??去化率和回款率分別為72%和84%；高價(jià)地影響利潤(rùn)，毛利率下滑至10%。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

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??核心觀點(diǎn)

??【加大推貨銷(xiāo)售增長(zhǎng)37%，去化率高達(dá)72%】2021年上半年融信中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額829.66億元，同比增長(zhǎng)37%，已完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)1600億的52%；此外上半年實(shí)際回款率達(dá)84%，去化率也高達(dá)72%。杭州、上海和福州為銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的主要來(lái)源地，三個(gè)城市占到了總量的43%。高能級(jí)核心城市的限價(jià)政策，或會(huì)影響企業(yè)的利潤(rùn)率，此外若對(duì)單個(gè)城市銷(xiāo)售過(guò)多依賴(lài)，也會(huì)提升整體的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

??【上半年獲取項(xiàng)目均價(jià)高，下半年嚴(yán)控投資比例】2021年上半年融信中國(guó)新增總建筑面積574.20萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25%；拿地總價(jià)469.36億元，同比上升61%；拿地銷(xiāo)售金額比達(dá)57%，投資較為積極。管理層表示，下半年將會(huì)放緩?fù)恋赝顿Y節(jié)奏，將拿地銷(xiāo)售比嚴(yán)格控制在監(jiān)管規(guī)定的40%以下。拿地均價(jià)來(lái)看，2021年上半年融信的新增土儲(chǔ)均價(jià)為8174元/平米，較2020年增長(zhǎng)14%；主要在于年內(nèi)融信于杭州獲取了多塊均價(jià)較高的地塊。雖然獲取杭州高價(jià)地能保障較高的去化率，但同時(shí)也需關(guān)注項(xiàng)目的盈利空間。

??【毛利率下滑至10%，未來(lái)毛利率投資標(biāo)準(zhǔn)15-20%】2021年上半年融信中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入217.39億元，同比上升3%。下半年管理層預(yù)期結(jié)轉(zhuǎn)收入將達(dá)300以上，全年結(jié)轉(zhuǎn)仍能達(dá)到預(yù)期水平。毛利潤(rùn)同比下降31%至21.75億元，毛利率同比下降5個(gè)百分點(diǎn)至10.01%，主要由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)了較多低毛利率項(xiàng)目，結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模達(dá)約150億，占比約69%。下半年，融信計(jì)劃結(jié)轉(zhuǎn)的300億資源中，仍有1/3為低毛利率狀態(tài)。目前融信投資標(biāo)準(zhǔn)毛利率在15-20%左右，預(yù)計(jì)隨著低毛利率項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)完畢，整體毛利率將有回升。

??【三條紅線全部達(dá)標(biāo)，未來(lái)凈負(fù)債率將進(jìn)一步下降】2021年上半年融信凈負(fù)債率為75%；此外現(xiàn)金短債比1.28，扣除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比為1.09；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.67%，全部過(guò)檔，屬于綠檔企業(yè)。2021年上半年融信的合聯(lián)營(yíng)投資額達(dá)111.53億元，占?xì)w母權(quán)益的63%。據(jù)管理層表示，上半年合聯(lián)營(yíng)擔(dān)保共36億元，合聯(lián)營(yíng)公司現(xiàn)金105億元，有息負(fù)債124億元，其中權(quán)益口徑現(xiàn)金29億元，權(quán)益口徑負(fù)債46億元。

??01銷(xiāo)售

??加大推貨銷(xiāo)售增長(zhǎng)37%
去化率高達(dá)72%

??2021年上半年融信中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額829.66億元，同比增長(zhǎng)37%，已完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)1600億的52%；銷(xiāo)售面積403.44萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)57%；銷(xiāo)售均價(jià)20564元/平方米，同比下降12%；2021年上半年實(shí)際回款率達(dá)84%，處于行業(yè)較高水平，去化率也高達(dá)72%。

??銷(xiāo)售的快速增長(zhǎng)，一方面由于期內(nèi)融信加大了推貨與銷(xiāo)售力度，上半年有多個(gè)新盤(pán)推出，比如上海海月四季、上海海納印象、杭州云瀾天第、福州海納新潮、連云港學(xué)院府等。此外融信也提高開(kāi)發(fā)效率，控制拿地到銷(xiāo)售平均6-7個(gè)月。

??從各城市的貢獻(xiàn)度來(lái)看，2021年上半年融信中國(guó)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的主要來(lái)源為杭州、上海和福州，三個(gè)城市占到了總量的43%；其中杭州的銷(xiāo)售金額為187.84億元，占比達(dá)到了23%。布局高能級(jí)核心城市，在一定程度上能夠保證項(xiàng)目去化，但同時(shí)由于這些核心城市的限價(jià)政策，或會(huì)影響企業(yè)的利潤(rùn)率，此外若對(duì)單個(gè)城市銷(xiāo)售過(guò)多依賴(lài)，也會(huì)提升整體的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

??02投資

??上半年獲取項(xiàng)目均價(jià)高
下半年嚴(yán)控投資比例

??2021年上半年融信中國(guó)共新增39塊地塊，總建筑面積為574.20萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25%；拿地總價(jià)469.36億元，同比上升61%。上半年，融信拿地銷(xiāo)售金額比達(dá)57%，投資較為積極。管理層表示，下半年將會(huì)放緩?fù)恋赝顿Y節(jié)奏，將拿地銷(xiāo)售比嚴(yán)格控制在監(jiān)管規(guī)定的40%以下。獲地方式方面，融信采用了多元化的拿地方式，39個(gè)項(xiàng)目中有2個(gè)是舊改項(xiàng)目，有11個(gè)是并購(gòu)項(xiàng)目，剩余26個(gè)項(xiàng)目來(lái)自招拍掛。

??從拿地均價(jià)來(lái)看，2021年上半年融信的新增土儲(chǔ)均價(jià)為8174元/平米，較2020年繼續(xù)增長(zhǎng)14%；主要在于年內(nèi)融信于杭州獲取了多塊高價(jià)地塊，其中杭州四堡七堡16地塊、四堡七堡32地塊，拿地均價(jià)分別達(dá)28283、29044元/平方米。雖然獲取杭州高價(jià)地能保障較高的去化率，但同時(shí)也需關(guān)注項(xiàng)目的盈利空間。

??2021年上半年，融信中國(guó)土地儲(chǔ)備的總建筑面積為3160萬(wàn)平方米（權(quán)益建面約1614萬(wàn)平方米，權(quán)益占比51%），其中330萬(wàn)平方米為持作出售已竣工物業(yè)，2220萬(wàn)平方米在建及610萬(wàn)平方米持作未來(lái)開(kāi)發(fā)；約可支撐企業(yè)未來(lái)三年的發(fā)展需要。此外土儲(chǔ)建面中約82%位于一二線城市，長(zhǎng)三角占比46%，一定程度上保障了企業(yè)項(xiàng)目去化。

??從拿地結(jié)構(gòu)來(lái)看，融信以深耕長(zhǎng)三角地區(qū)為主，新增建面占比達(dá)53%，其中杭州拿地規(guī)模達(dá)148萬(wàn)，占比26%。中西部新增建面占比達(dá)31%，相比2020年提高了14個(gè)百分點(diǎn)，其中鄭州拿地規(guī)模61萬(wàn)平米，占比達(dá)11%。此外從城市能級(jí)來(lái)看，一二線城市拿地占比達(dá)86%，相比2020年增加了3個(gè)百分點(diǎn)。除杭州及鄭州外，福州、成都及蘇州均拿地較多，新增建面均超40萬(wàn)平米。值得注意的是，融信還擁有396萬(wàn)平米的待確權(quán)舊改項(xiàng)目，主要集中鄭州、太原兩城共四個(gè)項(xiàng)目。未來(lái)融信可繼續(xù)加快舊改確權(quán)進(jìn)度，為企業(yè)注入利潤(rùn)可觀的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。

??值得注意的是，歷年融信中國(guó)新增土儲(chǔ)及總土儲(chǔ)的權(quán)益比例較低，2021年上半年融信新增土儲(chǔ)面積的權(quán)益比例為50.5%（金額權(quán)益占比46.3%），期末總土儲(chǔ)的權(quán)益比例為51.1%。合作推動(dòng)了企業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模的增長(zhǎng)，也會(huì)造成營(yíng)收與銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)不匹配的現(xiàn)象。2021年上半年融信營(yíng)業(yè)收入僅同比上升3%，非控股權(quán)益為349.95億元，占總權(quán)益的66%；而非控股收益占到凈利潤(rùn)的34%，歸母凈利潤(rùn)被攤薄。

??03盈利

??毛利率下滑至10%
未來(lái)毛利率投資標(biāo)準(zhǔn)15-20%

??2021年上半年融信中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入217.39億元，同比上升3%。物業(yè)銷(xiāo)售收益達(dá)208.58億元，同比增長(zhǎng)1.4%；期內(nèi)，交付物業(yè)總建筑面積同比增加25.30%至159.35萬(wàn)平方米，但由于結(jié)構(gòu)性原因，平均售價(jià)同比下降了19%至13089元/平方米。下半年管理層預(yù)期結(jié)轉(zhuǎn)收入將達(dá)300以上，全年結(jié)轉(zhuǎn)仍能達(dá)到預(yù)期水平。

??從利潤(rùn)表現(xiàn)來(lái)看，毛利潤(rùn)21.75億元，毛利率10.01%；凈利潤(rùn)10.4億元，凈利率4.79%；歸母凈利潤(rùn)6.85億元，歸母凈利率3.15%。

??毛利率的下滑，主要由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)了較多低毛利率項(xiàng)目，結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模達(dá)約150億，占比約69%。2021年下半年，融信計(jì)劃結(jié)轉(zhuǎn)的300億資源中，仍有1/3為低毛利率狀態(tài)；此外還有約50至80億的低毛利率項(xiàng)目將于2022年及2023年結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)未來(lái)毛利率會(huì)有一定影響。目前融信投資標(biāo)準(zhǔn)毛利率在15-20%左右，預(yù)計(jì)隨著低毛利率項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)完畢，整體毛利率有待回升。

??04償債

??三條紅線全部達(dá)標(biāo)
未來(lái)凈負(fù)債率將進(jìn)一步下降

??2021年2月和7月，融信分別發(fā)行了兩筆5年期10億元的公司債，年利率均為6.5%。此外境外債方面，融信合共發(fā)行了5億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，票面利率分別為7.1%、5.5%。截止2021年上半年，融信的借貸利率為6.52%，較年初下降了0.03個(gè)百分點(diǎn)。

??2021年上半年融信在手現(xiàn)金321.83億元，較年初增加8%，主要由于期內(nèi)加強(qiáng)了銷(xiāo)售，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。上半年，總有息負(fù)債為719.55億元，較年初微增0.13%。此外，非控制權(quán)益較年初增長(zhǎng)6%至349.95億元，總權(quán)益增長(zhǎng)4%至526.89億元。

??在此背景下，2021年上半年融信凈負(fù)債率為75%，較年初下降約8個(gè)百分點(diǎn)；此外現(xiàn)金短債比1.28，扣除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比為1.09，仍能覆蓋短債；長(zhǎng)短期債務(wù)比1.86；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.67%。管理層表示未來(lái)長(zhǎng)期計(jì)劃將凈負(fù)債率將進(jìn)一步下降。

??截至2021年上半年，融信累計(jì)長(zhǎng)期股權(quán)投資達(dá)111.53億元，占?xì)w母權(quán)益的63%。據(jù)管理層表示，截至2021年上半年對(duì)合聯(lián)營(yíng)擔(dān)保共36億元，于合聯(lián)營(yíng)公司持有現(xiàn)金105億元，有息負(fù)債124億元，其中權(quán)益口徑現(xiàn)金達(dá)29億元，權(quán)益口徑負(fù)債達(dá)46億元，表外負(fù)債也需關(guān)注。