guī)定將所借款項(xiàng)用于房地產(chǎn)和股票投機(jī)，不得用于購(gòu)買非法金融產(chǎn)品或參與非法集資，不得用于未上市股權(quán)投資。

??企業(yè)

??入選事件

??房企銷售目標(biāo)完成率排行榜出爐：完成情況不及去年同期

??《1-4月中國(guó)房企銷售TOP100排行榜》

??《1-4月中國(guó)房企新增貨值TOP100排行榜》

??國(guó)資委給央企參股投資劃紅線，央企將加速退出房地產(chǎn)

??隨著研究機(jī)構(gòu)對(duì)各家房企銷售數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)公布，今年前四月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售情況，也出現(xiàn)了一些變化。根據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，按照已公布2020年銷售目標(biāo)39家房企，結(jié)合克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)的銷售數(shù)據(jù)測(cè)算，已公布銷售目標(biāo)的房企前四月銷售目標(biāo)完成率均值為20.06%，相比一季度整體提升了7.65個(gè)百分點(diǎn)，但仍不及2019年同期的完成情況。在監(jiān)測(cè)的39家房企中，有18家房企銷售目標(biāo)完成率在均值以上。值得注意的是，僅有一家企業(yè)銷售目標(biāo)完成率達(dá)到三成以上，而去年同期銷售目標(biāo)完成率在三成以上的企業(yè)數(shù)量為9家。[詳情]

??克而瑞研究中心發(fā)布的《1-4月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》顯示，4月份市場(chǎng)熱度回升、房企加快供貨，百?gòu)?qiáng)房企銷售恢復(fù)情況略好于預(yù)期。市場(chǎng)層面，4月一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速轉(zhuǎn)暖，成交量環(huán)比增長(zhǎng)37%，24個(gè)二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程也明顯好于預(yù)期。企業(yè)層面，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額9002.3億元，較3月環(huán)比上升17.2%，較去年4月同比基本持平。整體而言，一季度以來(lái)市場(chǎng)及企業(yè)銷售表現(xiàn)正逐步恢復(fù)正軌。[詳情]

??克而瑞研究中心發(fā)布的《2020年1-4月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》顯示，4月末新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻提升至52億元，同環(huán)比分別上漲20%和23%，在經(jīng)過(guò)一輪“蟄伏期”后企業(yè)投拓節(jié)奏加快且拿地更偏好核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊，因此新增貨值增長(zhǎng)顯著。其中，綠城、碧桂園和保利發(fā)展分列新增貨值前三位，且年內(nèi)新增貨值均已突破千億。前四月銷售TOP20中已有13家房企新增貨值突破500億元，其中銷售TOP10房企新增貨值總量超過(guò)7300億元，占銷售百?gòu)?qiáng)36%，銷售前二十房企更是占據(jù)6成以上，強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)未變。若與銷售集中度對(duì)比，“一頭一尾”表現(xiàn)突出，TOP11-20、50強(qiáng)以后房企規(guī)模擴(kuò)張意愿仍較足。[詳情]

??國(guó)資委4月14日表示，為進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理，切實(shí)提高國(guó)有資本運(yùn)行和配置效率，有效防止國(guó)有資產(chǎn)流失，國(guó)資委就加強(qiáng)中央企業(yè)參股管理研究制定文件，組織中央企業(yè)開(kāi)展自查整改，切實(shí)規(guī)范參股經(jīng)營(yíng)投資行為。在《關(guān)于中央企業(yè)加強(qiáng)參股管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》中，國(guó)資委再次要求央企嚴(yán)把主業(yè)投資方向，不得為規(guī)避主業(yè)監(jiān)管要求，通過(guò)參股等方式開(kāi)展中央企業(yè)投資項(xiàng)目負(fù)面清單規(guī)定的商業(yè)性房地產(chǎn)等禁止類業(yè)務(wù)。這被業(yè)內(nèi)視為更為嚴(yán)厲的央企“退房令”。國(guó)資委此前多次強(qiáng)調(diào)，從嚴(yán)抓好中央企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃審核，投資計(jì)劃管理和非主業(yè)投資控制比例核定，堅(jiān)決禁止中央企業(yè)違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)和金融投資。日前，中國(guó)國(guó)家電網(wǎng)和中國(guó)航空集團(tuán)兩家非房地產(chǎn)主業(yè)央企宣布退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。非地產(chǎn)央企從事房地產(chǎn)業(yè)的“清零”任務(wù)向前邁出一大步。而在國(guó)家電網(wǎng)和中國(guó)航空集團(tuán)之前，實(shí)際上已經(jīng)有不少央企或者地方大型企業(yè)宣布退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，從2019年下半年以來(lái)，先后有中國(guó)重汽、山東黃金、兗礦集團(tuán)、山東高速等掛牌轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)子公司。

??聲音

??入選事件

??黃奇帆：改革現(xiàn)行住房公積金制度，為企業(yè)年金奠基礎(chǔ)

??劉世錦：建設(shè)都市圈是穩(wěn)增長(zhǎng)和高質(zhì)量發(fā)展的新引擎

??中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長(zhǎng)黃奇帆表示，截至2018年末，公積金繳存總額為145899.77億元，如今需要站在整個(gè)社會(huì)的角度思考，如何把這14.6萬(wàn)億元用得更好？如何為員工創(chuàng)造更大價(jià)值？如何為企業(yè)減負(fù)？如何讓中國(guó)資本市場(chǎng)更健康發(fā)展？解決這些問(wèn)題需要以改革現(xiàn)行公積金制度為突破口，帶動(dòng)年金制度體系的發(fā)展與完善，通過(guò)制度安排和轉(zhuǎn)化，將中國(guó)特色的“公積金”轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老預(yù)籌資金的組成部分，并入市投資，從而做到讓員工、企業(yè)、國(guó)家都受益。

??中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副理事長(zhǎng)劉世錦表示，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入中速增長(zhǎng)期后，結(jié)構(gòu)性潛能的內(nèi)容將發(fā)生很大變化。從空間角度看，今后五到十年，最大的結(jié)構(gòu)性潛能就是都市圈和城市群加快發(fā)展。都市圈發(fā)展通過(guò)疏解核心城市的結(jié)構(gòu)性矛盾、擴(kuò)展城市化空間，小分散、大集中，實(shí)現(xiàn)大城市超大城市的轉(zhuǎn)型升級(jí)。都市圈的發(fā)展，重點(diǎn)是“圈”的發(fā)展，通過(guò)“圈”與核心城區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和再平衡，提升城市發(fā)展的空間、質(zhì)量、效率和可持續(xù)性。具體來(lái)說(shuō)，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，特別是制造業(yè)在降成本的基礎(chǔ)上提高專業(yè)化水平；有利于人口結(jié)構(gòu)調(diào)整，大幅度改善居住環(huán)境和生活品質(zhì)；有利于職住平衡，減緩擁堵、污染和通勤壓力；有利于進(jìn)城農(nóng)民工和其他外來(lái)人口改進(jìn)居住條件，獲取應(yīng)有的基本公共服務(wù)；有利于擴(kuò)大投資和消費(fèi)需求，提高已有產(chǎn)能利用率，形成重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新動(dòng)能；有利于帶動(dòng)創(chuàng)新和綠色發(fā)展，促進(jìn)生產(chǎn)生活轉(zhuǎn)向高質(zhì)量、可持續(xù)、有韌性的新發(fā)展方式。