研究員/ 劉衛(wèi)衛(wèi)、朱光

  11月份國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)四個(gè)月回落；土地成交量近兩年首次正增長(zhǎng)，成交價(jià)格創(chuàng)新高；房地產(chǎn)投資增速整體平穩(wěn)，新開(kāi)工面積增速上行明顯；商品房 銷(xiāo)售繼續(xù)調(diào)整，價(jià)格增幅有所放緩；房企資金同比增幅基本平穩(wěn)，自籌資金占比上升?？傮w而言，1-11月份房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)端擴(kuò)張，需求端回落，地價(jià)已過(guò)熱。 前十一個(gè)月土地購(gòu)置面積同比實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)，這是自2011年前十一個(gè)月以后首次同比正增長(zhǎng)，主要是11月當(dāng)月土地購(gòu)置面積同比大幅增長(zhǎng)一倍。臨近年底，全 國(guó)各地為了完成年度供地計(jì)劃，近期加快了推地步伐，有實(shí)力的房企也紛紛增加土地儲(chǔ)備，這些都推動(dòng)了土地成交的大幅上升。預(yù)計(jì)年底土地購(gòu)置面積同比將繼續(xù)呈 現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

  從土地價(jià)格看，今年前十一個(gè)月的土地均價(jià)創(chuàng)造了歷史新高，也延續(xù)了今年以來(lái)整體上行的態(tài)勢(shì)。近期土地市場(chǎng)依舊活躍，雖然國(guó)土部要求年內(nèi)禁出地 王，但房企拿地勢(shì)頭不減，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)活躍，地王現(xiàn)象仍存，也導(dǎo)致土地價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)。預(yù)計(jì)年內(nèi)土地價(jià)格仍將保持高位水平，受政策影響，土地價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)高位 盤(pán)整態(tài)勢(shì)。

  從商品房銷(xiāo)售面積同比增幅情況看，今年以來(lái)整體呈現(xiàn)逐步放緩的態(tài)勢(shì)。主要是一方面近期全國(guó)多地紛紛收緊調(diào)控政策，導(dǎo)致市場(chǎng)成交受到一定影響；另 一方面，去年同期基數(shù)逐步上升，也造成同比增幅逐步放緩。隨著市場(chǎng)和政策環(huán)境的變化，以及去年同期各月基數(shù)的上升，預(yù)計(jì)年內(nèi)商品房銷(xiāo)售面積同比增幅仍將呈 現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì)。

  從房地產(chǎn)企業(yè)到位資金看，1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅小幅回升，與1-10月基本一致。今年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)資金情況總體良 好，實(shí)力較強(qiáng)的房企大多提前完成了年度銷(xiāo)售計(jì)劃。近期隨著年底臨近，政策環(huán)境整體向好，企業(yè)融資情況也趨于穩(wěn)定。預(yù)計(jì)年內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅 將延續(xù)高位水平。

  一、國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)四個(gè)月回落

  11月份，國(guó)房景氣指數(shù)為96.38，比上月回落0.5點(diǎn)，比去年同期提高0.67點(diǎn)。本月國(guó)房景氣指數(shù)回落幅度進(jìn)一步加大，自8月份以來(lái)已持 續(xù)四個(gè)月下滑。近期雖然行業(yè)整體平穩(wěn)，但由于臨近年底，全國(guó)多個(gè)城市為了完成年度房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，紛紛收緊了調(diào)控政策，導(dǎo)致行業(yè)整體發(fā)展受到影響，預(yù)計(jì)年 底國(guó)房景氣指數(shù)仍將呈現(xiàn)平穩(wěn)調(diào)整的態(tài)勢(shì)。

   二、土地成交量近兩年首次正增長(zhǎng)，成交價(jià)格創(chuàng)新高

  (一)全國(guó)土地購(gòu)置面積實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，全年仍將平穩(wěn)上升

  1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積34773萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.9%，1-10月份為下降3.6%；土地成交價(jià)款8669億元，增長(zhǎng)31.5%，增速比1-10月份提高19.8個(gè)百分點(diǎn)。

  (二)全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)上升明顯，價(jià)格創(chuàng)歷史新高

  1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)2493元/平方米，同比增長(zhǎng)19.6%，增速比1-10月份提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。

  三、房地產(chǎn)投資增速整體平穩(wěn)，新開(kāi)工面積增速上行明顯

  (一)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅小幅上升，整體平穩(wěn)依舊

  1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資77412億元，同比增長(zhǎng)19.5%，增速比1-10月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資53112億 元，增長(zhǎng)19.1%，增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8719億元，環(huán)比增長(zhǎng)15.1%，同比增長(zhǎng)22.1%。其中住宅投資 5890億元，環(huán)比增長(zhǎng)12.3%，同比增長(zhǎng)20.2%。

  從房地產(chǎn)投資額同比增幅走勢(shì)看，今年以來(lái)整體基本呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的下行態(tài)勢(shì)。11月當(dāng)月投資額有所上升，導(dǎo)致前十一個(gè)月投資額同比增幅小幅上升。目前行業(yè)整體平穩(wěn)，政策環(huán)境也相對(duì)穩(wěn)定，預(yù)計(jì)年內(nèi)房地產(chǎn)投資同比增幅仍將延續(xù)這一平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

  分地區(qū)看，1-11月份，除西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅較1-10月份回落外，東部和中部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅均有所提高，其中中部地區(qū)提高幅度最大。從各地區(qū)投資增幅看，西部地區(qū)仍處首位，預(yù)計(jì)今后各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅將延續(xù)這一態(tài)勢(shì)。

  (二)全國(guó)房屋新開(kāi)工面積同比增幅上升，整體仍將逐步上行

  1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積181055萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.5%，增速比1-10月份提高5個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開(kāi)工面積 131849萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.0%。11月份房屋新開(kāi)工面積同環(huán)比均大幅增長(zhǎng)，其中環(huán)比大增117.8%，同比增長(zhǎng)58.6%；住宅新開(kāi)工面積環(huán)比大 增121.3%，同比增長(zhǎng)54.4%。

  從房屋新開(kāi)工面積同比增幅走勢(shì)看，今年1-4月份同比增幅進(jìn)入正增長(zhǎng)區(qū)域后，已持續(xù)八個(gè)月正增長(zhǎng)。前十一個(gè)月同比增幅上升明顯，主要是11月當(dāng)月房屋新開(kāi)工量大幅上升?？傮w看，年內(nèi)房屋新開(kāi)工面積同比增幅仍將保持逐步上行態(tài)勢(shì)，全年增幅將在10%左右。

   四、商品房銷(xiāo)售繼續(xù)調(diào)整，價(jià)格增幅有所放緩

  (一)11月商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比上升，商品房銷(xiāo)售面積增幅繼續(xù)回落

  1-11月份，商品房銷(xiāo)售面積110807萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.8%，增速比1-10月份回落1個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng) 21.3%。商品房銷(xiāo)售額69946億元，增長(zhǎng)30.7%，增速比1-10月份回落1.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)31.1%。11月份，商品房銷(xiāo) 售面積14876萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)28.8%，同比增長(zhǎng)14.8%；商品房銷(xiāo)售額8708億元，環(huán)比增長(zhǎng)20.8%，同比增長(zhǎng)20.5%。

  從各物業(yè)類(lèi)型看，1-11月份住宅和辦公樓銷(xiāo)售面積同比增幅均有所回落，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房則持續(xù)上升。1-11月份，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng) 21.3%，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)31.1%；辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)26.6%，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)39.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)12.1%，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)22.4%。 住宅銷(xiāo)售面積同比增幅自今年1-3月份以來(lái)持續(xù)回落，主要是去年同期基數(shù)逐步提高所致。預(yù)計(jì)年內(nèi)住宅銷(xiāo)售面積同比增幅整體仍將保持這一放緩態(tài)勢(shì)。

  分地區(qū)看，1-11月份，各地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積同比增幅較1-10月份均有所回落，其中東部地區(qū)回落幅度最大。各地區(qū)中，中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積同比增幅與東部一致，顯示近期中部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速。

  (二)商品房成交均價(jià)漲幅回落，住宅增幅連續(xù)九個(gè)月放緩

  1-11月份，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比增長(zhǎng)8.2%，增速較1-10月份縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅成交均價(jià)同比增長(zhǎng)8.0%，增速縮小 0.4個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓成交均價(jià)同比增長(zhǎng)10.2%，增速上升1.1個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)同比增長(zhǎng)9.2%，增速縮小1.4個(gè)百分點(diǎn)。除辦公樓 外，住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售均價(jià)同比增幅均有所回落，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房回落較大，住宅已持續(xù)九個(gè)月回落，主要是去年同期基數(shù)逐步上升所致。預(yù)計(jì)年內(nèi)住宅價(jià) 格同比增幅將趨于平穩(wěn)。

  (三)商品住宅待售面積增幅持續(xù)上升，市場(chǎng)庫(kù)存去化放緩

  11月末，商品房待售面積46806萬(wàn)平方米，比10月末增加1444萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加932萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加99萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加258萬(wàn)平方米。

  11月末，商品住宅待售面積同比增長(zhǎng)43.1%，較10月末同比增幅進(jìn)一步上升。近期市場(chǎng)整體平穩(wěn)，受多地政策收緊影響，商品住宅庫(kù)存去化有所放緩。預(yù)計(jì)年底隨著市場(chǎng)需求的逐步釋放，商品住宅庫(kù)存將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

   五、房企資金同比增幅基本平穩(wěn)，自籌資金占比上升

  1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金109475億元，同比增長(zhǎng)27.6%，增速比1-10月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款 17667億元，增長(zhǎng)33.8%；利用外資475億元，增長(zhǎng)28.0%；自籌資金42742億元，增長(zhǎng)20.8%；其他資金48592億元，增長(zhǎng) 31.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款30534億元，增長(zhǎng)32.1%；個(gè)人按揭貸款12657億元，增長(zhǎng)36.5%。

  從開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的構(gòu)成分析，1-11月份，國(guó)內(nèi)貸款占16.1%；利用外資占0.4%；自籌資金占39.0%，其他資金占44.4%。

  自籌資金占比有所上升。1-11月份，各項(xiàng)資金來(lái)源占比中，國(guó)內(nèi)貸款和其他資金占比均有所下滑，外資占比不變，自籌資金占比則有所上升，主要是近期企業(yè)融資活動(dòng)有所增加。其他資金占比雖然下滑，但依舊是房企資金來(lái)源的主要渠道。