??未來三個季度房企到期債券近4900億。

??◎  作者 / 房玲、陳家鳳

??國慶期間花樣年意外違約，讓投資者陷入恐慌性拋售，多家主流房企債券價格連日暴跌，邁向上市以來的新低，中資地產美元債券創(chuàng)下至少8年的最大跌幅。從2021年9月30日到2021年10月12日，Markit iBoxx亞洲中資美元房地產債券指數(shù)累計下跌12.62%，在各債券品種中跌幅領先。地產美元債二級市場的大幅震蕩，反映近階段房企再融資和獲現(xiàn)能力面臨考驗，行業(yè)信用風險加速暴露。那么房企未來到期債務壓力究竟多大？在當前市場下，房企能否開展自救？政策又是否會適度轉向來化解其債務風險？

??1 銷售+融資持續(xù)惡化
房企現(xiàn)金流入遭重挫

??下半年以來，熱點城市銀行按揭額度緊張，放貸周期放緩，房貸利率接連上調。據(jù)CRIC調研的30個熱點城市新房按揭來看，3-6個月的放貸周期基本是常態(tài)，7成以上城市較2021上半年利率均有所上調。6月以來個人按揭貸款連續(xù)多月單月負增長，其中8月單月按揭同比跌幅8%。政策對按揭的持續(xù)收緊，疊加部分三四線城市相繼出臺“限跌令”限制房企降價行為，下半年以來房地產單月銷售下行壓力加劇，即使是推貨高峰的9月也顯得乏力，9月百強房企中逾9成企業(yè)單月業(yè)績同比降低，其中6成企業(yè)同比降幅大于30%。同時，包括絕大部分TOP30房企在內，也有近9成企業(yè)單月業(yè)績不及上半年月均水平。

??銷售端下行重挫房企回款的同時，高壓的融資政策導致房企再融資難度加劇。以開發(fā)貸和信托為例，2020年房地產開發(fā)貸告別雙位數(shù)增長，增速大幅回落，至2021年二季度末，開發(fā)貸余額12.3萬億，同比增長2.8%，增速創(chuàng)下歷史最低值。而房地產信托余額自2020年后進入負增長區(qū)間，截至今年二季度末房地產資金信托余額2.08萬億，同比下滑16.94%，創(chuàng)下歷史最大跌幅。

??而進入三季度，信貸和非標政策仍處高壓，其中9月以來審計署進駐20多家AMC嚴查違規(guī)地產融資，同時監(jiān)管層也對多家信托機構和地方金交所的存續(xù)產品開展清查工作，涉房非標融資幾近暫停。

??與此同時，隨著融資持續(xù)收緊，房企發(fā)債難度加大。據(jù)監(jiān)測的95家樣本房企債券融資來看，2021年前三季度新發(fā)行債券金額同比增長分別為-23.6%、8.3%和-40.6%，新發(fā)行明顯縮量。疊加今年前三季度償債高峰的來臨，很多房企較難實現(xiàn)借新?lián)Q舊，只能利用自有資金來償還舊債，凈融資呈持續(xù)凈流出狀態(tài)。2021年三季度樣本房企凈發(fā)債額-607.4億元，而去年同期則為734.3億元。隨著近期房企信用風險事件頻發(fā)，未來債券融資也難見回升空間。

??2 未來三個季度
房企到期債券近4900億

??銷售回款承壓，疊加再融資壓力加劇，房企現(xiàn)金流入遭遇重創(chuàng)，二季度以來民營房企信用風險事件持續(xù)發(fā)酵，嚴重影響整體市場的穩(wěn)定。那么未來房地產到期債務壓力究竟多大？

??信托層面，根據(jù)信托業(yè)協(xié)會2021年中期公布的全行業(yè)未來一年信托到期規(guī)模分布的官方數(shù)據(jù)，我們假定以房地產資金信托余額占比來估計房地產信托到期規(guī)模占比，今年四季度房地產信托到期規(guī)模1570億元，明年一季度到期1248億元，二季度到期1673億元，每季度平均到期規(guī)模接近1500億元，到期壓力雖較前期高峰時期有所緩和，但在現(xiàn)金流緊縮的當下償還仍具壓力。

??債券層面，2020下半年開始迎來房企信用債到期潮，根據(jù)監(jiān)測的95家樣本房企債券到期和回售情況來看，2021年前三季度每季度平均到期規(guī)模2151億元，而四季度到期情況稍有放緩，到期規(guī)模1384億元，同比減少27.5%；明年上半年償還壓力依舊較大，一季度到期規(guī)模1815億元，二季度到期1689億元。從具體企業(yè)來看，四季度即將到期的信用債中77.7%主體均是民企，以上民企中TOP30占比68.6%，TOP31-50占比10.6%，TOP51-100占比16.5%，TOP一百+占比4.3%，到期壓力向規(guī)模房企集中。就近期信用暴雷事件已從小房企蔓延到大房企來看，百強房企安全邊際早已不在，后續(xù)需關注高杠桿弱資質規(guī)模房企后續(xù)信用債的兌付。

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??3 房企難自救
四季度政策決定行業(yè)未來走向

??行業(yè)信用風險加速暴露，房企積極開展種種自救行為。多家房企短期積極增持股票與回購債券，國慶以后禹洲、中梁、建業(yè)、融信等房企就已發(fā)布美元債回購計劃，以增強二級市場投資者信心；部分流動性緊張房企也就近期到期的債券尋找展期；另外部分房企開始出售旗下物業(yè)資產，如富力和花樣年出售其物業(yè)板塊予碧桂園，合生創(chuàng)展接盤恒大物業(yè)等。但房企自救的實際效果在下行市場中顯得杯水車薪。

??第一，三條紅線后，房企提高對收并購項目的要求，開發(fā)項目股權出售難度加劇。三條紅線后，監(jiān)管層對房企表內外債務進行穿透監(jiān)管，收購項目股權的同時也意味著并進項目負債，無論將收購項目放在表內還是表外，仍需提交監(jiān)管，即使收購再“骨折”價，收購方也不愿接受債務或法律風險頗高的二手項目。據(jù)Wind監(jiān)測，從2020年三季度“三條紅線”政策開始，房地產開發(fā)項目并購交易規(guī)模呈大幅下滑趨勢。出售開發(fā)項目回血遇挫，流動性問題房企只能被迫出售優(yōu)質資產，如被視為“現(xiàn)金奶牛”物業(yè)或坐落于核心區(qū)域的商辦項目，雖短期能解決債務危機，但面對未來到期的債務顯得更為被動。

??第二，同理集團層面引入財務實力強的戰(zhàn)投很難。與項目股權出讓同理，同一調控背景下，大多房企都面臨銷售回款轉弱、融資收緊、資金鏈吃緊的問題，連項目接盤都呈下滑趨勢，更何況是集團層面的接盤。如個別流動性問題房企曾傳出引戰(zhàn)投的消息，但后續(xù)未能滿足收購方的前置條件，推進尚不明朗。

??第三，進入債務重組階段（債務金額調整、債務展期、利率打折），因博弈方（股東、債權人、政府、購房者）眾多，難以達成一致意見，推進時間長。

??綜上所述，在當前政策全面高壓、銷售下行、融資收緊、資金鏈承壓的背景下，房企自救壓力很大。自9月27日央行貨幣政策委員會提及房地產，特別提出要“維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”后，僅有廣佛等地房貸利率下調，以及哈爾濱出臺“十六條”等極個別利好政策。政策變化可能會對居民按揭貸款做出邊際調整，改善房企銷售回款情況；倘若四季度融資政策不發(fā)生邊際放松，未來房企違約風險可能仍將接踵而至。