??2016年房企分化加劇，強(qiáng)者恒強(qiáng)，大中型房企諸如融創(chuàng)、保利、恒大依靠規(guī)模優(yōu)勢(shì)和資金優(yōu)勢(shì)屢屢涉足行業(yè)并購(gòu)，而部分業(yè)績(jī)不佳的中小房企無(wú)疑成為了“砧板上的魚(yú)肉”，究竟當(dāng)前行業(yè)并購(gòu)的特點(diǎn)是什么？成功的案例是如何做到？企業(yè)如何選擇并購(gòu)目標(biāo)？我們將按照收購(gòu)標(biāo)的和目的的不同，對(duì)各類(lèi)收購(gòu)進(jìn)行一一分析。

??一、并購(gòu)項(xiàng)目或上市平臺(tái)不勝枚舉，皆為規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張

??近年來(lái)，隨著地產(chǎn)“黃金十年”的過(guò)去以及土地成本的不斷抬高，房企的收并購(gòu)風(fēng)氣也變得逐步盛行，成為了許多房企主要的拿地和擴(kuò)張手段。在傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域，目前最主要的收購(gòu)可以分為兩類(lèi)，第一類(lèi)主要目的是收購(gòu)?fù)恋鼗蛘唔?xiàng)目，以增加可售資源或進(jìn)入新的城市、區(qū)域，從而進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張；另一類(lèi)則是收購(gòu)上市平臺(tái)，即“殼公司”，進(jìn)而達(dá)到上市或者回歸A股的目的，拓寬企業(yè)融資渠道、提升企業(yè)品牌影響力。

??1、地價(jià)攀升推動(dòng)項(xiàng)目收購(gòu)潮，助力企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張

??隨著近年來(lái)招拍掛土地成本的節(jié)節(jié)攀升，房企們紛紛采用收購(gòu)的方式作為自身發(fā)展的重要手段。對(duì)于傳統(tǒng)房企而言，收購(gòu)?fù)恋鼗蝽?xiàng)目，無(wú)疑是加速企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張，增加可售資源最直接、最有效的方式之一。一方面，收購(gòu)方式獲取項(xiàng)目一般而言拿地成本相對(duì)較低，可以使企業(yè)避開(kāi)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；另一方面，部分收購(gòu)獲取的項(xiàng)目，可以快速推出市場(chǎng)，加速企業(yè)資金回流。

??1) 項(xiàng)目區(qū)位、發(fā)展前景與企業(yè)戰(zhàn)略契合，是并購(gòu)準(zhǔn)則

??對(duì)于并購(gòu)目標(biāo)的選擇，房企通常會(huì)根據(jù)自身的戰(zhàn)略發(fā)展，來(lái)綜合考慮目標(biāo)地塊是否合適。首先，并購(gòu)項(xiàng)目的目的在于增加可售資源或者擴(kuò)大布局區(qū)域，那么如收購(gòu)地塊的位置是否符合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展、項(xiàng)目是否位于企業(yè)未來(lái)想要深耕或者重點(diǎn)布局的目標(biāo)城市，這是企業(yè)優(yōu)先需要考量的因素。

??其次，目標(biāo)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位以及發(fā)展前景，也是房企標(biāo)的選擇的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。項(xiàng)目的基本指標(biāo)決定可以打造什么樣的產(chǎn)品？項(xiàng)目所在板塊在該城市的市場(chǎng)發(fā)展前景如何？在企業(yè)已經(jīng)布局的城市，是否能跟企業(yè)現(xiàn)有布局實(shí)現(xiàn)互動(dòng)？在企業(yè)新布局的城市，是否能夠助力企業(yè)在新城市站穩(wěn)腳步？這些都是有助于企業(yè)進(jìn)一步篩選符合戰(zhàn)略發(fā)展的重要因素。

??最后，價(jià)格也是不可忽視的重要因素。在篩選出一些適合的目標(biāo)之后，項(xiàng)目的收購(gòu)價(jià)格和未來(lái)的盈利能力就是企業(yè)必須衡量的因素，項(xiàng)目測(cè)算就成為關(guān)鍵。企業(yè)的最終目的在于盈利，無(wú)法盈利，那么企業(yè)也會(huì)將食之無(wú)味，項(xiàng)目“性?xún)r(jià)比”越高，房企收購(gòu)的意愿自然也越強(qiáng)。

??2) 并購(gòu)?fù)跞趧?chuàng)，低成本收購(gòu)增加資源、拓展城市布局

??以融創(chuàng)中國(guó)為例，通過(guò)頻繁出手低價(jià)收購(gòu)的方式實(shí)踐著自己的一二線城市戰(zhàn)略，以超規(guī)模速度進(jìn)行擴(kuò)張。如2015年9月，融創(chuàng)僅以6.82億元的價(jià)格就收購(gòu)了天朗的八個(gè)項(xiàng)目。通過(guò)此次收購(gòu)，融創(chuàng)中國(guó)不僅花費(fèi)不大，還得到了位于西安、濟(jì)南、南京及成都四個(gè)城市的優(yōu)質(zhì)資源，并成功布局西安。在5月19日，融創(chuàng)中國(guó)又以43.94億元得價(jià)格收購(gòu)萊蒙國(guó)際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個(gè)項(xiàng)目公司的所有股權(quán)，并如愿進(jìn)入深圳。從中可以看出，正是通過(guò)不斷的收購(gòu)，融創(chuàng)正大舉擴(kuò)張著一二線城市。

??2、收購(gòu)“殼公司”劍指上市，拓寬融資渠道助力發(fā)展(略)

??二、以并購(gòu)促進(jìn)企業(yè)多元化發(fā)展，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)

??隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，行業(yè)利潤(rùn)下行已成主流趨勢(shì)，加之近年來(lái)一二線地王頻出，拿地成本趨高，許多房企不得不謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，而并購(gòu)則成為了短期內(nèi)擴(kuò)張規(guī)模、提升競(jìng)爭(zhēng)力的最佳方式。部分房企選擇了大金融領(lǐng)域來(lái)拓寬融資渠道，降低資金成本；部分房企則將目光瞄準(zhǔn)了地產(chǎn)行業(yè)下游的一系列配套服務(wù)，包括社區(qū)教育、養(yǎng)老醫(yī)療、物業(yè)增值；寄望于通過(guò)提升服務(wù)品質(zhì)來(lái)助力地產(chǎn)主業(yè)的發(fā)展；還有一些房企“另辟蹊徑”，選擇了諸如體育、農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)、制造業(yè)、礦業(yè)、影視娛樂(lè)業(yè)等具備潛在投資前景的產(chǎn)業(yè)，找尋新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

??1、房企加碼”大金融”，恒大收購(gòu)盛京銀行意圖全金融布局

??房地產(chǎn)作為一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，如何保持資金鏈穩(wěn)固、拓寬融資渠道是開(kāi)發(fā)商應(yīng)解決的首要問(wèn)題。近期隨著核心一二線地價(jià)節(jié)節(jié)攀升，房?jī)r(jià)居高不下，各地政府也紛紛提升限購(gòu)限貸門(mén)檻助力樓市“降溫”，加之此前曾一度降低發(fā)債門(mén)檻的公司債也面臨收緊風(fēng)險(xiǎn)，房企日后如何能“自給自足”也成為后期決勝的關(guān)鍵所在，因而許多房企也在今年頻頻收并購(gòu)信托、保險(xiǎn)、基金公司來(lái)加碼大金融布局。

??而針對(duì)于并購(gòu)目標(biāo)的選擇，往往會(huì)因?yàn)榉科笊孀愦蠼鹑陬I(lǐng)域目的不同而有所差別，部分房企主要是戰(zhàn)略投資者心態(tài)，希望通過(guò)少量入股分享紅利，在進(jìn)行標(biāo)的選擇時(shí)，往往會(huì)希望與本身資本較為雄厚、業(yè)務(wù)實(shí)力較強(qiáng)的公司合作，可以“背靠大樹(shù)好乘涼”；而另一類(lèi)將大金融作為自身戰(zhàn)略版圖擴(kuò)張的房企，他們?cè)谶x擇標(biāo)的時(shí)會(huì)依據(jù)自身具體的擴(kuò)張業(yè)務(wù)內(nèi)容(如保險(xiǎn)、信托、銀行、基金、全牌照、互聯(lián)網(wǎng)金融等)定向選擇性?xún)r(jià)比較高且有業(yè)務(wù)特色的公司。

??其中恒大算是典型，早在2015年10月便成立了恒大金融集團(tuán)，致力于積極開(kāi)拓金融全牌照業(yè)務(wù)。此后收購(gòu)動(dòng)作不斷，2015年11月以39.39億元收購(gòu)了中新大東方人壽50%的股權(quán)后將其更名為恒大人壽；2016上半年又將目標(biāo)瞄準(zhǔn)在盛京銀行。具體來(lái)看，恒大收購(gòu)盛京銀行可謂幾經(jīng)波折，先是在2月24日至3月3日的9天時(shí)間，通過(guò)多次買(mǎi)入，耗資69.29億港元增持在H股上市的盛京銀行，以5.77億股，占比9.96%成為盛京銀行第一大股東。4月28日，恒大又宣布，與盛京銀行的5名A股股東簽訂協(xié)議，以100.16億元收購(gòu)約10.02億股盛京銀行A股，收購(gòu)價(jià)格為每股10元。5月6日，因港交所公眾持股紅線不得低于25%的規(guī)定，恒大決定“策略性減持”，以69.26億港元平價(jià)清倉(cāng)H股。

??不得不說(shuō)，恒大此舉可謂“一舉兩得”。一方面可以通過(guò)參股盛京銀行獲得銀行、消費(fèi)金融兩張牌照，與恒大金服形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，擴(kuò)大其金融版圖；另一方面，對(duì)于有望在A股實(shí)現(xiàn)上市的盛京銀行來(lái)說(shuō)，恒大棄H保A則既可以做財(cái)務(wù)投資者，又可以做戰(zhàn)略投資者，未來(lái)收益將遠(yuǎn)高于H股。

??2、物業(yè)管理成為新風(fēng)口，花樣年“蛇吞象”收購(gòu)萬(wàn)達(dá)物業(yè)(略)

??3、資本逐利性促進(jìn)房企多元發(fā)展，萬(wàn)達(dá)成為電影產(chǎn)業(yè)巨頭(略)

??三、央企整合重組成為主旋律，旨在提升效率規(guī)避同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)

??(略)

??四、總結(jié)與展望：并購(gòu)改變房企競(jìng)爭(zhēng)格局，細(xì)分領(lǐng)域?qū)で蟾鄼C(jī)會(huì)

??融創(chuàng)中國(guó)開(kāi)啟“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”模式、恒大在A股市場(chǎng)頻頻出手、多家地產(chǎn)央企籌劃重組整合……今年以來(lái)，房企并購(gòu)重組成為行業(yè)一大熱點(diǎn)。不得不說(shuō)，行業(yè)增速放緩、土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇成為推動(dòng)此次并購(gòu)潮的主要?jiǎng)右?；可以推斷，未?lái)房企間的并購(gòu)重組還將升級(jí)?？傮w來(lái)看，房企間的并購(gòu)重組無(wú)外乎以下幾點(diǎn)考量：一是基于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)層面的規(guī)模擴(kuò)張，以并購(gòu)項(xiàng)目或獲取上市平臺(tái)為目的的兼并收購(gòu)。二是以并購(gòu)促進(jìn)自身多元化發(fā)展，反哺主業(yè)的同時(shí)找尋新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。三是受政策主導(dǎo)推動(dòng)的央企整合，旨在提質(zhì)增效，避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

??此輪并購(gòu)潮勢(shì)必會(huì)為地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)以下幾方面積極變化：

??首先，行業(yè)集約化和專(zhuān)業(yè)化程度都將不斷提升，房企的競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈。通過(guò)收并購(gòu)，本身就具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的房企勢(shì)必“強(qiáng)者恒強(qiáng)”，而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)較為薄弱的房企也將面臨被收購(gòu)整合的風(fēng)險(xiǎn)，房企之間優(yōu)勝劣汰加劇，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更為激烈。

??其次，房企的競(jìng)爭(zhēng)格局將發(fā)生改變，兩極分化也將逐步拉大。據(jù)CRIC公布的《2016年1-10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100》排行榜，目前TOP3房企恒大、萬(wàn)科、碧桂園的銷(xiāo)售金額總和9001.2億元，相當(dāng)于第四位至第十位總和9042.1億元?！昂髞?lái)者”想要超越，最大的變數(shù)還是來(lái)自于兼并合作的力度。

??最后，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已是“紅海”，延伸細(xì)分領(lǐng)域?qū)⒊霈F(xiàn)更多的機(jī)會(huì)。這些領(lǐng)域包含代建、物業(yè)、健康、醫(yī)療、金融等，部分房企憑借其在細(xì)分領(lǐng)域的口碑優(yōu)勢(shì)，抓住時(shí)機(jī)，以收并購(gòu)迅速占據(jù)市場(chǎng)份額，奠定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，花樣年的物管業(yè)務(wù)就是典型。如何發(fā)揮一已之長(zhǎng)，在細(xì)分領(lǐng)域?qū)で笮碌臋C(jī)會(huì)，這也將成為許多處于成長(zhǎng)期的中小房企需要思考的問(wèn)題。

??目錄

??一、并購(gòu)項(xiàng)目或上市平臺(tái)不勝枚舉，皆為規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張 2

??1、地價(jià)攀升推動(dòng)項(xiàng)目收購(gòu)潮，助力企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張 2

??1)項(xiàng)目區(qū)位、發(fā)展前景與企業(yè)戰(zhàn)略契合，是并購(gòu)準(zhǔn)則 3

??2)并購(gòu)?fù)跞趧?chuàng)，低成本收購(gòu)增加資源、拓展城市布局 4

??2、收購(gòu)“殼公司”劍指上市，拓寬融資渠道助力發(fā)展 5

??1)殼資源的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)至關(guān)重要，關(guān)注法律法規(guī)變化 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

??2)先收購(gòu)后資產(chǎn)注入、股權(quán)資產(chǎn)置換兩大方式借殼上市 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

??二、以并購(gòu)促進(jìn)企業(yè)多元化發(fā)展，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn) 5

??1、房企加碼”大金融”，恒大收購(gòu)盛京銀行意圖全金融布局 5

??2、物業(yè)管理成為新風(fēng)口，花樣年“蛇吞象”收購(gòu)萬(wàn)達(dá)物業(yè) 6

??3、資本逐利性促進(jìn)房企多元發(fā)展，萬(wàn)達(dá)成為電影產(chǎn)業(yè)巨頭 6

??三、央企整合重組成為主旋律，旨在提升效率規(guī)避同業(yè)競(jìng)爭(zhēng) 6

??1、同一企業(yè)集團(tuán)下的整合：避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

??1)、避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力是整合主要原因 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

??2)、中建系：中海地產(chǎn)如虎添翼，進(jìn)擊千億房企 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

??3)、保利系：存在潛在整合可能，區(qū)域劃分整合或?yàn)閮?yōu)選 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

??2、不同企業(yè)集團(tuán)下的整合：政策導(dǎo)向、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合推動(dòng)整合 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

??1)、政策導(dǎo)向及強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合是整合主要原因 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

??2)、保利中航：政策推動(dòng)整合，保利借機(jī)低價(jià)“接盤(pán)” 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

??四、總結(jié)與展望：并購(gòu)改變房企競(jìng)爭(zhēng)格局，細(xì)分領(lǐng)域?qū)で蟾鄼C(jī)會(huì)