??2月3日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2020年四季度全國(guó)居民購(gòu)房杠桿研究》報(bào)告。報(bào)告顯示，2020年四季度，個(gè)人住房貸款余額新增額創(chuàng)近3年新低。數(shù)據(jù)顯示，2020年四季度，個(gè)人住房貸款余額新增8500億元，環(huán)比下降31%，同比下降17%，創(chuàng)2018年一季度以來(lái)的3年新低。從全國(guó)人民幣新增貸款中個(gè)人房貸占比來(lái)看，四季度為25%，環(huán)比和同比分別下降4個(gè)百分點(diǎn)和7個(gè)百分點(diǎn)。說(shuō)明下半年多地調(diào)控升級(jí)后，四季度個(gè)人住房貸款發(fā)放有所收緊。

??易居研究院研究員沈昕表示，2020年四季度，居民購(gòu)房杠桿率明顯下降，創(chuàng)2015年以來(lái)的近6年新低。數(shù)據(jù)顯示，2020年四季度，全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率為29.5%，環(huán)比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)，同比下降2個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2015年以來(lái)的近6年新低。在房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺(tái)的背景下，目前上海、廣州、杭州、西安及合肥等城市均有銀行房貸額度緊張，放款周期拉長(zhǎng)的情形出現(xiàn)，預(yù)計(jì)2021年一季度居民購(gòu)房杠桿率還將小幅下行。

??易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示：

??1、個(gè)人住房貸款余額走勢(shì)

??從人民銀行季度公布的個(gè)人住房貸款余額走勢(shì)來(lái)看，近年來(lái)呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年四季度末個(gè)人住房貸款余額34.44萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.6%，增速分別比上季度末和上年同期低1.1個(gè)和2.1個(gè)百分點(diǎn)。

??觀察歷史數(shù)據(jù)，2004年四季度-2014年四季度的10年間，個(gè)人住房貸款余額由1.6萬(wàn)億元上升至11.5萬(wàn)億元，期間新增房貸余額約9.9萬(wàn)億。2015年-2017年四季度，短短3年時(shí)間，貸款余額迅速攀升至21.9萬(wàn)億元，期間新增貸款余額約10.4萬(wàn)億。對(duì)比2004-2014年間的9.9萬(wàn)億余額新增可以看出，2015年以來(lái)的這輪行情僅用了30%的時(shí)間卻增加了105%的貸款。

??回顧過(guò)去15年的數(shù)據(jù)，個(gè)人住房貸款余額同比增速最高點(diǎn)出現(xiàn)在2009年四季度（60%），這與四萬(wàn)億刺激有關(guān)。此后2010-2011年間，中央相繼出臺(tái)了“國(guó)十一條”、“國(guó)十條”、“新國(guó)八條”等調(diào)控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及貸款利息，個(gè)人房貸余額增速隨之回落，2012年二季度回落至11%。2012年三季度個(gè)人房貸余額同比增速開(kāi)始回升，2013年四季度達(dá)到21%后重新回落。2014年-2015年二季度間，個(gè)人房貸余額同比增速一直在17-18%區(qū)間內(nèi)盤(pán)整。2015年三季度開(kāi)始，個(gè)人房貸余額同比增速快速提升,加上國(guó)家不斷出臺(tái)的一系列去庫(kù)存利好政策，2017年一季度超過(guò)了之前5年的增速水平達(dá)到35.7%。2017年二季度，個(gè)人房貸余額同比增速出現(xiàn)回落（30.8%），此后繼續(xù)保持回落態(tài)勢(shì)至今，2018年二季度以來(lái)回落速度有所趨緩。

??受疫情影響，2020年一季度全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比大幅下降，個(gè)人住房貸款余額同比增速回落幅度也有所擴(kuò)大。二三季度商品房銷(xiāo)售面積回升，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額同比增速的回落幅度比一季度收窄。四季度，部分銀行個(gè)人房貸額度緊張，放貸速度變慢，個(gè)人住房貸款余額同比增速繼續(xù)回落。不過(guò)需要看到的是，四季度個(gè)人住房貸款余額同比增速14.6%，仍高于金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額同比增速12.8%。

??2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對(duì)各類(lèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比設(shè)置了上限。2020年四季度末，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額占比為19.9%，環(huán)比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??從全國(guó)個(gè)人住房貸款余額占比的歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，2005年以來(lái)整體上呈震蕩上升趨勢(shì)，該比值上升最快的時(shí)段是2009年-2010年和2015-2016年，對(duì)應(yīng)了最近兩輪的全國(guó)樓市大行情。2020年個(gè)人住房貸款余額占比上升幅度有所放緩，主要是疫情后貨幣政策寬松，但房地產(chǎn)調(diào)控政策仍偏緊，貨幣放水沒(méi)有過(guò)多集中于個(gè)人房貸領(lǐng)域。

??近日，廣州銀行業(yè)被當(dāng)?shù)亟鹑诒O(jiān)管窗口指導(dǎo)，個(gè)人按揭貸款被“雙管控”：個(gè)人住房貸款占所有貸款的比例不得超過(guò)2020年全市平均水平，每個(gè)月新增個(gè)人住房貸款額度不能超過(guò)2020年10-12月三個(gè)月的平均放款額度。預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多城市出臺(tái)類(lèi)似的窗口指導(dǎo)，2021年個(gè)人房貸余額同比增速還將繼續(xù)回落，個(gè)人房貸余額占比上升幅度也將繼續(xù)放緩，甚至轉(zhuǎn)為下降。

??2、個(gè)人住房貸款余額新增額走勢(shì)

??這里對(duì)人民銀行季度公布的個(gè)人住房貸款余額做差估算出個(gè)人住房貸款余額季度新增額走勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2020年四季度，個(gè)人住房貸款余額新增8500億元，環(huán)比下降31%，同比下降17%，創(chuàng)2018年一季度以來(lái)的3年新低。

??觀察歷史數(shù)據(jù)，2016年四季度以來(lái)，個(gè)人住房貸款余額新增額連續(xù)回落。2017年四季度，個(gè)人住房貸款余額新增額進(jìn)一步降至8000億元，同比下降33%。2018年前三季度連續(xù)反彈，四季度下降至8700億元。2019年初全面降準(zhǔn)后，流動(dòng)性較為充裕，全年個(gè)人房貸余額新增額相比上年小幅上升。

??2020年前三季度，個(gè)人住房貸款余額新增額持續(xù)小幅上升，這是由于疫情后貨幣政策略轉(zhuǎn)寬松。四季度，個(gè)人住房貸款余額新增額大幅下降。

??從全國(guó)人民幣新增貸款中個(gè)人房貸占比來(lái)看，2020年四季度，個(gè)人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例為25%，環(huán)比和同比分別下降4個(gè)百分點(diǎn)和7個(gè)百分點(diǎn)。

??觀察歷史數(shù)據(jù)，該指標(biāo)大致出現(xiàn)三個(gè)高點(diǎn)（30%以上），分別發(fā)生在2007、2009年和2016年。2016年三季度，該指標(biāo)連續(xù)刷新歷史最高值，達(dá)到53%。也就是說(shuō)，新增境內(nèi)貸款中有將近一半流向了住戶按揭貸款。2017年以來(lái)，該指標(biāo)呈震蕩下行趨勢(shì)，說(shuō)明個(gè)人房貸在總信貸中的占比得到了較好的控制。2020年一季度該指標(biāo)大幅下降，二三季度上升，四季度下降。從歷年情況來(lái)看，2021年一季度該指標(biāo)大概率會(huì)下降。

??3、全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率走勢(shì)

??這里將個(gè)人住房貸款余額新增額占全國(guó)一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款占全國(guó)住宅成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年四季度，全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率為29.5%，環(huán)比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)，同比下降2個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2015年以來(lái)的近6年新低。

??觀察歷史數(shù)據(jù)，從2015年三季度開(kāi)始，居民購(gòu)房杠桿快速上升，2016年四季度達(dá)到2010年以來(lái)最高位，為44.6%。2017年一季度，該指標(biāo)小幅回落至44.4%，此后7個(gè)季度連續(xù)下行。2019年，居民購(gòu)房杠桿率一直處于小幅震蕩中，基本在31%-32%的區(qū)間穩(wěn)定下來(lái)。

??2020年上半年全國(guó)首套房貸平均利率持續(xù)小幅下降，這有助于刺激居民貸款購(gòu)房，居民購(gòu)房杠桿率連續(xù)兩個(gè)季度小幅上升。不過(guò)下半年以后，深圳、沈陽(yáng)、常州、唐山、無(wú)錫等多城通過(guò)提高二套房首付比例或貸款利率等，對(duì)房貸政策進(jìn)行了收緊，三四季度全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率下行。

??在房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺(tái)的背景下，目前上海、廣州、杭州、西安及合肥等城市均有銀行房貸額度緊張，放款周期拉長(zhǎng)的情形出現(xiàn)，預(yù)計(jì)2021年一季度居民購(gòu)房杠桿率大概率還將小幅下行。

??4、全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率與百城房?jī)r(jià)指數(shù)關(guān)系

??比較全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率與百城房?jī)r(jià)指數(shù)季度環(huán)比漲幅走勢(shì)發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)漲幅與居民杠桿率總體呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。2015年一季度開(kāi)始，居民購(gòu)房杠桿率和房?jī)r(jià)指數(shù)同時(shí)出現(xiàn)大幅攀升態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)指數(shù)季度環(huán)比漲幅在2017年二季度見(jiàn)頂，居民購(gòu)房杠桿率在2016年四季度見(jiàn)頂，主要原因是2016年底開(kāi)始越來(lái)越多的城市收緊信貸政策。2018年一季度，杠桿率和房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅同步下行，二季度杠桿率進(jìn)一步下行，房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅擴(kuò)大，三四季度杠桿率和房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅同步下行。2019年一二季度，杠桿率和房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅同步上行。730政治局會(huì)議首次明確提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，三季度杠桿率和房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅同步下行，四季度杠桿率小幅上升，百城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅收窄至0。

??2020年上半年，全國(guó)首套房貸利率持續(xù)下行，全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率小幅上行，百城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅也連續(xù)小幅上行；三季度居民購(gòu)房杠桿率小幅下行，房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅則繼續(xù)小幅上行；四季度兩者均下行。在房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺(tái)的背景下，居民購(gòu)房杠桿率大概率還將小幅下行，不會(huì)再出現(xiàn)類(lèi)似2016年時(shí)居民大規(guī)模加杠桿推動(dòng)房?jī)r(jià)大漲的情況。并且考慮到2016年以來(lái)全國(guó)多數(shù)城市房?jī)r(jià)已大幅上漲，目前仍處于高位，在限購(gòu)限貸等需求端政策不放松的情況下，房?jī)r(jià)短期內(nèi)也不存在大漲的基礎(chǔ)，預(yù)計(jì)2021年一季度百城房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅將小幅收窄。

??5、全國(guó)住戶部門(mén)杠桿率走勢(shì)

??國(guó)際清算銀行公布的居民杠桿率，指的是一國(guó)和地區(qū)居民部門(mén)的債務(wù)與GDP之比。在居民債務(wù)統(tǒng)計(jì)口徑上，國(guó)際清算銀行同國(guó)際貨幣基金組織保持一致，采用的是存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)信貸收支表中的住戶部門(mén)貸款。國(guó)際貨幣基金組織在2017年10月發(fā)布的《全球金融穩(wěn)定報(bào)告》中指出：當(dāng)住戶部門(mén)杠桿率低于10％時(shí)，該國(guó)的債務(wù)增加將有利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；當(dāng)住戶部門(mén)杠桿率高于30％時(shí)，該國(guó)中期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將會(huì)受到影響；而當(dāng)住戶部門(mén)杠桿率超過(guò)65％時(shí)，將會(huì)影響到金融穩(wěn)定。

??從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，2007–2008年，我國(guó)住戶部門(mén)杠桿率保持在20%以下的較低水平，2008年末為17.9%。2009年初至2010年二季度，國(guó)際金融危機(jī)發(fā)生后，隨著“四萬(wàn)億”刺激政策的推出，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，住戶部門(mén)杠桿率快速上升，此后至2012年底，上升趨勢(shì)減緩。2013年一季度，住戶部門(mén)杠桿率達(dá)到31%，首次突破30%，此后連續(xù)快速上升至今。2020年四季度，我國(guó)住戶部門(mén)杠桿率上升至62.2%，環(huán)比上季度上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，同比去年同期上升6.4個(gè)百分點(diǎn)。

??可以看到，2020年上半年住戶部門(mén)杠桿率上升速度有所加快，這與受疫情影響一季度GDP同比下降，二季度GDP增速也遠(yuǎn)低于正常情況，導(dǎo)致過(guò)去四個(gè)季度GDP總額較低有關(guān)。三季度我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)步恢復(fù)，四季度單季GDP增速已達(dá)6.5%，下半年住戶部門(mén)杠桿率上升速度明顯放緩。由于去年同期的低基數(shù)，預(yù)計(jì)2021年一季度GDP同比增速將大幅上升，全國(guó)住戶部門(mén)杠桿率會(huì)出現(xiàn)較大降幅。

??國(guó)際清算銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年二季度末，所有統(tǒng)計(jì)國(guó)家的住戶部門(mén)平均杠桿率為63.7%，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體為75.3%，新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體為45.2%，較2019年末均有較大增幅，這與疫情后全球貨幣大放水有關(guān)。目前我國(guó)住戶部門(mén)杠桿率略低于國(guó)際平均水平，但高于新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體平均水平。

??6、全國(guó)住戶部門(mén)貸款余額/存款余額走勢(shì)

??全國(guó)住戶部門(mén)貸款余額和全國(guó)住戶部門(mén)存款余額的比值變化，也可以從另一個(gè)側(cè)面反映住戶部門(mén)的資金杠桿走勢(shì)。2007年一季度-2009年一季度，住戶部門(mén)貸存款余額比例在20%-30%之間小幅波動(dòng)。2009年二季度開(kāi)始，住戶部門(mén)貸存款余額比例基本呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，2016-2018年呈加速上行趨勢(shì)，這與2016年以來(lái)住戶部門(mén)貸款余額增速較高有關(guān)。住戶部門(mén)貸存款余額比例從2008年末的25.3%上升至2018年末的66.1%，期間上升了40.8個(gè)百分點(diǎn)。2019年以來(lái)，住戶部門(mén)貸存款余額比例繼續(xù)小幅震蕩上升，但相比之前幾年上升幅度明顯變緩。

??2020年四季度住戶部門(mén)貸存款余額比例為67.6%，環(huán)比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)，同比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。按照以往規(guī)律，2021年一季度該比值將下降。

??近年來(lái)住戶部門(mén)貸存款余額比例持續(xù)上升，與存款余額增速持續(xù)下行，貸款余額增速持續(xù)高于存款余額增速有關(guān)。住戶部門(mén)存款余額增速持續(xù)放緩，可能有多方面原因。一是與居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變有關(guān)，過(guò)去大多數(shù)居民的節(jié)約型消費(fèi)方式已不再是主流，與之相應(yīng)的高儲(chǔ)蓄率也逐漸降低。二是與居民代際更迭有關(guān)，目前，80后、90后已逐漸成為消費(fèi)市場(chǎng)的主力，他們不再像父輩、祖輩那樣熱衷于儲(chǔ)蓄。三是理財(cái)方式發(fā)生了變革，銀行理財(cái)產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品等分流了一部分的銀行存款。四是實(shí)物類(lèi)資產(chǎn)住房正在成為中國(guó)家庭資產(chǎn)的重要組成部分，越來(lái)越多的居民熱衷于將貨幣類(lèi)資產(chǎn)的儲(chǔ)蓄存款和理財(cái)產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)。住戶部門(mén)貸款余額增速持續(xù)高位也與住房貸款持續(xù)高增長(zhǎng)有關(guān)，從央行公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2008-2020年，個(gè)人住房貸款余額在住戶部門(mén)貸款余額中的占比為45%-55%，即個(gè)人住房貸款占住戶部門(mén)總貸款的一半左右，是居民負(fù)債的最主要組成部分。

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