2012下半年房地產(chǎn)形勢預判

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資預測

2012年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資名義增長16.6%，同比增速持續(xù)回落。房地產(chǎn)投資增幅的高位回落，與整體市場的全面調(diào)整密不可分。預計今年前三季度房地產(chǎn)投資累計達到5.08萬億元，同比增幅為15%。第三季度開發(fā)投資凈增長2萬億，基本與第二季度持平。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資預計維持在7.22萬億的預測水平上，同比增長12%?？傮w看，房地產(chǎn)開發(fā)投資能夠保持雙位數(shù)增長，但增速較去年有了明顯放緩。

依據(jù)一：房地產(chǎn)市場短期回暖，但不會出現(xiàn)大范圍持續(xù)性反轉(zhuǎn)，開發(fā)企業(yè)投資依然謹慎。雖然二季度末房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了久違的回暖，但這輪回暖是由前期積累的自住型購房需求帶動和支撐的。限購政策不放松，決定了投資投機性購房需求依然被緊緊遏制。開發(fā)企業(yè)獲得市場快速去化的窗口期比較短暫。在政策依然不明朗的情況下，企業(yè)投資積極性依然不高。

依據(jù)二：保障性安居工程、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等推動開發(fā)投資增長。下半年保障性安居工程投資依然是房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要組成部分。如果說上半年更加注重開工率的完成，下半年則更加側(cè)重后續(xù)投資的跟進及相當規(guī)模保障房的完工，這就決定了下半年保障房投資規(guī)模要加大。另外，非住宅領(lǐng)域的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)依然是開發(fā)企業(yè)關(guān)注和投資的新興領(lǐng)域，在開發(fā)投資總額總的占比將繼續(xù)提高。

依據(jù)三：“穩(wěn)增長”因素。下半年是我國落實“穩(wěn)增長”的關(guān)鍵期，政治局會議強調(diào)了加大普通住房供應和消費，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展包括投資的增長也是確保宏觀經(jīng)濟“穩(wěn)增長”的重要一環(huán)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源預測

(一)房地產(chǎn)資金來源總額增10%左右

2012年上半年，受市場回暖因素影響，資金來源總額穩(wěn)步增長，二季度同比增幅也一舉扭轉(zhuǎn)了此前三個季度下降的趨勢。其中自籌資金和其他資金的貢獻度最大。

雖然央行表示當前的貨幣寬松是定向?qū)捤?，房地產(chǎn)貸款依然受到限制，但隨著貨幣政策逐步放開，特別是降息、降低存款準備金率等典型貨幣政策工具的運用，房地產(chǎn)資金的外部供應環(huán)境依然寬松，各類資金可以曲線進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，從而開發(fā)企業(yè)的資金來源將有所改觀。預計前三季度，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量達到6.78萬億，同比增長9%。第三季度資金來源總量達到2.45萬億，達到近四個季度的新高。預計全年房地產(chǎn)資金來源總額達到9.2萬億，同比增長達到10%。

(二)資金來源結(jié)構(gòu)中，自籌資金和其他資金占比將上升

2012年二季度資金來源結(jié)構(gòu)中，國內(nèi)貸款占比較一季度下滑了5個百分點，表面原因是國內(nèi)貸款總量環(huán)比回落，本質(zhì)原因是緊縮性調(diào)控政策依然對開發(fā)企業(yè)限制貸款，即貨幣政策定向放松，有保有壓，房地產(chǎn)領(lǐng)域正是被“壓”的對象。預計第三季度，國內(nèi)貸款形勢不會好轉(zhuǎn)，但外部流動性寬松會促進自籌資金及其他資金來源的占比上升，總量同比也將保持正增長。

三、土地市場預測

(一)房地產(chǎn)土地供應總體表現(xiàn)為量跌價滯，保障性安居工程用地應保盡保

2012年上半年房地產(chǎn)用地供應量同比有所回落，地價漲幅逐季收窄，流標流拍宗地數(shù)量較大，總體上市場呈量跌價滯局面，景氣度較低，處于盤整下行階段。上半年房地產(chǎn)用地供應5.97萬公頃，同比減少15%。其中，住房用地供應4.08萬公頃，同比減少21.7%。

預計今年第三季度，房地產(chǎn)用地供應量價會略有回升，前三季度累計住房用地供應量在7萬公頃左右，基本格局仍將保持平穩(wěn)。全年住宅土地供應量12萬公頃左右，同比下跌12%。

房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積一般為土地供應量的30%左右，預計全年開發(fā)企業(yè)購置面積總量在4億平方米左右。保障房用地三季度將保持平穩(wěn)增長，全年要完成700萬套保障房開工任務(wù)，第四季度預計用地會有所增加，綜合分析，前三季度保障房供地1.8萬公頃，全年2.8萬公頃，實現(xiàn)保障房用地的應保盡保。

由于下半年是國家“穩(wěn)增長”的關(guān)鍵期，民間版“4萬億”投資計劃已經(jīng)悄然啟動，工業(yè)倉儲、交通等基礎(chǔ)設(shè)施用地的占比將逐步上升。

(二)土地市場整體回調(diào)與高價地塊涌現(xiàn)同時存在

2012年上半年開發(fā)企業(yè)土地購置面積為1.7億平方米，同比回落了2成，土地市場整體回調(diào)明顯，土地流標流拍現(xiàn)象增多。由于房地產(chǎn)緊縮調(diào)控政策不變，甚至有進一步加強的態(tài)勢，開發(fā)企業(yè)拿地將更加謹慎，央企被要求配合中央政府“抑房價”，在高價地的獲取方面受到一定的制約。

雖然目前一些地方出現(xiàn)了所謂的“地王”，但這類地塊大都屬于優(yōu)質(zhì)商務(wù)地塊，屬于稀缺地塊，拍出高價實屬正常。因此，“地王”的存在與大資金的投機炒作關(guān)系不大，也太可能引發(fā)全面的土地市場價格反彈。

下半年土地市場依然處于整體調(diào)整的狀態(tài)，全年開發(fā)企業(yè)土地購置面積預計在4億平方米左右，較去年有小幅回落。2012年保障房新開工量比2011年明顯下降，開發(fā)商購置保障性住房用地總量減少。

(三)全國土地成交均價漲幅將繼續(xù)收窄，全年漲幅3%左右

2012年上半年，地價總體平穩(wěn)，同比增速持續(xù)放緩，重點區(qū)域住宅地價環(huán)比仍為負增長。前兩個季度住宅地價環(huán)比增長率分別為-0.04%、0.13%，同比增長率分別為3.7%、1.77%。隨著土地市場的繼續(xù)調(diào)整，住宅地價下半年增幅繼續(xù)回落，但全年整體增幅在3%左右。

四、房地產(chǎn)市場供給預測

(一)2012年第三季度商品房新開工面積環(huán)比回升，全年新開工面積下降5%

2012年上半年房屋新開工面積9.23億平方米，同比下降7.1%，市場調(diào)整幅度超過普遍預期。下半年第三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈狀況將有所緩解，融資和回款速度加快，加上保障性安居工程的剛性任務(wù)，總的新開工面積將環(huán)比回升。但全年新開工數(shù)據(jù)依然維持同比回落5%左右的預期。

2012年上半年房屋竣工面積3.3億平方米，同比增長20.7%，增速較一季度有回落。全年預計竣工面積在10億平方米，同比增12%，增速進一步回落。

下半年開發(fā)企業(yè)將繼續(xù)抓緊以價換量銷售措施，把握銷售窗口期，預計有兩種做法，一是即將完工的項目盡快竣工銷售，二是剛開工的項目適當延長施工周期。開發(fā)企業(yè)需要考慮的因素是，未來半年到一年依然是政策緊縮期，樓市的冬天還未過去，市場預期也不宜太樂觀。企業(yè)保持健康現(xiàn)金流，依然是未來可持續(xù)生存的關(guān)鍵。

(二)住房供應結(jié)構(gòu)以自住需求為導向

不久前召開的政治局工作會議，要求“增加普通商品房特別是中小套型住房供應，抓好保障性安居工程建設(shè)，滿足居民合理的自住性住房需求”。政策的落腳點是滿足居民合理的自主性住房需求，這種需求可以是首套，也可以是第二套，但用途要求是自住。從居民的消費能力看，高端住宅也可能是自住需求，但比例不會太大。大部分自住需求應該是中小套型普通商品住宅及保障性安居工程。這是由居民收入結(jié)構(gòu)和消費能力決定的，也是人多地少的國情決定的。

(三)商辦類物業(yè)供應比例增大

從去年及上半年的新開工情況看，商辦類物業(yè)的增幅明顯高于住宅物業(yè)，按照一般施工周期，下半年或明年，商辦類物業(yè)的竣工和實際市場供應量將明顯增長，占總體市場供應的比例也相應增大。

五、房地產(chǎn)市場需求預測

(一)2012年商品房銷售量預計持平或略低于去年水平

2012年上半年商品房成交量4億平方米，同比下降10%。雖然上半年市場整體調(diào)整態(tài)勢明顯，但5-6月份的反彈顯示了市場剛性需求的潛在動力。另外，限購政策效力的遞減作用下，部分改善型需求甚至投資需求也能夠再次進入到市場中，也助推了市場成交量和價格的回升。預計下半年商品房銷售形勢將延續(xù)回暖的態(tài)勢，全年市場可能并不會太悲觀，而是相對去年持平或略有回調(diào)。

主要影響因素：一是市場預期已經(jīng)發(fā)生改變。在貨幣政策持續(xù)寬松，地方政府不斷試探微調(diào)政策，與市場成交量的不斷上升促成了市場向上發(fā)展的預期；二是“金九銀十”房產(chǎn)傳統(tǒng)銷售旺季到來，下半年市場表現(xiàn)也不會太差；三是市場回暖可持續(xù)性和高度存局限性?；嘏饕獎恿κ亲宰⌒秃透纳菩唾彿啃枨?，大部分投資投機需求被阻擋，這就意味著銷售量不會大規(guī)模井噴；四是中央要求“切實防止房價反彈”，控制房價必然會影響到成交量的擴大。

兩方因素共同決定，今年整體樓市將會在相對理性、可控的狀態(tài)下發(fā)展，整體成交量與去年持平或略低。

(二)貨幣政策繼續(xù)寬松放大了市場回暖預期

預計下半年央行將下調(diào)存款準備金率2次左右，降息1次左右，貨幣政策繼續(xù)沿寬松軌道推進。對于房地產(chǎn)市場，央行銀監(jiān)會表態(tài)要嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策，即在限購限貸框架下，對首套購房需求要給予相應的信貸優(yōu)惠，二套房相應提高貸款門檻。開發(fā)信貸方面，雖然國內(nèi)貸款占企業(yè)資金來源的比重在上半年有所下降，但下半年情況將有所改觀。綜合看，從消費到開發(fā)，貨幣政策放松有利于市場回暖預期的增強。這也是將增加“金九銀十”銷售旺季的成色。

六、房地產(chǎn)市場價格預測

]

(一)全國商品房價格觸底，同比價格底部將在3季度左右出現(xiàn)，環(huán)比價格小幅反彈

2012年上半年末，70大中城市房價指數(shù)整體表現(xiàn)為同比持續(xù)下降，環(huán)比指數(shù)開始反彈。

由于下半年房地產(chǎn)企業(yè)庫存壓力開始減輕，企業(yè)銷售資金回籠狀況好轉(zhuǎn)，整體市場有持續(xù)回暖的趨勢，下半年整體價格走勢是同比繼續(xù)下降，最低幅度可能在第三季度末出現(xiàn)，全年綜合指數(shù)出現(xiàn)3-4%的降幅。環(huán)比方面，下半年三季度可能維持小幅反彈的態(tài)勢，但由于“控房價”政策因素的存在，房價環(huán)比一般也都維持在正負0.5%的范圍內(nèi)。

預計可能出臺的新調(diào)控政策力度不會太大，對市場的影響力有限，房價盤整幾個月后，快則四季度，慢則明年上半年，仍將進入振蕩式的小幅上升通道。本輪市場調(diào)整過程中，房價最低迷的時點已經(jīng)過去。

(二)一二線城市房價探底回升堅決，三線城市依然有下調(diào)空間

6月份，一、二線城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅都出現(xiàn)了近8個月來首次正增長，在三類城市中，一線城市環(huán)比漲幅最大；而三線城市依然是負增長，但跌幅已經(jīng)明顯收窄，反應相對滯后。一線城市新建商品住宅價格同比綜合指數(shù)依然最低，一線城市在探底過程中下降最為明顯。總體而言，三類城市房價走勢粘合、趨同。

下半年，一線城市房價在消費者買漲不買跌的情緒帶動下，繼續(xù)趨穩(wěn)，回升。相對三線城市，一線和二線城市的房價更有需求支撐。三線城市依然在消化去年以來資金推動行情的價格負擔，在下半年可能出臺的房產(chǎn)稅試點、異地限購等政策影響下，價格還有下跌空間。