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??2025年京滬深杭二手房市場熱，4月掛牌量增速放緩，豪宅掛牌占比升，剛需剛改仍為主力，后市或震蕩，剛需交易周期或拉長。

??◎  文 / 俞倩倩

??2025年以來，二手房成交熱情不減，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年一季度30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交同比上漲2成以上，增幅顯著好于新房。而當(dāng)前火熱的成交行情能否重燃二手房業(yè)主掛牌積極性，熱點(diǎn)城市中新增掛牌房源有存在哪些結(jié)構(gòu)性分化特征呢？

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??4月京滬深杭二手掛牌量增速放緩
深杭同環(huán)比跌幅1-2成

??為了更好的分析3月以來二手房業(yè)主心態(tài)變化，我們主力聚焦了二手成交熱度較高的北京、上海、深圳、杭州等核心一二線城市，從CRIC監(jiān)測的四城新增掛牌套數(shù)來看，2025年一季度基本都呈現(xiàn)出逐月遞增態(tài)勢(shì)，4月前13日業(yè)主掛牌積極性顯著下降，環(huán)比2025年3月日均都出現(xiàn)了回落，同比來看，北京、上海分別增長20%和51%，而深圳、杭州下降11%和8%。

??02

??京滬杭千萬豪宅業(yè)主掛牌積極性穩(wěn)中有增
深圳不升反降

??從新增掛牌套數(shù)總價(jià)段來看，2025年以來京滬杭高改和豪宅業(yè)主掛牌積極性穩(wěn)中有增：北京呈現(xiàn)穩(wěn)態(tài)特征，總價(jià)800-3000萬和3000萬以上占比持穩(wěn)14%和0.5%左右；上海、杭州則呈現(xiàn)出明顯上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，尤其是2025年4月以來總價(jià)800萬以上新增掛牌量占比達(dá)到了2025年以來高點(diǎn)。而深圳則呈現(xiàn)出明顯差異化特征，僅總價(jià)800萬以上各面積段占比均出現(xiàn)了不同程度的回落，高端業(yè)主掛牌積極性不升反降。

??從面積段來看，與以上結(jié)論基本類似，北京、上海、杭州雖然160平以上面積段新增掛牌量占比均不足10%，但是從月度變化趨勢(shì)來看，基本呈現(xiàn)出持穩(wěn)或穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)，僅深圳一城顯著回落。

??目前來看，豪宅出現(xiàn)短期掛牌量上升，我們認(rèn)為業(yè)主心態(tài)可能存在以下變化：一是高位套現(xiàn)的避險(xiǎn)心態(tài)：一方面一線城市核心地段豪宅長期被視為抗跌資產(chǎn)，但當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、房地產(chǎn)行業(yè)整體調(diào)整，部分房東認(rèn)為豪宅價(jià)格可能已觸及階段性高點(diǎn)，選擇在高位套現(xiàn)以鎖定收益。另一方面房地產(chǎn)稅試點(diǎn)預(yù)期、遺產(chǎn)稅傳聞等政策不確定性增加持有成本，尤其是多套房持有者傾向于提前減持高總價(jià)資產(chǎn)，避免未來政策沖擊。二是流動(dòng)性需求驅(qū)動(dòng)下的優(yōu)化資產(chǎn)配置，全球加息周期下，海外資產(chǎn)（如美元資產(chǎn)、海外房產(chǎn)）收益率吸引力上升，房東可能拋售國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)以置換更高收益或更安全的境外資產(chǎn)。三是“賣舊買新”的置換需求，近兩年來以上海為代表的核心一二線城市新房豪宅供應(yīng)大爆發(fā)，產(chǎn)品力持續(xù)升級(jí)，隨著四代宅、高得房率、高裝配標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)豪宅入市，也客觀上使得部分豪宅客戶將置換需求前置。

??03

??京滬深杭總價(jià)100-500萬房源占比約6成
仍是新增掛牌主力

??而對(duì)于剛需剛改項(xiàng)目業(yè)主而言，當(dāng)前仍為新增掛牌主力，京滬深杭總價(jià)100-500萬房源占比基本都在6成左右，不過從月度變化情況來看，占比有小幅回落態(tài)勢(shì)，以杭州為例，總價(jià)100-300萬元新增掛牌量占比由2025年2月的52.4%降至2025年4月的47.52%。

??從面積段來看，北京、上海、杭州三城70-120平面積段新增掛牌量占比均呈現(xiàn)出穩(wěn)中微降態(tài)勢(shì)，和總價(jià)段表現(xiàn)相對(duì)一致，深圳則呈現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)性分化，70-90平新增掛牌量占比持增，90-100平小幅微降，100-120平則呈現(xiàn)出持穩(wěn)走勢(shì)。

??目前來看，面積段70-120平、總價(jià)段100-500萬剛需剛改房源占比6成仍為掛牌主力，主要源于這類房源基本也是2000年以來新房市場供應(yīng)主力，存量基數(shù)較大；近期這類房源新增掛牌量占比由小幅微降態(tài)勢(shì)，也可見剛需剛改業(yè)主觀望情緒加劇。

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??京滬深中改業(yè)主掛牌需求持穩(wěn)
總價(jià)500-800萬房源占比2成

??對(duì)于中高改業(yè)主而言，掛牌需求則呈現(xiàn)出相對(duì)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，2025年以來月度波動(dòng)并不算太大，京滬深三城總價(jià)500-800萬新增掛牌量占比基本都持穩(wěn)在20%左右，而杭州因房價(jià)與京滬深仍有差距，占比持穩(wěn)10%，總體來看，這部分業(yè)主心態(tài)較為平穩(wěn)。

??從面積段來看，北京、上海、深圳三城120-160平面積段新增掛牌量占比均呈現(xiàn)出持穩(wěn)態(tài)勢(shì)，杭州略有不同，120-140平面積段整體新增掛牌量占比約2成左右。

??總體來看，2025年以來京滬深杭二手房市場保持高熱，業(yè)主掛牌熱情穩(wěn)中有增，4月以來掛牌量增速放緩，主要出現(xiàn)了以下結(jié)構(gòu)性變動(dòng)：一是豪宅市場表現(xiàn)出較高韌性，總價(jià)800萬以上房源新增掛牌占比攀升，業(yè)主受避險(xiǎn)套現(xiàn)（鎖定收益、規(guī)避房地產(chǎn)稅預(yù)期）、置換升級(jí)（優(yōu)質(zhì)新房入市）及海外資產(chǎn)配置驅(qū)動(dòng)加速出貨，而深圳豪宅掛牌逆勢(shì)回落，反映城市間高端購買力分化；二是剛需剛改市場仍為掛牌主力，但京滬深杭占比小幅下滑，業(yè)主觀望情緒加重；三是中改房源掛牌穩(wěn)定性凸顯，京滬深占比持穩(wěn)20%，業(yè)主掛牌積極性較前期基本持平。

??基于當(dāng)前不同城市二手房業(yè)主掛牌心態(tài)轉(zhuǎn)變和各城市二手房成交結(jié)構(gòu)特征，預(yù)判后市，我們認(rèn)為，短期來看京滬深杭二手房市場還將延續(xù)震蕩行情，高改和頂豪掛牌小幅增長，有望刺激成交放量，成交占比或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)中有增，而增幅大小還將受到新房高改和豪宅盤供應(yīng)影響。而從剛需盤來看，主要取決于業(yè)主讓利幅度，因掛牌基數(shù)較大，若無顯著價(jià)格優(yōu)勢(shì)，交易周期或?qū)⑦M(jìn)一步拉長，市區(qū)和遠(yuǎn)郊老破小都將面臨不小的去化壓力。