??年報系列點評之二十七：權(quán)益銷售占比37%，全年凈利潤26.7億元；去化速度顯著提升；拿地規(guī)模大幅增加，重點布局一二線；去除影響后毛利率明顯提升，凈負債率繼續(xù)降低，融資空間較大。

克而瑞研究中心  房玲、洪宇桁

??綠城中國2017年銷售金額同比增長28.45%至1463億元，代建項目是促進其銷售增長的重要原因，占比達29%。由于合作、代建項目較多，綠城的權(quán)益銷售比例較低，2017年僅為37%，企業(yè)利潤總額也相對較低。從財務狀況來看，綠城目前較低的凈負債率、較好的債務結(jié)構(gòu)以及較低的融資成本，都為企業(yè)加快未來發(fā)展鋪平了道路。

??銷售：權(quán)益銷售占比僅為37%

??2017年綠城中國實現(xiàn)合約銷售額約1463億元，同比增長了28.45%；合約銷售面積約827萬平方米，同比增長了32.11%。其中，代建項目帶來的合約銷售額約為430億元，同比增長了138%，對綠城合約銷售額的貢獻度由2016年的16%增長到了2017年的29%。綠城目前的可售儲備貨值中代建項目幾乎占一半，未來代建項目的貢獻可能還會提高。由于合作、代建項目較多，綠城權(quán)益銷售占比較低，利潤總額跟同等規(guī)模企業(yè)相比也較低。2017，綠城總的權(quán)益銷售額占比約為37%，其中非代建項目的權(quán)益銷售額占比約為53%。

??綠城目標2019年要達到2000億的銷售規(guī)模，而根據(jù)目前的自然增長率預計2018年可以做到1700-1800億。2018年綠城可售貨值為2351億元（包括代建項目的778億元，占比達33%），去化率需要達到72.3%才能達成目標。

??2017年綠城加快去化速度的舉措卓有成效，全年實現(xiàn)整體去化率達72%，較2016年的55.4%提高不少。在2017年的1033億元的合約銷售額中，一二線城市房源去化約為人民幣696億元，去化率達75%；三四線城市房源去化約人民幣337億元，去化率達67%。而杭州楊柳郡、北京西山燕廬等15個項目全年單盤銷售額就超過了20億元。值得注意的是，一些以往去化速度較慢的項目，比如臺州寧江明月、海南藍灣小鎮(zhèn)也位列其中，去庫存成效顯著，基本甩掉了歷史包袱，從而可以在未來的發(fā)展中輕裝上陣。

??投資：一二線城市拿地規(guī)模大幅增加

??2017年綠城在土地投資方面十分積極，拿地總面積幾乎相當于2014-2016年之和。2017年綠城總共新增了37個項目，其中有7個是收并購所得。新增土地儲備總建面約859萬平方米，其中新增土地權(quán)益建筑面積約570萬平方米；新增土地儲備總價約為644億元，新增土儲的貨值為1547億元，歸屬于綠城的權(quán)益金額約為986億元。綠城在2017年業(yè)績發(fā)布會上表示，新增土地貨值中75%都是在一二線城市，三四線城市的空間將主要騰挪給代建項目。

??根據(jù)綠城的發(fā)展戰(zhàn)略，綠城要重點布局北上廣三大一線城市，深耕長三角地區(qū)，戰(zhàn)略性進入中西部，同時也要布局一些位于核心城市輻射區(qū)域內(nèi)并極具發(fā)展?jié)摿Φ娜木€城市。2017年綠城新增土儲的地區(qū)分布很好地體現(xiàn)了這一戰(zhàn)略：在長三角地區(qū)的新增土地占比最高，達到了45%左右，主要是對杭州、寧波進行深耕；在中西部重點進入了西安、成都等大城市；在環(huán)渤海和珠三角則各自在該地區(qū)的核心城市北京和廣州、佛山進行布局。在海外，綠城在印尼雅加達也收購了一個項目的10%的權(quán)益。

??截至2017年，綠城土地儲備總建面為3032萬平方米，較2016年有所增加，結(jié)束了2013年以來的總土儲逐年減少的趨勢。綠城在2017年業(yè)績發(fā)布會上表示，目前總可售貨值約8550億元，其中代建項目幾乎占一半，達到了4200億元，而一二線城市的土地儲備總可售貨值占比達到了70%。

??財務：較大融資空間為增長鋪路

??綠城在2017年的毛利率為19.2%，主要是因為綠城在收購附屬公司時產(chǎn)生的公允價值調(diào)整對成本造成了一定的影響。若是去除這些影響，2017年綠城的毛利率為32.3%，較2016年的21.4%有明顯增長，主要是因為2017年交付的上海黃浦灣等項目實現(xiàn)的物業(yè)銷售毛利率較高所致。

??凈負債率繼續(xù)降低，融資空間較大。2017年，綠城的凈負債率又下降了12個百分點，降到了36%。自2014年以來，綠城的凈負債率持續(xù)降低，從77%降到了36%，現(xiàn)金短債比則升至了2.83。這表明綠城的財務結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，幾乎沒有債務風險。在中交成為綠城的大股東后，綠城的商業(yè)信用又得到了增加，可以更容易地獲得銀行貸款以及各類投資者的青睞。由于有著較好的負債結(jié)構(gòu)，較低的凈負債率以及更強的商業(yè)信用，綠城可以考慮在市場上獲取更多的融資，促進未來的發(fā)展。