1、如何建立可持續(xù)的保障房體系

    我國前三季度保障性安居工程建設(shè)開工率已達(dá)98%，今年完成1000萬套保障性安居工程建設(shè)開工任務(wù)已成定局。在保障性安居工程問題上，開工環(huán)節(jié)完成僅僅是一個開始，后續(xù)還有大量繁重的事情需要推進(jìn)。如后續(xù)建設(shè)資金的籌集、項(xiàng)目竣工的落實(shí)、工程質(zhì)量的保證、分配和管理等。按照住建部要求，今年11月底必須確保保障房三分之一項(xiàng)目主體竣工，年底確?？⒐ろ?xiàng)目400萬套。各地能否按照要求順利完成保障房竣工任務(wù)，明年保障房的規(guī)模有多大，如何確定符合我國國情的保障方式，合理確定保障范圍和保障標(biāo)準(zhǔn)，拓寬保障房建設(shè)資金的融資渠道，完善土地供應(yīng)，建立可持續(xù)性的，符合我國國情的住房保障體系，這是社會各界普遍關(guān)注的問題。

    2、密切關(guān)注第四季度及明年的市場變化

    今年前三季度，我國商品房和商品住宅的交易面積和交易金額總體與去年同比，還都是上升的。主要原因是，二、三、四線城市填補(bǔ)了一線和部分二線城市交易萎縮的空間。另一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，由于企業(yè)資金鏈的緊張，很多項(xiàng)目集中投放市場。

    前三季度全國房地產(chǎn)投資總體仍在高位運(yùn)行，主要原因是上年結(jié)轉(zhuǎn)和今年保障房的大量投入。進(jìn)入第三季度，交易面積萎縮和交易價格松動由點(diǎn)向面擴(kuò)展，市場觀望情緒加深，新開工面積和企業(yè)拿地積極性明顯下降，一二線城市的市場調(diào)整已經(jīng)開始向三、四線城市蔓延。這一現(xiàn)象是否延續(xù)，應(yīng)密切關(guān)注第四季度及明年年初市場的變化。

    對當(dāng)前調(diào)控政策與房市走勢的看法，社會各界出現(xiàn)了明顯的不同。中央政府對調(diào)控的態(tài)度是堅定不移的，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是悲觀的，多數(shù)地方政府是觀望的，商業(yè)銀行是謹(jǐn)慎的?，F(xiàn)在人們的分析主要集中在房價的下調(diào)及房價下調(diào)對金融資產(chǎn)的安全性，較少考慮房地產(chǎn)市場萎縮對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響、對企業(yè)家及近期購房者的不同反映。決策部門在關(guān)注房價的同時，也應(yīng)關(guān)注房價下調(diào)怎樣的程度，市場將會帶來怎樣的問題，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

    3、首套和改善性住房需求進(jìn)一步受限

    房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)之一是遏制投機(jī)需求，保護(hù)并支持首套和改善性需求，讓更多的城鎮(zhèn)居民買得起房、住得上房。一直以來，政府采取了首套購房低首付和低利率的政策。但是現(xiàn)在越來越多的銀行出于對降低金融風(fēng)險的考慮，對首套購房采取了提高首付比例和提高利率的辦法，由此造成了大批量的首套房購買者不能及時得到優(yōu)惠貸款，排隊時間長，不確定因素大，導(dǎo)致市場上出現(xiàn)限購城市有支付能力的不能買房，非限購城市能買房的因貸款原因買不起房。

    雖然現(xiàn)在國家大力推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等陸續(xù)進(jìn)入供應(yīng)階段，保障范圍也在不斷拓寬，但距離政策目標(biāo)畢竟還有一段時間距離?，F(xiàn)階段，剛參加工作不久的城鎮(zhèn)居民買房、結(jié)婚買房、小換大買房，都屬于剛性的改善性需求。居民購買首套房自住房得不到貸款支持，或者貸款成本大幅度增加，也引發(fā)了市場需求和交易的萎縮，不利于住房民生的改善，相關(guān)負(fù)面影響不能忽視。

    4、開發(fā)企業(yè)面臨融資困境

    連續(xù)政策調(diào)控高壓下，開發(fā)企業(yè)整體融資環(huán)境不容樂觀。前三季度企業(yè)資金來源的結(jié)構(gòu)變化軌跡是：國內(nèi)貸款占比逐季下降，自籌資金占比則逐季上升。在自籌資金的各渠道中，IPO、再融資、信托等都受到政策限制，融資渠道進(jìn)一步收窄。部分開發(fā)企業(yè)特別是大型品牌企業(yè)積極以參與成立地產(chǎn)私募基金的方式進(jìn)行融資，成為今年嚴(yán)厲政策調(diào)控下，企業(yè)得以維系資金鏈安全的一個重要砝碼和渠道。

    市場銷售受阻、融資不暢，直接導(dǎo)致上市房企資產(chǎn)負(fù)債率的上升。三季度144家A股上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率環(huán)比再度攀升1.63個百分點(diǎn)。其中，以業(yè)內(nèi)評價負(fù)債危險指標(biāo)的80%資產(chǎn)負(fù)債率為準(zhǔn)，亮起負(fù)債紅燈的上市房企就已經(jīng)有15家之多，其中包括一些大型品牌企業(yè)。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控之下，中小型房企則面臨更大的資金壓力。這需要引起有關(guān)部門的高度關(guān)注。

    5、房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)和政策措施的銜接

    我國房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)應(yīng)該直接、簡明，不能夠含糊或者多元化理解，否則對完成政策調(diào)控的主要目標(biāo)是不利的?，F(xiàn)在調(diào)控的目標(biāo)主要集中在房價，對房價目標(biāo)而言，究竟是以遏制過快上漲的房價為目標(biāo)，還是一定要讓房價在同比和環(huán)比上都呈現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下降為目標(biāo)？如果一定要以房價下跌為目標(biāo)，那么量化指標(biāo)是多少？如果目標(biāo)要求不明確，就會產(chǎn)生各自理解，互不同步的現(xiàn)象。有的說調(diào)控已經(jīng)到位了，有的說調(diào)控仍是“空調(diào)”。

    這些年在具體政策中，一方面要抑房價，另一方面又通過提高首付、提高利率、提高稅收增加支付房價的壓力；一方面是競地價，另一方面又是限房價；一方面動拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)要按照市場價補(bǔ)償，另一方面要對銷售的商品房控制房價；一方面鼓勵大量采用節(jié)能減排的新型材料，提高產(chǎn)業(yè)化的裝修率，另一方面又不采取稅費(fèi)減免政策，且對項(xiàng)目預(yù)售價格設(shè)限。我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)是，在走商品化、市場化道路的時候，忽視了保障住房的職責(zé)；在大力推進(jìn)保障房的時候，又大幅壓縮了商品房的土地和資金需求。我們需要在保障房和商品房兩者之間尋找到合理的平衡。

    如何做好調(diào)控目標(biāo)與調(diào)控政策的銜接，做好將近期調(diào)控政策和中長期制度結(jié)合的頂層設(shè)計，這是至關(guān)重要的。當(dāng)前，不少地方和企業(yè)關(guān)心限購政策何時退出的問題。我們也感到，國十條當(dāng)時提出限購政策時，是針對房價上漲過快，房價過高和供應(yīng)偏緊的城市，并指出這是一定時期內(nèi)的政策。目前，限購城市的供求關(guān)系等已發(fā)生了明顯變化，如果能用差別化的稅收和信貸等市場調(diào)節(jié)的政策替代完全行政化的限購政策，當(dāng)然是上策。但這種替代需要若干經(jīng)濟(jì)條件和相關(guān)過渡政策作為中間環(huán)節(jié)。當(dāng)前，頂層設(shè)計的缺失以及全國信息平臺的不完整需要盡快改變。

    實(shí)踐表明，在過去房地產(chǎn)調(diào)控過程中，經(jīng)常是碰到一個問題，就想辦法解決一個問題，有的政策還是不得已的行政措施。現(xiàn)行的一些調(diào)控目標(biāo)、政策措施也是邊干、邊實(shí)踐、邊總結(jié)、邊設(shè)計的。頂層設(shè)計需要在中央政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，由住建部、發(fā)改委、財政部、國土部、央行、稅務(wù)總局等有關(guān)部門統(tǒng)力合作，形成合力。還允許地方政府在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，先試點(diǎn)、后推進(jìn)。

    建議在總結(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，加快我國房地產(chǎn)業(yè)的頂層設(shè)計，主要包括提出城鎮(zhèn)居民住房問題的“十二五”目標(biāo)和發(fā)展思路；合理界定與房地產(chǎn)財稅改革匹配的中央和地方事權(quán)、財權(quán)的科學(xué)劃分；保證房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的土地和信貸供應(yīng)機(jī)制；完善以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系等。

    加快推進(jìn)全國房地產(chǎn)信息平臺的建設(shè)。我國房地產(chǎn)政策調(diào)控是在缺少“城鎮(zhèn)房地產(chǎn)普查”和“全國房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃”的條件下推進(jìn)的。由于信息不對稱、不及時、不銜接，一些政策的推進(jìn)存在一定程度的隨機(jī)性，穩(wěn)定性不夠，時效性不長。我國對房地產(chǎn)市場變化缺乏全國聯(lián)網(wǎng)的及時、全面、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)收集，執(zhí)行差別化的信貸政策和稅收政策也要有全國統(tǒng)一的基礎(chǔ)信息來支撐。

    現(xiàn)在我國四十個重點(diǎn)城市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了市、區(qū)(縣)兩級內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)，也實(shí)現(xiàn)了全國四十個重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)集中聯(lián)網(wǎng)，但缺乏城鎮(zhèn)居民家庭財產(chǎn)(不動產(chǎn)、銀行存款、股票賬戶、機(jī)動車、實(shí)業(yè)和服務(wù)業(yè)經(jīng)營等)及其變化的信息收集及聯(lián)網(wǎng)。

    建議加快推進(jìn)建設(shè)一個便于全方位社會管理包括住房信息在內(nèi)的完整信息平臺。為我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和政府的房地產(chǎn)調(diào)控提供決策依據(jù)。

    6、地方政府對中央政策在認(rèn)識與執(zhí)行上的差異性

    房地產(chǎn)調(diào)控過程中，中央政府和地方政府在認(rèn)識和執(zhí)行上的差異性日趨明顯，當(dāng)前主要表現(xiàn)在，中央認(rèn)為保障房建設(shè)規(guī)模是地方政府的基本職責(zé)，應(yīng)全力完成，地方政府則認(rèn)為短期內(nèi)如此巨量的建設(shè)任務(wù)是地方財力無法承擔(dān)的；中央政府對房價調(diào)控由遏制過快上漲，到回歸合理價位，而地方政府則把遏制房價過快上漲，實(shí)現(xiàn)房價平穩(wěn)作為政策實(shí)施目標(biāo)；中央政府要求限購政策不但要嚴(yán)，而且還要逐步擴(kuò)大適用范圍和適用期限，一些地方則希望用限價代替限購，即便是限購也應(yīng)該有區(qū)域性的執(zhí)行彈性。

    考慮到各地經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展差異性大，房地產(chǎn)市場的成熟度也差異性大，所以應(yīng)允許各地在穩(wěn)定商品房市場和確保保障性住房建設(shè)進(jìn)度的前提下，制定適合本地區(qū)情況的具體政策。