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??商品房銷售同比跌幅繼續(xù)收窄

??1—7月，新建商品房銷售面積54149萬平方米，按可比口徑計(jì)算同比下降18.6%，其中住宅銷售面積下降21.1%。新建商品房銷售額53330億元，按可比口徑計(jì)算下降24.3%，其中住宅銷售額下降25.9%。

??1-7月，新建商品房銷售市場跌幅仍然較大，在住宅銷售市場拉動(dòng)下，商品房總銷售面積及金額同比跌幅較上期繼續(xù)縮小，市場筑底調(diào)整，呈弱復(fù)蘇格局。具體來看，高能級(jí)城市新房成交量能維持一定規(guī)模，部分城市受季節(jié)因素和政策效應(yīng)遞減影響，供需雙降，處于階段性調(diào)整期；低能級(jí)城市需求嚴(yán)重不足，成交難有起色。

??7月中央層面不斷釋放促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的積極信號(hào)。二十屆三中全會(huì)審議通過《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革 推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》，從發(fā)展機(jī)制、供應(yīng)模式、因城施策、融資和預(yù)售制度改革、稅收制度等五方面對(duì)房地產(chǎn)未來五年的發(fā)展做出指示；中共中央政治局會(huì)議提出積極支持收購存量商品房用作保障性住房等，進(jìn)一步推動(dòng)“去庫存”和“保交房”工作；國務(wù)院印發(fā)《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃》，未來將對(duì)住房需求提供有力支撐。下一步，地方政府將會(huì)發(fā)揮市場調(diào)控自主權(quán)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

??從宏觀政策趨勢(shì)看，租購并舉的住房制度將進(jìn)入快速建設(shè)期，尤其是保障房建設(shè)，三中全會(huì)后應(yīng)承擔(dān)更大的責(zé)任，滿足剛性住房需求，對(duì)應(yīng)的新型城鎮(zhèn)化過程中進(jìn)入城市的新市民、青年新組建家庭、新就業(yè)群體的住房需求。市場化商品住房的政策發(fā)展環(huán)境已經(jīng)足夠?qū)捤桑黝愊拗拼胧┗窘獬?，但其正?jīng)歷發(fā)展周期的低谷?？梢灶A(yù)計(jì)，隨著保障房建設(shè)規(guī)模的增加，從住房供應(yīng)總量上會(huì)在一定程度上對(duì)沖商品住房的萎縮。

??7月商品房單月銷售面積6233萬平方米，同比減少11.6%，跌幅較上期縮小2.2個(gè)百分點(diǎn)；6233萬平方米的創(chuàng)近15年（2009年4月以來）單月的銷售新低（每年的1-2月合計(jì)，不單做計(jì)算）。銷售金額6197億元，同比減少15.8%，跌幅較上期擴(kuò)大2.0個(gè)百分點(diǎn)。7月銷售市場進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，成交情況較上月明顯回落，企業(yè)延續(xù)“以價(jià)換量”營銷策略以保持一定市場活躍度。

??分類物業(yè)類型看，商品住宅銷售面積和金額跌幅較上期繼續(xù)收窄，市場面持續(xù)改善；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售形勢(shì)均不及上期，兩項(xiàng)指標(biāo)同比跌幅擴(kuò)大。

??從各地區(qū)銷售情況看，兩項(xiàng)指標(biāo)同比繼續(xù)下跌，銷售面積跌幅整體低于銷售金額。與上期相比，各區(qū)域均呈現(xiàn)出較為積極的變化，兩項(xiàng)指標(biāo)同比跌幅收窄。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為46.5%、61.4%，與上期基本持平。

??—02—

??房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅再次擴(kuò)大

??1—7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資60877億元，按可比口徑計(jì)算同比下降10.2%；其中，住宅投資46230億元，下降10.6%。

??1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比跌幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。在“低銷售、高庫存”壓力下企業(yè)投資拿地意愿不斷下降。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-7月銷售百強(qiáng)房企中超過六成的企業(yè)拿地金額較去年同期下滑。同時(shí)土地政策層面引導(dǎo)地方政府控制供地節(jié)奏、聚焦存量用地利用，抑制了部分開發(fā)投資增長空間。近期國務(wù)院新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略提出，經(jīng)過5年努力常住人口城鎮(zhèn)化率提升至接近70%，城鎮(zhèn)化率的提升，除了直接帶動(dòng)住房需求增加外，還包括住房相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施建設(shè)，對(duì)未來房地產(chǎn)投資將形成有力支撐。

??月度數(shù)據(jù)方面，7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8348億元，同比減少8.9%，跌幅較上月擴(kuò)大了1.5個(gè)百分點(diǎn)。短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)基本面不會(huì)扭轉(zhuǎn)，投資下行壓力較大，需要通過政策調(diào)整和市場機(jī)制改革等措施全面提高投資效率和效益，提振企業(yè)投資信心。?

??從物業(yè)類別投資上看，本月商業(yè)營業(yè)用房投資有所改善，同比跌幅較上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)，但整體跌幅依然最高；住宅和辦公樓同比跌幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大。住宅投資占總投資比重75.9%，與上月持平。

??從地區(qū)來看，各區(qū)域投資持續(xù)下降，東、中、西三區(qū)域同比跌幅相對(duì)較小，跌幅較上月波動(dòng)不大；東北地區(qū)跌幅最大，跌幅較上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重為60.6%，較上月提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??—03—

??房屋新開工面積同比跌幅持續(xù)收窄

??1—7月份，房屋新開工面積43733萬平方米，下降23.2%。其中，住宅新開工面積31684萬平方米，下降23.7%。房屋竣工面積30017萬平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面積21867萬平方米，下降21.8%。

??1-7月，新開工面積同比跌幅較上期再縮小0.5個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)5個(gè)月小幅收窄。單月來看，7月新開工規(guī)模5710萬平方米，同比減少19.5%，跌幅較上月縮小2.4個(gè)百分點(diǎn)，規(guī)模為2007年7月以來同期最低。當(dāng)前行業(yè)銷售市場增量需求有限，政策聚焦“去庫存”，企業(yè)開工意愿低迷，新開工規(guī)模將持續(xù)處于低位。在“保交房”政策推進(jìn)下，未來竣工面積仍有一定支撐，跌幅將有所收窄。

??—04—

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金持續(xù)改善

??1—7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金61901億元，同比下降21.3%。其中，國內(nèi)貸款9216億元，下降6.3%；利用外資17億元，下降45.0%；自籌資金22057億元，下降8.7%；定金及預(yù)收款18693億元，下降31.7%；個(gè)人按揭貸款8748億元，下降37.3%。

??1-7月，開發(fā)企業(yè)到位資金同比走勢(shì)持續(xù)呈邊際改善跡象，較上月再收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比跌幅依然較大，但較上期分別收窄2.4個(gè)和0.4個(gè)百分點(diǎn)；國內(nèi)貸款和自籌資金同比跌幅較小，較上期分別收窄0.3個(gè)和0.4個(gè)百分點(diǎn)。占比方面，自籌資金比例持續(xù)提高，占全部資金的35.6%，較上月提升0.4個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占44.3%，較上月降低0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??整體看來，房地產(chǎn)行業(yè)銷售仍未復(fù)蘇，融資方面除了個(gè)別頭部房企外未有明顯改善，企業(yè)資金壓力依然較大。中央層面多次在重要會(huì)議上將房地產(chǎn)工作列入“持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”范疇，二十屆三中全會(huì)審議通過的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革 推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》提出要改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。未來城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制將成為常態(tài)，REITs等房地產(chǎn)基金在政策層面有望得到進(jìn)一步支持。

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??商品住宅待售面積略有減少

??7月末，商品房待售面積73926萬平方米，較上月增加32萬平方米。其中，住宅減少49萬平方米，辦公樓增加31萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增加38萬平方米。

??7月末庫存總量較上月略有增加，較去年同比上漲14.5%，按當(dāng)前銷售計(jì)算去化周期為9.6個(gè)月。分物業(yè)類型看，商品住宅庫存連續(xù)兩月減少，總量依然處于高位，同比漲幅較上月再縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓同比漲幅略有擴(kuò)大。