??導(dǎo) 讀

??投資聚集“一城一模板”，明確戰(zhàn)略多元共進(jìn)。

??【目標(biāo)完成率111.04%，業(yè)績(jī)躋身行業(yè)TOP10】2020年招商蛇口全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2776.1億元，同比上升25.9%，目標(biāo)完成率111.04%，銷售全口徑及權(quán)益口徑業(yè)績(jī)規(guī)模躋身行業(yè)前十；2021年招商蛇口總可售貨值超5300億元，合同銷售目標(biāo)約為3300億元，去化率達(dá)到62%即可完成。

??【新增投資同比增長(zhǎng)14.2%，明晰一二線深耕策略】招商蛇口2020年新增土地投資建筑面積1624.83萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.2%；新增土地投資權(quán)益面積1044.82萬(wàn)平方米，整體權(quán)益比同比上升9個(gè)百分點(diǎn)至64%。自2016年以來(lái)土地投資持續(xù)放緩，2020年迎來(lái)5年內(nèi)投資增速首次提升。 

??【歸母凈利潤(rùn)大幅下降，多元融資保持行業(yè)低位】2020年招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1296.2億元，同比增長(zhǎng)32.7%，營(yíng)收規(guī)模大幅上升；歸母凈利潤(rùn)同比下降23.58%，增速下滑明顯，主要受到行業(yè)利潤(rùn)率下滑、結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目成本提升、計(jì)提減值準(zhǔn)備、轉(zhuǎn)讓子公司投資收益減少以及疫情等因素的影響。凈負(fù)債率26.3%，平均借貸成本為4.70%，繼續(xù)維持行業(yè)低位。 

??【明確戰(zhàn)略定位，多元化統(tǒng)籌發(fā)展】“十四五”開(kāi)局，招商蛇口力求實(shí)現(xiàn)“百億的經(jīng)營(yíng)收入，百個(gè)大型集中商業(yè)”的雙百目標(biāo)。持有業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)突破，四大業(yè)態(tài)加速經(jīng)營(yíng)恢復(fù)；明晰“12347”發(fā)展戰(zhàn)略，以“國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)資產(chǎn)管理營(yíng)運(yùn)商”為戰(zhàn)略定位；園區(qū)業(yè)務(wù)成果豐碩，產(chǎn)融結(jié)合推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。

??01

??銷 售

??城市深耕成效顯著

??業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)25.9%

??2020年招商蛇口全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2776.1億元，同比上升25.9%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1243.53萬(wàn)平方米，同比上升6.34%。超額11%完成2020年2500億的業(yè)績(jī)目標(biāo)，目標(biāo)完成率處于行業(yè)領(lǐng)先水平，銷售全口徑及權(quán)益口徑業(yè)績(jī)規(guī)模躋身行業(yè)前十。2021年招商蛇口總可售貨值超5300億元，合同銷售目標(biāo)約為3300億元，去化率達(dá)到62%即可完成。相對(duì)于2020年實(shí)際完成的合同銷售業(yè)績(jī)，目標(biāo)增長(zhǎng)率較高達(dá)18.9%，較去年13.4%的目標(biāo)增長(zhǎng)預(yù)期有所提升。

??從銷售結(jié)構(gòu)來(lái)看，招商蛇口2020年城市深耕成效顯著。年內(nèi)，招商蛇口7家城市公司突破百億銷售，分別是杭州、蘇南、上海、深圳、南京、廣州、寧波；華東、深圳、西南、華南、江南5個(gè)區(qū)域銷售金額增速超過(guò)20%；超過(guò)30%的城市銷售規(guī)模實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)豑OP10。

??02

??投 資

??新增投資同比增長(zhǎng)14.2%

??明晰一二線深耕策略

       招商蛇口2020年持續(xù)加大投資力度，重點(diǎn)布局明星城市，投資戰(zhàn)略以“一城一模板”為主。全年累計(jì)獲取土地98宗，新增土地投資建筑面積1624.83萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.2%；新增土地投資權(quán)益面積1044.82萬(wàn)平方米，整體權(quán)益比同比上升9個(gè)百分點(diǎn)至64%；新增土地價(jià)格約1514億元，拿地銷售比54.5%，同比上升10.2個(gè)百分點(diǎn)。自2016年以來(lái)，招商蛇口土地投資持續(xù)放緩，2020年迎來(lái)5年內(nèi)投資增速首次提升。在綜合發(fā)展模式下，港城聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)等方式已成為招商蛇口獲取優(yōu)質(zhì)資源的重要途徑，2020年新獲取的南通濱江、成都天府新區(qū)項(xiàng)目等大型項(xiàng)目的落地為企業(yè)提供充足的中長(zhǎng)期貨值儲(chǔ)備。

??從區(qū)域分布來(lái)看，招商蛇口堅(jiān)持聚集都市圈、一二線深耕策略，投資布局均衡發(fā)展。長(zhǎng)三角作為招商蛇口長(zhǎng)期深耕區(qū)域，2020年新增土儲(chǔ)面積占比達(dá)33%；中西部占比較同期下降10個(gè)百分點(diǎn)至28%；珠三角與環(huán)渤海地區(qū)占比分別為23%與16%，較同期分別上升8個(gè)百分點(diǎn)與6個(gè)百分點(diǎn)。從城市能級(jí)來(lái)看，招商蛇口關(guān)注重點(diǎn)仍是一二線城市，占比保持相對(duì)穩(wěn)定，分別占新增土儲(chǔ)面積的6%與59%，三四線城市占比較同期上升2個(gè)百分點(diǎn)至35%。

??截止2020年末，招商蛇口擁有的土地儲(chǔ)備總建筑面積超4300萬(wàn)平方米，華東地區(qū)占比27%，華南地區(qū)占比34%，其中粵港澳大灣區(qū)資源占比25%。2021年招商蛇口著眼于資源聚集，整體機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)，將維持較高的投資強(qiáng)度。

??03

??財(cái) 務(wù)

??融資成本保持行業(yè)低位

??盈利水平有待加強(qiáng)

??2020年，受益于房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模以及物業(yè)管理業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)32.7%至1296.2億元，營(yíng)收規(guī)模大幅上升。從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)三大業(yè)務(wù)板塊占營(yíng)業(yè)收入比重分別為78.1%，21.8%以及0.1%，其中，郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)板塊受疫情影響全部停航，收入同比下降79.2%，游輪業(yè)務(wù)恢復(fù)尚需時(shí)間，收入結(jié)構(gòu)仍需平衡。

       從區(qū)域分布來(lái)看，深圳區(qū)域、華東區(qū)域與華北區(qū)域收入占比較高，分別為21.6%、20.9%以及13.2%，其中，由于北京雍和府、大連公園 1872、南京雍寧府、武漢一江璟城等大額項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)，招商蛇口2020年華北區(qū)域、江南區(qū)域、華中區(qū)域收入規(guī)模同比增幅較大，同比分別增加138.2%、37.6%以及32.5%。

??從結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)和盈利水平來(lái)看，2020年招商蛇口實(shí)現(xiàn)歸屬于上市企業(yè)股東的凈利潤(rùn)122.5億元，較2019年的160.3億元同比下降23.58%；實(shí)現(xiàn)毛利率28.7%，較2019年的34.6%降低5.9個(gè)百分點(diǎn)；凈利率也從19.3%下滑至13.0%，利潤(rùn)增速下滑明顯。

??一方面，2020年招商蛇口轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生的投資收益較2019年減少31.2億元；另一方面，受2016、2017年獲取的一些高價(jià)地的影響，2020年針對(duì)存在減值跡象的存貨計(jì)提了31億元的減值準(zhǔn)備。但更主要的是，招商蛇口社區(qū)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)板塊的毛利率自2018年以來(lái)逐漸明顯降低，從29.9%降至2020年的18.06%，已明顯低于行業(yè)平均水平。雖然有行業(yè)利潤(rùn)率整體下滑趨勢(shì)的原因，但與招商住宅開(kāi)發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化以及項(xiàng)目土地成本的提升也有直接的關(guān)聯(lián)。未來(lái)，如何在規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，合理投資、保障自身的利潤(rùn)率及歸母凈利潤(rùn)水平值得關(guān)注。

??截止2020年末，招商蛇口持有現(xiàn)金893.1億元，較2019年同期上升18.6%；現(xiàn)金短債比較2019年上升17.03%至1.61，長(zhǎng)短期債務(wù)也從1.59上升至1.81，凈負(fù)債率由2019年的29.3%下降至26.3%，仍處于行業(yè)較低水平。整體來(lái)看，擁有“央企”背景的招商蛇口現(xiàn)金流相對(duì)充足，年末“三道紅線”監(jiān)測(cè)指標(biāo)全部綠檔，財(cái)務(wù)、債務(wù)結(jié)構(gòu)維持穩(wěn)健。

??此外，在融資方面招商蛇口多渠道控制融資成本，積極開(kāi)展融資工作，先后發(fā)行金額合計(jì)206.5億元，包括超短期融資券、中期票據(jù)等產(chǎn)品，均為同期市場(chǎng)較優(yōu)利率。2020年招商蛇口平均借貸成本僅為4.70%，同比下降22個(gè)基點(diǎn)，繼續(xù)維持行業(yè)低位。

??04

??多元化

??明確戰(zhàn)略定位

??多元化統(tǒng)籌發(fā)展

??2020年是招商蛇口“十三五”戰(zhàn)略規(guī)劃收官之年，也是招商蛇口整合上市的第5個(gè)完整年度?！笆奈濉遍_(kāi)局，為實(shí)現(xiàn)“百億的經(jīng)營(yíng)收入，百個(gè)大型集中商業(yè)”的雙百目標(biāo)，招商蛇口明確戰(zhàn)略定位，多元化統(tǒng)籌發(fā)展。

??持有業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)突破，四大業(yè)態(tài)加速經(jīng)營(yíng)恢復(fù)。未來(lái)五年，行業(yè)由“增量開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)入“存量建設(shè)經(jīng)營(yíng)”，存量競(jìng)爭(zhēng)逐漸成為主戰(zhàn)場(chǎng)，大資管時(shí)代全面到來(lái)。招商蛇口成立資產(chǎn)管理中心，協(xié)同招商積余重塑組織管理體系。2020年全面盤點(diǎn)集中商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等四大業(yè)態(tài)的持有型物業(yè)，包含成都招商花園城、上海森蘭花園城等5個(gè)購(gòu)物中心落地；建立“伊敦酒店”及“伊敦睿選酒店”自有酒店品牌；長(zhǎng)租公寓布局全國(guó)17城，約2.8萬(wàn)間。

??明晰“12347”發(fā)展戰(zhàn)略，以“國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)資產(chǎn)管理營(yíng)運(yùn)商”為戰(zhàn)略定位。招商積余作為招商蛇口旗下輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，以“大物業(yè)+大資管”為核心主業(yè)。截至2020年末，招商積余物業(yè)在管項(xiàng)目達(dá)到 1438 個(gè)，覆蓋全國(guó)逾100個(gè)城市，管理面積達(dá)到19090萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25%。

       園區(qū)業(yè)務(wù)成果豐碩，產(chǎn)融結(jié)合推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。招商蛇口目前擁有13個(gè)大型產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，占地300平方公里，主要遍布于國(guó)內(nèi)海南自由貿(mào)易港、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角等戰(zhàn)略區(qū)域以及海外“一帶一路”重要節(jié)點(diǎn)；同時(shí)擁有網(wǎng)谷、意庫(kù)和智慧城三個(gè)產(chǎn)品線下27個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃建筑面積 403 萬(wàn)平方米；招商創(chuàng)庫(kù)遍布3城，5個(gè)運(yùn)營(yíng)期項(xiàng)目，建筑面積達(dá)1.46萬(wàn)平方米。