◎  研究員 / 朱一鳴、汪慧

??2019年，深圳發(fā)展迎來(lái)新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，繼年初《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》出臺(tái)之后，8月18日，中共中央、國(guó)務(wù)院又發(fā)布了《關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見(jiàn)》，國(guó)家級(jí)政策利好疊加，深圳的戰(zhàn)略地位再次升級(jí)，城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)和潛力進(jìn)一步提升。

??作為城市建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的重要組成部分，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展備受關(guān)注。先行示范區(qū)地位的確立，對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著短期刺激和中長(zhǎng)期驅(qū)動(dòng)的積極作用。值得注意的是，10月10日，在先行示范區(qū)建設(shè)推進(jìn)的背景下，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布關(guān)于公開(kāi)征求《深圳市落實(shí)住房制度改革加快住房用地供應(yīng)的暫行規(guī)定》（征求意見(jiàn)稿）意見(jiàn)的通告。根據(jù)《暫行規(guī)定》，住房用地供應(yīng)需落實(shí)2035年前籌集建設(shè)各類住房170萬(wàn)套的任務(wù)，這無(wú)疑為住房市場(chǎng)提供了更大的增長(zhǎng)空間。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，如何有效參與到深圳先行示范區(qū)建設(shè)之中，將是分享市場(chǎng)增長(zhǎng)紅利的關(guān)鍵。

??01 政策利好機(jī)遇下，房企分享紅利面臨挑戰(zhàn)

??在先行示范區(qū)建設(shè)的政策支持下，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)預(yù)期向好，充滿機(jī)遇，但同時(shí)，介于深圳市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)、現(xiàn)狀與趨勢(shì)走向，房企也面臨了相當(dāng)挑戰(zhàn)。

??一方面，在市場(chǎng)需求基數(shù)和購(gòu)買力支撐下，深圳土地資源向來(lái)備受房企爭(zhēng)搶，高價(jià)項(xiàng)目頻現(xiàn)，且面臨較高的拿地門檻。相比粵港澳其他城市，深圳市場(chǎng)確定性高，加劇了土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。較為典型的是，今年6月深圳成交的5宗宅地，地塊采取“單限雙競(jìng)”掛牌方式出讓，萬(wàn)科、華潤(rùn)、招商、龍光等數(shù)十家房企都參與了競(jìng)拍，最終5宗土塊均觸及最高限價(jià)，總成交價(jià)達(dá)223.8億元。其中，龍光自2003年進(jìn)駐深圳，多次拿下地王項(xiàng)目，今年在疊加政策利好的驅(qū)動(dòng)下，再次以總價(jià)65.85億元拿下龍華民治街道宗地，可售樓面價(jià)達(dá)6.7萬(wàn)元/平方米，甚至與周邊樓盤售價(jià)相當(dāng)。政策利好進(jìn)一步推高了市場(chǎng)預(yù)期，地價(jià)高企無(wú)疑會(huì)加劇房企拿地負(fù)擔(dān)，高成本下如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)將是房企面臨的挑戰(zhàn)之一。

??另一方面，深圳市場(chǎng)成熟相對(duì)較早，土地資源日益稀缺，土地儲(chǔ)備量將是決定房企在深圳市場(chǎng)表現(xiàn)的關(guān)鍵因素。近年來(lái)，深圳公開(kāi)市場(chǎng)新房土地供應(yīng)已經(jīng)不多見(jiàn)。根據(jù)深圳市土地房產(chǎn)交易中心，截至9月底，今年深圳土地市場(chǎng)共成交26宗，從土地用途結(jié)構(gòu)來(lái)看，主要為工業(yè)用地、商業(yè)用地及綜合用地，住宅用地鮮少。雖然在政策推動(dòng)下，各房企積極布局大灣區(qū)，但就深圳市場(chǎng)而言，房企土地儲(chǔ)備較為有限。其中，本土起家的老牌粵系房企萬(wàn)科2018年末深圳土儲(chǔ)410.5萬(wàn)平方米，但2019年以來(lái)并未在公開(kāi)市場(chǎng)上拿地。還有龍光，作為深耕型房企，截至2019年上半年末，在大灣區(qū)的土儲(chǔ)達(dá)2169.4萬(wàn)平方米，深圳土儲(chǔ)為193.3萬(wàn)平方米，占比8.9%，今年更是在深圳積極加倉(cāng)，增強(qiáng)自身的儲(chǔ)備。土地儲(chǔ)備作為房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的推動(dòng)力，在供不應(yīng)求的狀況下，如何提高自身儲(chǔ)備能力將是房企立足深圳市場(chǎng)的另一挑戰(zhàn)。

??此外，先行示范區(qū)的定位對(duì)房企在城市更新與運(yùn)營(yíng)中提出了更高的要求。在《意見(jiàn)》的指導(dǎo)下，深圳將建成高質(zhì)量發(fā)展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福標(biāo)桿和可持續(xù)發(fā)展先鋒，未來(lái)深圳發(fā)展必然兼顧城市功能的綜合性和發(fā)展的協(xié)同性。在高標(biāo)準(zhǔn)的政策目標(biāo)和城市定位下，房企的產(chǎn)品服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理、開(kāi)發(fā)模式也要更加適應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)，在建設(shè)的推進(jìn)下更加強(qiáng)調(diào)參與性和互動(dòng)性，這是分享政策紅利的保證。

??02 房企參與到深圳先行示范區(qū)建設(shè)的切入點(diǎn)

??房企參與到深圳先行示范區(qū)面臨的挑戰(zhàn)主要可以總結(jié)為三點(diǎn)：一是投資開(kāi)發(fā)的成本與利潤(rùn)，二是土地儲(chǔ)備，三是城市建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的質(zhì)量與效率。

??針對(duì)以上問(wèn)題，房企尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)，找到可行的切入點(diǎn)是重點(diǎn)。深圳先行示范區(qū)建設(shè)的著力點(diǎn)在于產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入和創(chuàng)新，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，需要兼顧自身效益和城市建設(shè)兩大方面的互動(dòng)性，當(dāng)前大致可以從存量土地、開(kāi)發(fā)模式兩大方面進(jìn)行切入，具體途徑主要包括參與城市更新、打造TOD項(xiàng)目等。

??1、參與城市更新。深圳已經(jīng)踏入存量時(shí)代，特別是6月11日，《關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》正式印發(fā)，明確全市城市更新規(guī)劃期增加至2035年，利好城市更新開(kāi)發(fā)中長(zhǎng)期發(fā)展。根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)披露，近兩年來(lái)，城市更新供地都維持了一定的規(guī)模，2018年全市完成拆除重建供應(yīng)用地257公頃，今年計(jì)劃全年城市更新改造供地246公頃，截至今年上半年末，深圳城市更新單元項(xiàng)目簽訂土地出讓合同25項(xiàng)（不含補(bǔ)充合同），累計(jì)供應(yīng)用地面積69公頃，城市更新成為深圳土地供應(yīng)重要來(lái)源。

??對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，在土地招拍掛市場(chǎng)供給有限、競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈以及土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格高企的情況下，通過(guò)參與城市更新拓展土地儲(chǔ)備，適用于在深圳這樣核心城市的發(fā)展。城市更新具有低成本高售價(jià)的配比優(yōu)勢(shì)，盈利空間較大，也能較好地保證企業(yè)的利潤(rùn)。而從城市建設(shè)角度來(lái)看，城市更新有利于更新建筑設(shè)施，改善空間格局，整合城市功能，提高城市運(yùn)營(yíng)效率，是深圳建設(shè)和實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量成長(zhǎng)的有效途徑，先行示范區(qū)的建設(shè)將會(huì)增加深圳城市更新需求，加快項(xiàng)目的推進(jìn)。綜合來(lái)看，城市更新項(xiàng)目兼顧了效益和效率兩大優(yōu)勢(shì)，發(fā)展前景可觀。今年下半年以來(lái)，越來(lái)越多的房企積極參與到深圳城市更新中，各區(qū)也披露多個(gè)城市更新項(xiàng)目情況，城市更新在今后深圳城市發(fā)展的地位將越來(lái)越突出。

??2、挖掘TOD開(kāi)發(fā)模式價(jià)值。TOD模式是以“公共交通”為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)挖掘軌道交通物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，提升物業(yè)溢價(jià)能力和實(shí)現(xiàn)價(jià)值增長(zhǎng)，近兩年來(lái)在城市發(fā)展中越來(lái)越多地被關(guān)注，并逐漸成為城市更新與開(kāi)發(fā)的首選模式。根據(jù)規(guī)劃，深圳至2035年將形成33條線路、總里程1335公里的軌道網(wǎng)絡(luò)，顯然由軌道交通發(fā)展延伸出來(lái)的TOD開(kāi)發(fā)模式將有著巨大的發(fā)展前景和戰(zhàn)略意義。

??此外，TOD模式的最大的優(yōu)勢(shì)在于在城市建設(shè)中具備參與性和互動(dòng)性，一是TOD模式可以有效改善交通擁堵，實(shí)現(xiàn)高效資源配置，二是其本身可以實(shí)現(xiàn)高質(zhì)產(chǎn)業(yè)的引進(jìn)，制造新經(jīng)濟(jì)中心，吸引更多的人才，三是通過(guò)整合多形態(tài)滿足需求，提升城市功能的綜合性。通過(guò)TOD開(kāi)發(fā)，融合產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)資源，可以形成新的商業(yè)中心和生活中心，從而推動(dòng)城市更新、改變城市發(fā)展格局，對(duì)示范區(qū)的建設(shè)進(jìn)程起到了推進(jìn)作用。

??房企挖掘TOD開(kāi)發(fā)模式價(jià)值，可以在新的開(kāi)發(fā)思路下打開(kāi)市場(chǎng)，這符合城市建設(shè)的發(fā)展趨勢(shì)；另外，可以提升物業(yè)溢價(jià)能力，提高售價(jià)，一般TOD項(xiàng)目?jī)r(jià)格都較高，很好地覆蓋成本。

??隨著城市地位與建設(shè)的不斷升級(jí)，深圳的發(fā)展空間進(jìn)一步被打開(kāi)，TOD模式價(jià)值優(yōu)勢(shì)凸顯。較為典型的房企即龍光，龍光在深圳發(fā)展的地鐵上蓋或沿線項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到13個(gè)，包括位于深圳北中心紅山地鐵站上蓋龍光?玖鉆項(xiàng)目、坪山高鐵站的龍光?玖云著及光明高鐵站的龍光?玖龍臺(tái)等。

??03 收并購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)，或成為重要的參與方式

??區(qū)別于傳統(tǒng)的項(xiàng)目，城市更新項(xiàng)目與TOD項(xiàng)目增長(zhǎng)空間大，但在項(xiàng)目獲取與開(kāi)發(fā)上都存在相當(dāng)?shù)碾y度和風(fēng)險(xiǎn)。由于各企業(yè)在規(guī)模、資源、能力上的差異性，造成風(fēng)險(xiǎn)收益有所不同，從而直接影響到企業(yè)的參與度。從風(fēng)險(xiǎn)控制和門檻角度，房企通過(guò)收并購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等方式是控制成本、收益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的有效途徑。

??當(dāng)前，深圳市場(chǎng)聚集本地房企與外來(lái)房企，從深圳市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，本地房企表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì),占據(jù)市場(chǎng)較大的份額。克而瑞深圳區(qū)域成交榜單顯示，1-9月流量銷售前五位分別是萬(wàn)科、華僑城、華潤(rùn)置地、佳兆業(yè)、招商蛇口，緊隨其后的是新錦安、華強(qiáng)永興、勤誠(chéng)達(dá)，都是深圳本地企業(yè)。本地房企在深圳市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在兩方面，一是先發(fā)布局，土地儲(chǔ)備的量和質(zhì)上占據(jù)比較優(yōu)勢(shì)；二是對(duì)于區(qū)域的市場(chǎng)以及客戶需求更加熟悉和了解，并且擁有一定的品牌沉淀，市場(chǎng)接受度高。

??從比較優(yōu)勢(shì)來(lái)說(shuō)，越秀、恒大等外來(lái)房企積極尋求與本地房企合作，有助于充分借助本地企業(yè)市場(chǎng)積累與品牌沉淀的優(yōu)勢(shì)立足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，特別對(duì)于城市更新項(xiàng)目，本地房企對(duì)于政策、資源、渠道及產(chǎn)業(yè)、人口規(guī)劃方面擁有顯著的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，更有利于城市更新項(xiàng)目的獲取和推進(jìn)。而對(duì)于本地房企來(lái)說(shuō)，特別是中小房企，市場(chǎng)集中度高，但是由于市場(chǎng)預(yù)期較高，項(xiàng)目獲取與開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也加劇，因此持續(xù)能力難以支撐，通過(guò)合作分?jǐn)傋陨硗顿Y、開(kāi)發(fā)等環(huán)節(jié)的壓力，增強(qiáng)可持續(xù)能力。今年以來(lái)，深圳市場(chǎng)拿地和城市更新項(xiàng)目合作的案例頻出，包括萬(wàn)科、碧桂園、華發(fā)等房企都積極參與其中。

??總結(jié)：先行示范區(qū)的建設(shè)是一項(xiàng)中長(zhǎng)期系統(tǒng)工程，房企的參與性必不可少，但同時(shí)面臨市場(chǎng)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)，找好切入點(diǎn)和參與方式，是實(shí)現(xiàn)收益和降低風(fēng)險(xiǎn)的第一步。這個(gè)過(guò)程也是動(dòng)態(tài)的，房企也需不斷調(diào)整與創(chuàng)新，與趨勢(shì)接軌，增強(qiáng)可持續(xù)能力。