??2020年，房地產(chǎn)政策層面前松后緊，中央繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，落實(shí)城市主體責(zé)任，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。上半年房地產(chǎn)信貸政策中性偏積極，央行三度降準(zhǔn)釋放長(zhǎng)期資金約1.75萬(wàn)億元，并兩度下調(diào)LPR利率中樞，5年期以上LPR累計(jì)降幅達(dá)15個(gè)基點(diǎn)。但下半年央行設(shè)置“三道紅線”分檔設(shè)定房企有息負(fù)債的增速閾值，并壓降融資類信托業(yè)務(wù)規(guī)模，倒逼房企去杠桿、降負(fù)債?；诜€(wěn)財(cái)政、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)的核心訴求，上半年多省市在土地出讓環(huán)節(jié)為市場(chǎng)減壓、企業(yè)紓困，并在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)從供、需兩端助力市場(chǎng)復(fù)蘇。下半年伴隨著市場(chǎng)過(guò)熱，杭州、沈陽(yáng)、西安和寧波等19城政策加碼，主要涉及升級(jí)限購(gòu)、升級(jí)限貸、升級(jí)限價(jià)、升級(jí)限售以及增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等內(nèi)容，其中深圳政策力度最嚴(yán)苛。 

??展望未來(lái)，“十四五”規(guī)劃定調(diào)：房地產(chǎn)事關(guān)民生消費(fèi)和投資發(fā)展，助力經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。因此，政策基本面依然“穩(wěn)”字當(dāng)頭，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，強(qiáng)化并落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。熱點(diǎn)城市一旦出現(xiàn)樓市和地市過(guò)熱、房?jī)r(jià)和地價(jià)過(guò)快上漲的情況，緊縮調(diào)控措施必將尾隨而至。聚焦政策內(nèi)容，核心一、二線以及強(qiáng)三線城市更可能升級(jí)限購(gòu)，弱二線以及熱點(diǎn)三、四線城市更可能升級(jí)限售，限價(jià)政策理應(yīng)進(jìn)一步放開(kāi)，限價(jià)盤(pán)預(yù)售價(jià)格建議逐步市場(chǎng)化；與之相對(duì)的是，壓力城市有望從保市場(chǎng)主體出發(fā)為市場(chǎng)減壓、企業(yè)紓困，土地供應(yīng)要有供有限，適度調(diào)降土地出讓價(jià)格，給予房企一定的讓利空間。弱三、四線城市仍需在需求層面予以刺激，購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免或?qū)⒏鼮橹苯佑行А?/p>

??房企融資和居民房貸層面，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿乃至去杠桿，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。具體而言，“三道紅線”將持續(xù)發(fā)力，房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，房企去杠桿、降負(fù)債已是大勢(shì)所趨。居民部門(mén)仍需穩(wěn)杠桿，確保居民杠桿率和負(fù)債率不再繼續(xù)上升。熱點(diǎn)城市不排除升級(jí)限貸的可能性，壓力城市或?qū)⑦m度放松限貸，但不會(huì)超出現(xiàn)有限貸政策框架范圍。與此同時(shí)，強(qiáng)化購(gòu)房資金監(jiān)管，嚴(yán)禁首付貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)挪用于購(gòu)房消費(fèi)，重點(diǎn)取締“零首付”、“首付分期”等市場(chǎng)亂象。

??2020年總結(jié)

??01

??中央堅(jiān)持房住不炒、因城施策，落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)

??中央繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，強(qiáng)化落實(shí)城市主體責(zé)任，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??2月21日，央行召開(kāi)2020年金融市場(chǎng)工作會(huì)議，要求保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實(shí)好房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

??3月27日，中央政治局會(huì)議指出，要加大宏觀政策調(diào)節(jié)和實(shí)施力度。積極的財(cái)政政策要更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，適當(dāng)提高財(cái)政赤字率，引導(dǎo)貸款市場(chǎng)利率下行，保持流動(dòng)性合理充裕。 

??4月17日，中央政治局會(huì)議指出，積極的財(cái)政政策要更加積極有為，提高赤字率。穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，運(yùn)用降準(zhǔn)、降息、再貸款等手段，保持流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貸款市場(chǎng)利率下行。并要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??5月22日，兩會(huì)政府工作報(bào)告定調(diào)：弱化經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)，并未提出全年經(jīng)濟(jì)增速具體目標(biāo)，而要穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)，集中精力抓好“六穩(wěn)”、“六保”，尤其要守住“六?！钡拙€。積極的財(cái)政政策要更加積極有為。2020年赤字率擬按3.6%以上安排，財(cái)政赤字規(guī)模比去年增加1萬(wàn)億元，同時(shí)發(fā)行1萬(wàn)億元抗疫特別國(guó)債，并全部轉(zhuǎn)給地方。穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度。綜合運(yùn)用降準(zhǔn)降息、再貸款等手段，引導(dǎo)廣義貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速明顯高于去年。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 

??6月17日，國(guó)常會(huì)部署抓住合理讓利這個(gè)關(guān)鍵，保市場(chǎng)主體，穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)，金融系統(tǒng)全年向各類企業(yè)合理讓利1.5萬(wàn)億元。綜合運(yùn)用降準(zhǔn)、再貸款等工具，保持市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕，全年人民幣貸款新增和社會(huì)融資新增規(guī)模均超過(guò)上年。并按照有保有控要求，防止資金跑偏和“空轉(zhuǎn)”，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

??7月24日，住建部召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì)，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、寧波、成都、長(zhǎng)沙和沈陽(yáng)等10城參會(huì)，直指市場(chǎng)過(guò)熱問(wèn)題。會(huì)議提出，牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、一城一策，從各地實(shí)際出發(fā)，采取差異化調(diào)控措施，及時(shí)科學(xué)精準(zhǔn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。并要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??7月30日，中央政治局會(huì)議部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，財(cái)政政策要更加積極有為、注重實(shí)效，貨幣政策要更加靈活適度、精準(zhǔn)導(dǎo)向，并要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 

??8月26日，住建部再次召開(kāi)房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山和常州等6城參會(huì)，其中沈陽(yáng)、成都已是兩次參會(huì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，毫不動(dòng)搖房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 12月16-18日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)，總結(jié)2020年、部署2021年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出，明年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性和可持續(xù)性。要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的必要支持力度，政策操作上要更加精準(zhǔn)有效，不急轉(zhuǎn)彎，把握好政策時(shí)效度。解決好大城市住房突出問(wèn)題。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??02

??上半年三度降準(zhǔn)、兩度下調(diào)LPR，下半年“三道紅線”倒逼降負(fù)債

??...本節(jié)有刪減...下半年央行設(shè)置“三道紅線”分檔設(shè)定房企有息負(fù)債的增速閾值，并壓降融資類信托規(guī)模，倒逼房企去杠桿、降負(fù)債。

??8月20日，住建部、央行召開(kāi)重點(diǎn)房企座談會(huì)，對(duì)房企有息負(fù)債規(guī)模設(shè)置了“三道紅線”：其一，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；其二，凈負(fù)債率大于100%；其三，現(xiàn)金短債比小于1倍。

??依據(jù)“三道紅線”觸線情況，12家試點(diǎn)房企將劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設(shè)定有息負(fù)債的增速閾值。倘若“三道紅線”全部命中，有息負(fù)債規(guī)模便以2019年6月為上限，不得增加。踩中兩條、一條以及一條未中，有息負(fù)債規(guī)模年增速分別設(shè)限為5%、10%和15%。

??統(tǒng)計(jì)顯示，頭部房企整體償債能力穩(wěn)健，6成以上房企處于綠檔和黃檔，但各房企之間嚴(yán)重分化，2成以上房企“三道紅線”皆不達(dá)標(biāo)。

??11月25日，多家信托公司收到來(lái)自監(jiān)管部門(mén)的窗口指導(dǎo)，要求嚴(yán)格壓降融資類信托業(yè)務(wù)規(guī)模。按照年初規(guī)劃，2020年全行業(yè)壓降1萬(wàn)億具有影子銀行特征的融資類信托業(yè)務(wù)，意味著房企融資將進(jìn)一步收緊。

??03

??地方為穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)財(cái)政、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)計(jì)，上半年樓地市政策放松紓困

??……略……
??04

??地市火熱引爆下半年深圳、寧波等19城“四限”調(diào)控加碼潮

??疫后熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)暖，限價(jià)盤(pán)頻現(xiàn)“萬(wàn)人搖”。尤其上半年疫情沖擊地方經(jīng)濟(jì)，一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)，土地市場(chǎng)高單價(jià)、高溢價(jià)地塊頻出、甚至“面粉貴過(guò)面包”的情況在部分二三線城市再次出現(xiàn)，極大挑戰(zhàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)。受此影響，杭州、沈陽(yáng)、西安和寧波等19城相繼升級(jí)調(diào)控，重點(diǎn)涉及升級(jí)限購(gòu)、升級(jí)限貸、升級(jí)限價(jià)、升級(jí)限售和增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)這5方面內(nèi)容。其中，深圳政策力度最嚴(yán)苛，寧波更是兩度政策加碼。

??其一，銀川落地限購(gòu)令，杭州、寧波、深圳、南京、東莞和無(wú)錫等6城相繼升級(jí)限購(gòu)。具體而言，銀川加入限購(gòu)城市行列，非寧夏戶籍居民家庭在銀川市轄區(qū)限購(gòu)一套商品住房。

??南京、無(wú)錫、寧波和杭州限購(gòu)政策“打補(bǔ)丁”，嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞。南京、無(wú)錫嚴(yán)禁假離婚騙取購(gòu)房資格，任何一方在夫妻離異2年內(nèi)購(gòu)房，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。寧波強(qiáng)化購(gòu)房資格管控，父母投靠子女落戶未滿2年、非戶籍離異單身未滿2年，在無(wú)房的基礎(chǔ)上，增設(shè)3年內(nèi)在本市連續(xù)繳納2年及以上個(gè)稅或社保的硬性要求。杭州補(bǔ)充“無(wú)房家庭”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，戶籍在本市非限購(gòu)范圍內(nèi)的家庭，在原有規(guī)定基礎(chǔ)上，新增在限購(gòu)范圍連續(xù)繳滿1年社?；騻€(gè)稅的要求。

??寧波、東莞和深圳升級(jí)限購(gòu)，意在給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。寧波限購(gòu)區(qū)域擴(kuò)容，由原來(lái)的老三區(qū)擴(kuò)大至市五區(qū)，鎮(zhèn)海、北侖納入限購(gòu)范圍。東莞首次將二手房納入限購(gòu)范圍，并取消個(gè)稅證明作為非戶籍家庭購(gòu)房資格的審核材料。深圳限購(gòu)政策力度最嚴(yán)苛，戶籍家庭、成年單身人士連續(xù)繳滿3年個(gè)稅或社保，方可購(gòu)買(mǎi)商品住房，這在全國(guó)尚屬首次。

??其二，咸陽(yáng)、長(zhǎng)春和銀川3城落地限貸，深圳、無(wú)錫、沈陽(yáng)、常州、東莞、唐山、西安和寧波等8城相繼升級(jí)限貸。具體而言，咸陽(yáng)、長(zhǎng)春和銀川落地限貸，二套房首付比例皆不低于40%，長(zhǎng)春、咸陽(yáng)首套房首付比例均上調(diào)至30%，但咸陽(yáng)首次購(gòu)買(mǎi)普通住房可享受首付25%的政策優(yōu)惠，銀川仍依照首套房最低首付20%的政策執(zhí)行，以免誤傷真正的剛需。

??無(wú)錫、沈陽(yáng)、常州、唐山、西安和寧波等6城調(diào)升二套房首付比例。沈陽(yáng)、唐山市中心區(qū)二套房首付提高到50%，無(wú)錫、常州市區(qū)（不含金壇區(qū)）二套貸款未結(jié)清首付調(diào)升至60%。西安分檔提高二套房首付比例，首套90平方米以下、二套144平方米以下，首付最低40%；首套、二套都在144平方米以上，首付最高70%；貸款未結(jié)清首付不低于60%。深圳調(diào)升非普通住房首付比例，無(wú)房有貸家庭購(gòu)買(mǎi)非普通住房首付不低于60%，二套非普通住房首付不低于80%。寧波認(rèn)房又認(rèn)貸，市六區(qū)已有1套住房且貸款已結(jié)清，再次購(gòu)買(mǎi)住房，首付不低于40%；市六區(qū)已有1套住房且貸款未結(jié)清，再次購(gòu)買(mǎi)住房，首付不低于60%。東莞下調(diào)公積金最高貸款額度，首套、二套公積金最高貸款額度分別調(diào)整至90萬(wàn)元和50萬(wàn)元。

??其三，咸陽(yáng)、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、唐山、銀川、徐州、紹興和衢州等8城出臺(tái)乃至升級(jí)限價(jià)政策。具體而言，唐山、銀川和衢州建立房?jī)r(jià)、地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。唐山、銀川在主城區(qū)實(shí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓政策，房屋售價(jià)不得超出確定的銷售價(jià)格；衢州住宅用地則采取“限房?jī)r(jià)+限地價(jià)+競(jìng)配建”的方式出讓，報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)，轉(zhuǎn)而競(jìng)報(bào)配建公租房或自持住房面積。

??長(zhǎng)春、徐州和紹興加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格備案管理。徐州備案價(jià)格一年內(nèi)不得調(diào)整；長(zhǎng)春首次申報(bào)預(yù)售許可不得高于同類地段商品住房?jī)r(jià)格，非首次申報(bào)不得高于首次申報(bào)價(jià)格；紹興市區(qū)更是實(shí)行“雙備案”制度，備案價(jià)格須經(jīng)區(qū)聯(lián)席會(huì)議審議通過(guò)后提交市聯(lián)席會(huì)議審議確定，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目備案價(jià)格須考慮同區(qū)域競(jìng)品或“地價(jià)+成本”因素，加推項(xiàng)目不得高于首次備案價(jià)格。

??咸陽(yáng)嚴(yán)控房?jī)r(jià)年漲跌幅，2020年-2022年，主城區(qū)新房均價(jià)年漲跌幅不超10%，各縣市新房均價(jià)年漲跌幅控制在25%以內(nèi)。沈陽(yáng)重點(diǎn)聚焦項(xiàng)目層面，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)銷售價(jià)格變動(dòng)情況，對(duì)價(jià)格變化較大的項(xiàng)目，將及時(shí)采取約談房企、限期改正乃至?xí)和＞W(wǎng)簽等懲戒措施。

??其四，銀川、臺(tái)州落地限售，杭州、東莞、常州和衢州等4城升級(jí)限售。具體而言，銀川、臺(tái)州落地限售，銀川市轄三區(qū)新房，自簽訂商品房買(mǎi)賣合同之日起滿兩年后方可轉(zhuǎn)讓；臺(tái)州市區(qū)新購(gòu)買(mǎi)的新房及二手房，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。

??東莞、常州延長(zhǎng)一、二手房限售年限，由原先的2年分別提升至3年和4年。衢州擴(kuò)大限售樓盤(pán)范圍，對(duì)市場(chǎng)關(guān)注度高的熱點(diǎn)地塊，嚴(yán)令自網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。杭州規(guī)范高層次人才優(yōu)先購(gòu)房但限售，自網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)不得上市交易。

??其五，深圳、無(wú)錫、沈陽(yáng)和成都等4城增加房地產(chǎn)交易稅，變相抑制住房買(mǎi)賣。具體而言，深圳、無(wú)錫市區(qū)、沈陽(yáng)和成都皆縮短個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限，由原先的2年調(diào)整到5年，二手房交易稅將明顯提升。深圳普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步收緊，新增實(shí)際成交總價(jià)低于750萬(wàn)元這一限定條款，高價(jià)盤(pán)尤其是豪宅交易稅費(fèi)將大幅增加。

??05

??多城加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)控高進(jìn)低出、租金貸等市場(chǎng)亂象

??……略…… 

??2021年展望

??06

??因城施策落實(shí)“三穩(wěn)”:熱點(diǎn)城市加碼,壓力城市紓困

??“十四五”規(guī)劃淡化GDP增速目標(biāo)，強(qiáng)化“高質(zhì)量發(fā)展”要求，并加快構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。內(nèi)循環(huán)本質(zhì)則在于供給側(cè)改革，并挖掘內(nèi)需消費(fèi)潛力，聯(lián)通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)。 聯(lián)系到劉鶴在人民日?qǐng)?bào)撰文指出，房地產(chǎn)影響投資和消費(fèi)，事關(guān)民生和發(fā)展。我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑，疫后房地產(chǎn)行業(yè)韌性十足，商品房銷售、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資皆快速?gòu)?fù)蘇，助力中國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速走出疫情陰霾?？梢云谠S的是，“十四五”期間房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)行穩(wěn)致遠(yuǎn)，商品房銷售規(guī)模大概率將高位保持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，更好地助力經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。 

??房地產(chǎn)政策層面要“穩(wěn)”字當(dāng)頭，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，更好地落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。

??一方面，熱點(diǎn)城市繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，“四限”調(diào)控難言實(shí)質(zhì)性松綁，有望貫穿更長(zhǎng)的時(shí)間周期?，F(xiàn)階段房?jī)r(jià)仍是不能碰的紅線，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱的征兆，短期內(nèi)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，調(diào)控政策大棒必將尾隨而至。

??就具體的政策內(nèi)容而言，核心一、二線以及強(qiáng)三線城市更可能升級(jí)限購(gòu)，涉及限購(gòu)區(qū)域擴(kuò)容，二手房納入限購(gòu)范圍，強(qiáng)化購(gòu)房資格管控等，尤其要嚴(yán)禁通過(guò)假離婚、假落戶等方式騙取購(gòu)房資格。

??弱二線以及熱點(diǎn)三、四線城市更可能落地乃至升級(jí)限售，涉及延長(zhǎng)住房持有年限，二手房納入限售范圍等，變相打壓投資、投機(jī)性需求，維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??熱點(diǎn)城市項(xiàng)目“萬(wàn)人搖”的核心動(dòng)因在于新房售價(jià)顯著低于市場(chǎng)預(yù)期，買(mǎi)到及賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈。因此，限價(jià)政策理應(yīng)進(jìn)一步放開(kāi)，限價(jià)盤(pán)預(yù)售價(jià)格建議逐步市場(chǎng)化，避免地方政府給購(gòu)房者打折降價(jià)，助漲市場(chǎng)投資炒作氛圍。

??另一方面，在疫情陰霾尚未完全消散的大背景下，穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)，做好“六穩(wěn)”、“六保”仍是下一階段的政策主線，預(yù)計(jì)壓力二、三線城市有望從保市場(chǎng)主體出發(fā)為市場(chǎng)減壓、企業(yè)紓困。

??具體而言，土地供應(yīng)要有供有限，那些供地整體過(guò)?；蛘叻康禺a(chǎn)庫(kù)存高企的壓力城市仍需調(diào)降供地指標(biāo)，以期緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供求壓力。適度調(diào)降土地出讓價(jià)格，尤其要增加平價(jià)地以及低價(jià)地供應(yīng)，給予開(kāi)發(fā)企業(yè)一定的讓利空間。

??支持剛需購(gòu)房，調(diào)降無(wú)房家庭、進(jìn)城農(nóng)民等剛需客群置業(yè)門(mén)檻。那些人口長(zhǎng)期凈流出、市場(chǎng)需求相較羸弱的弱三、四線城市或?qū)⒃谛枨髮用嬗枰源碳ぃ?gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免皆是可以操作的選項(xiàng)，其對(duì)市場(chǎng)拉動(dòng)力也將更為直接有效。

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??融資信貸收縮轉(zhuǎn)向助力消費(fèi)“內(nèi)循環(huán)”:企業(yè)降負(fù)債、居民穩(wěn)杠桿

??長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)，相對(duì)充裕的銀行信貸資金，很大一部分最終流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的比重持續(xù)提升，并有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

??截至2020年三季度，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額高達(dá)48.8萬(wàn)億元，較2015年凈增長(zhǎng)132%，占各項(xiàng)貸款余額的比重多達(dá)28.8%，較2015年提升6.4個(gè)百分點(diǎn)。說(shuō)明在實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)率低、風(fēng)險(xiǎn)高企的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)“吸金”效應(yīng)依舊不減。 

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??2016年以來(lái)，居民持續(xù)加杠桿購(gòu)房，致使杠桿率高企，償債能力大幅減弱。截至2020年三季度，個(gè)人住房貸款余額多達(dá)33.7萬(wàn)億元，較2015年凈增長(zhǎng)157%，居民杠桿率逐年提升至33%，較2015年增加13.7個(gè)百分點(diǎn)，債務(wù)收入比升至55%，較2015年增加24.5個(gè)百分點(diǎn)。

??而從我們實(shí)際調(diào)研情況來(lái)看，壓力三、四線城市市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力瓶頸盡顯，購(gòu)房壓力并非首付，而是月供還貸。而在疫情陰霾下，居民收入預(yù)期大概率將有所下滑，償債能力進(jìn)一步減弱，月供4000元已是底層剛需能夠承受的極限。 

??聯(lián)系到郭樹(shù)清發(fā)文強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！?。不可否認(rèn)的是，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿乃至去杠桿，有序引導(dǎo)企業(yè)負(fù)債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內(nèi)，堅(jiān)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。

??房企整體融資環(huán)境或?qū)⒊掷m(xù)偏緊，“三道紅線”將持續(xù)發(fā)力，房企去杠桿、降負(fù)債已是大勢(shì)所趨。

??一方面，“三道紅線”將成為房企融資重要的參照標(biāo)準(zhǔn)，除了首批12家試點(diǎn)房企之外，未來(lái)試點(diǎn)房企或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)容，更多房企將依據(jù)“三道紅線”的觸線情況，分檔設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模的增速閾值。那些暫被劃定為紅檔、橙檔的房企，仍需通過(guò)增加銷售回款、增加權(quán)益融資、降低現(xiàn)金支出等方式改善資產(chǎn)負(fù)債表，以便提升檔位降低融資約束。

??另一方面，房企境內(nèi)融資或?qū)⑹站o，嚴(yán)控發(fā)債規(guī)模增長(zhǎng)上限。尤其是那些橙檔、紅檔房企，為了確保有息負(fù)債規(guī)模低增長(zhǎng)甚至不增長(zhǎng)，境內(nèi)發(fā)債規(guī)模增長(zhǎng)空間將明顯受限。表外融資或是下一階段重點(diǎn)監(jiān)管領(lǐng)域，嚴(yán)防信托、保險(xiǎn)等資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

??居民加杠桿購(gòu)房并非市場(chǎng)常態(tài)，壓力三、四線城市市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力明顯透支，居民杠桿率再提升空間日漸逼仄。預(yù)計(jì)未來(lái)居民部門(mén)仍需穩(wěn)杠桿，確保居民杠桿率和負(fù)債率不再繼續(xù)上升。

??一方面，熱點(diǎn)城市限貸政策仍需從緊執(zhí)行，且不排除進(jìn)一步加碼的可能性，涉及適度調(diào)升二套尤其是非普通住房首付比例及房貸利率等。并強(qiáng)化購(gòu)房資金監(jiān)管，嚴(yán)查首付款資金來(lái)源，嚴(yán)防首付貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)挪用于購(gòu)房消費(fèi)。

??另一方面，壓力城市仍需支持居民自住以及改善性購(gòu)房消費(fèi)，限貸政策或?qū)⑦m度放松，但不會(huì)超出現(xiàn)有限貸政策框架范圍，涉及放松公積金貸款、調(diào)降房貸利率、首套及二套住房首付比例參照最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行等。不過(guò)，壓力城市也需加強(qiáng)違規(guī)資金監(jiān)管，重點(diǎn)取締“零首付”、“首付分期”等市場(chǎng)亂象，以防市場(chǎng)共振下行，誘發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

??附表：2020年重要政策匯總