??一、本月樓市政策聚焦：十四五規(guī)劃明確“房住不炒”，促進住房消費健康發(fā)展

??10月份，房地產政策環(huán)境由緊趨穩(wěn)。中央層面，繼前幾個月多次房地產主題會議堅持“房住不炒”定位、防范房地產市場金融風險并提出重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則之后，10月26日至29日，中共第十九屆五中全會審議通過了《中共中央關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》，提出了堅持“房住不炒”和因城施策、堅持租購并舉、全面推進鄉(xiāng)村振興、推動區(qū)域協(xié)調發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化、促進住房消費健康發(fā)展等重要論述。

??地方層面，10月份地方調控明顯縮量，調控整體仍維持“緊多松少”的特點。從調控內容來看，城市加入“限購限售潮”步伐放緩，本月僅有徐州市出臺了相關政策，調控收緊集中表現(xiàn)在房地產市場監(jiān)管上，寬松性政策仍聚焦在人才引進和放寬落戶上。本期報告主要對10月份房地產行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??二、中央政策：保持房地產調控定力，推動綠色建筑和文旅產業(yè)發(fā)展

??1.  政策跟蹤

??2.  政策小結及重點政策解讀

??（1）政策小結

??本月宏觀經濟環(huán)境保持相對寬松，LPR已連續(xù)6個月未作調整，流動性保持合理充裕。在房地產調控方面，在堅持“房住不炒”定位前提下，中央將全面推進鄉(xiāng)村振興、推動區(qū)域協(xié)調發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化納入十四五規(guī)劃建議重要內容，為房地產市場發(fā)展提供了契機。此外，中央層面還就房地產業(yè)發(fā)展出臺了相關政策支持，一是支持綠色建筑發(fā)展，在南京、杭州、青島等六市開展試點，積極推廣綠色建筑和綠色建材應用；二是支持文旅產業(yè)發(fā)展，啟動第一批國家文化和旅游消費試點城市和示范城市申報評選工作，并計劃到2022年，建設100個試點城市、30個示范城市等。

??（2）重點政策解讀：《中共中央關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》發(fā)布

??10月26日至29日，中國共產黨第十九屆中央委員會第五次全體會議于北京召開，會議審議通過了《中共中央關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》（以下簡稱《建議》）。11月3日，新華網受權發(fā)布《建議》。

??《建議》分為三大板塊。第一板塊為總論，主要闡述決勝全面建成小康社會取得決定性成就、我國發(fā)展環(huán)境面臨深刻復雜變化、到2035年基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化遠景目標、“十四五”時期經濟社會發(fā)展指導思想、必須遵循的原則和主要目標。第二板塊為分論，總體上按照新發(fā)展理念的內涵來組織，分領域闡述“十四五”時期經濟社會發(fā)展和改革開放的重點任務，明確了從科技創(chuàng)新、產業(yè)發(fā)展、國內市場、深化改革、鄉(xiāng)村振興、區(qū)域發(fā)展，到文化建設、綠色發(fā)展、對外開放、社會建設、安全發(fā)展、國防建設等重點領域的思路和重點工作，作出工作部署。第三板塊為結尾，主要闡述加強黨中央集中統(tǒng)一領導、推進社會主義政治建設、健全規(guī)劃制定和落實機制等內容。

??從房地產角度來看，《建議》為“十四五”期間房地產發(fā)展釋放以下四大信號：

??（1）“房住不炒”仍是“十四五”樓市調控主基調，促進住房消費健康發(fā)展。《建議》在全面促進消費部分提出，“推動汽車等消費品由購買管理向使用管理轉變，促進住房消費健康發(fā)展”，在推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化部分提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策”，此舉彰顯了政策調控意在規(guī)范房地產市場的發(fā)展，并非一味打壓。事實上，房地產業(yè)仍是我國重要支柱性產業(yè)，住房消費也一直是拉動我國內需的有力杠桿，尤其在推動構建國內國際雙循環(huán)新發(fā)展格局，全面促進消費，拓展投資空間過程中，支持合理住房需求釋放，意義重大，在“因城施策”落實下，未來地方調控政策分化預期將進一步加劇，松緊互現(xiàn)或成常態(tài)。而毫不動搖堅持“房住不炒”定位，既是讓全體人民住有所居，也是為促進住房消費健康發(fā)展營造良好環(huán)境，對合理住房需求釋放有積極意義。

??（2）新型城鎮(zhèn)化和城市群都市圈建設為房地產發(fā)展提供強大動能。隨著我國經濟由高速增長階段逐漸轉向高質量發(fā)展階段，以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展成為城鎮(zhèn)化建設主要方向。國務院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦認為，今后五到十年，都市圈和城市群加快發(fā)展是中國經濟增長最大的結構性潛能，是中國經濟增長的新風口。此次《建議》提出，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設、管理，合理確定城市規(guī)模、人口密度、空間結構，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展；優(yōu)化行政區(qū)劃設置，發(fā)揮中心城市和城市群帶動作用，建設現(xiàn)代化都市圈。推進成渝地區(qū)雙城經濟圈建設。推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設等，預示著推動城市群都市圈建設將是“十四五”重要發(fā)展規(guī)劃。隨著城市群都市圈建設的不斷深入，城市或區(qū)域生產要素及人口流動將更加便利。有利的經濟基礎和高頻的人口流動也將為房地產市場發(fā)展提供強大動能。

??（3）全面推進鄉(xiāng)村振興和推進區(qū)域協(xié)調發(fā)展為房地產發(fā)展提供較大下沉空間。《建議》將全面推進鄉(xiāng)村振興、推進區(qū)域協(xié)調發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化作為重要組成部分。其中，在優(yōu)先發(fā)展農業(yè)農村部分，《建議》提出，把鄉(xiāng)村建設放在社會主義現(xiàn)代化建設的重要位置，健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展機制，推動城鄉(xiāng)要素平等交換、雙向流動，極探索實施農村集體經營性建設用地入市制度等。在推進區(qū)域協(xié)調發(fā)展部分，《建議》提出，健全區(qū)域戰(zhàn)略統(tǒng)籌、市場一體化發(fā)展、區(qū)域合作互助、區(qū)際利益補償等機制，更好促進發(fā)達地區(qū)和欠發(fā)達地區(qū)、東中西部和東北地區(qū)共同發(fā)展等。習近平總書記在對《建議》的說明中也明確提出，“十四五”時期經濟社會發(fā)展要以推動高質量發(fā)展為主題。當前，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，發(fā)展中的矛盾和問題集中體現(xiàn)在發(fā)展質量上。這就要求我們必須把發(fā)展質量問題擺在更為突出的位置，著力提升發(fā)展質量和效益。由此可見，全面推進鄉(xiāng)村振興和區(qū)域協(xié)調發(fā)展將是“十四五”期間黨和國家的重要工作內容，而隨著政策的傾斜和生產要素的流動，鄉(xiāng)村和相對落后區(qū)域或將為房地產開發(fā)經營提供更多機會。

??（4）堅持租購并舉，住房租賃市場趨向規(guī)范穩(wěn)健發(fā)展。作為我國住房制度體系的重要組成部分，住房租賃市場的發(fā)展既能調節(jié)我國住房交易市場壓力，又能很好地滿足人民剛性住房需求，同時對貫徹落實“房住不炒”定位也具有積極意義。事實上，自2016年國務院印發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》以來，無論是中央層面還是地方層面，都出臺了很多支持住房租賃市場發(fā)展的政策，住房租賃市場建設已取得顯著成效。此次《建議》再次提出，堅持租購并舉，有效增加保障性住房供給，探索支持利用集體建設用地按照規(guī)劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給等，體現(xiàn)了中央堅持“以人為本”的發(fā)展理念，強調住有所居，預計未來住房租賃市場規(guī)范性政策和支持性政策仍會增加，尤其是隨著新型城鎮(zhèn)化建設的深入和集體建設用地允許入市建設租賃住房，住房租賃市場在規(guī)范穩(wěn)健發(fā)展的同時，也將增添新的活力。  

??三、地方政策：堅持因城施策，調控風向延續(xù)從緊

??1.  政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）住房保障政策

??（5）人口人才政策

??（6）市場監(jiān)管政策

??2.  政策小結

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2020年10月地方出臺房地產調控政策29條，較上月明顯減少，這主要與下半年房地產調控驟然加強、市場逐漸進入平穩(wěn)運行期有關。其中，寬松性政策10條，緊縮性政策15條，中性政策4條。10月份地方調控整體延續(xù)從緊風向，但調控力度較前兩個月明顯降低，城市加入”限購限售潮“節(jié)奏放緩。

??從10月地方調控內容來看，地方收緊調控主要表現(xiàn)在加強行政限制、土地出讓管控和市場監(jiān)管等方面。其中，浙江紹興、衢州、湖南長沙等地相繼出臺”限地價+競自持“等土地出讓規(guī)則，保障住宅用地市場平穩(wěn)有序，紹興、衢州、徐州等地對商品房預（銷）售及房地產市場秩序作出嚴格規(guī)范，引導房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，徐州再次明確，對市區(qū)戶籍居民家庭及非戶籍居民家庭購房執(zhí)行嚴格限售政策。在市場監(jiān)管方面，典型代表有：北京啟動限購執(zhí)行、商品房預售資金監(jiān)管等三項專項檢查，銀川市出臺新建商品房預售資金監(jiān)管辦法，南京、合肥發(fā)文引導住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展，蘇州、昆山加強新建成品住房銷售管理等。地方放寬調控則集中表現(xiàn)在人口人才政策上，本月龍泉、慈溪、寧波市杭州灣新區(qū)、廈門、青島、蘭州市蘭州新區(qū)等地相繼加入人才搶奪戰(zhàn)，主要從就業(yè)扶持、住房保障和購房補助等方面出臺措施。

??四、10月重要事項復盤

??五、房地產政策展望

??1.  中央層面

??從我國前三季度經濟運行情況來看，呈現(xiàn)出主要指標由負轉正、內生動能不斷增強、社會民生持續(xù)改善、市場預期穩(wěn)步向好等四大突出特點，宏觀經濟政策取得明顯效果。10月21日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議提出，要圍繞完成全年發(fā)展主要目標任務，保持宏觀政策連續(xù)性有效性，繼續(xù)抓好直達機制落實，提高資金使用效益。且在構建國內國際雙循環(huán)發(fā)展新格局過程中，擴大內需仍是戰(zhàn)略基點，預計宏觀經濟政策將延續(xù)穩(wěn)定寬松，市場流動性合理充裕，市場利率水平總體穩(wěn)定。

??在房地產方面，十四五規(guī)劃明確堅持“房住不炒“定位，調控立場保持堅定，同時提出全面推進鄉(xiāng)村振興、推動區(qū)域協(xié)調發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化建設、推動金融、房地產同實體經濟均衡發(fā)展、促進住房消費健康發(fā)展等重要論述，充分肯定了房地產經濟在我國經濟發(fā)展中的重要作用。立足長遠，有保有控，從而促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??2.  地方層面

??受調控收緊影響，10月地方出臺房地產政策明顯縮量?；谥醒雽用媸冀K保持房地產調控定力和下半年以來雷厲風行的調控手段，預計下一階段房地產政策環(huán)境仍將從緊，地方在出臺調控政策時仍會保持審慎，熱點城市及房價上漲過快城市仍將面臨調控收緊，不排除有更多城市加入”限購限售潮“。從長遠來看，房地產調控目的在于穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。伴隨著熱點城市房地產市場相繼得到有效管控，房地產政策環(huán)境也將由緊向穩(wěn)轉變。《中共中央關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》也明確提出，要堅持因城施策，促進住房消費健康發(fā)展，推動金融、房地產同實體經濟均衡發(fā)展。在此指導下，未來地方調控分化預計將進一步加劇，樓市羸弱的三四線城市或將率先出手，通過加快新型城鎮(zhèn)化建設、鼓勵農民進城購房落戶、給予購房補貼或稅收優(yōu)惠等手段穩(wěn)定樓市，熱點城市房地產市場監(jiān)管則將保持高壓。

執(zhí)筆：王錚嶸

中房研協(xié) 測評研究中心 研究員