??報告摘要：

??1、LPR 走勢：今年 10 月份 5 年期 LPR 基礎(chǔ)利率相比 9 月份總體持平，這充分體現(xiàn)了當(dāng)前中長期貸款市場利率求穩(wěn)的導(dǎo)向，但預(yù)計后續(xù)或有下調(diào)的可能。

??2、城市分類：統(tǒng)計的 64 個一二三四線城市中，南寧首套房的基點最高，這也和其近期房價上漲過快、房貸政策總體從緊的因素有關(guān)。

??3、市場趨勢：從公式計算看，后續(xù)LPR 或有降低的可能，而房地產(chǎn)市場若進(jìn)一步降溫，基點也有下調(diào)的可能，最終使得各城市房貸利率會有下行的趨勢。

??一、LPR 基礎(chǔ)利率

??1、LPR 走勢：5年期基礎(chǔ)利率總體持平

??根據(jù)全國銀行間同業(yè)拆借中心 10 月 21 日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2019 年 10 月，全國貸款市場 1 年期 LPR 為 4.20%，相比 9 月份的 4.20%是持平的。貸款市場 5 年期LPR 則為 4.85%，和 9 月份 4.85%也是持平的。當(dāng)然，若和央行 5 年期基準(zhǔn)利率4.90%相比，當(dāng)前 5 年期 LPR 則相對更低。

??從房地產(chǎn)市場的角度看，更能反映按揭貸款利率走向的則是 5 年期 LPR。從數(shù)據(jù)上看，10 月份此類數(shù)據(jù)并沒有下行，進(jìn)一步體現(xiàn)了中長期貸款基礎(chǔ)利率的穩(wěn)定性。但若考慮到此前央行全面降準(zhǔn)的動作，以及后續(xù)國內(nèi)市場繼續(xù)降成本的導(dǎo)向，那么預(yù)計后續(xù) 5 年期 LPR 也有進(jìn)一步下行的可能，其對于降低房貸成本等都有積極的作用。

??圖 1 全國 1 年期和 5 年期 LPR 基礎(chǔ)利率月度走勢

??二、首套房

??1、基點：南寧市場的基點最高

??2019 年 10 月份，統(tǒng)計的 64 個城市首套房貸款的平均基點為 78bp。其含義是，當(dāng)前各城市在新公布的 5 年期 LPR 基礎(chǔ)利率上，將增加 0.78%的利率水平。從城市分類看，4 個一線城市基點為 30bp，22 個二線城市為 77bp,38 個三四線城市則為 84bp。其中一線城市的基點較小，這和上海市場基點為負(fù)數(shù)有關(guān)，而三四線城市的基點較高，這和當(dāng)前三四線城市房價熱度略大于一二線城市有關(guān)， 基點更高也體現(xiàn)了房貸政策收緊的導(dǎo)向。

??從城市排行可以看出，南寧、洛陽等城市的基點較高，這也說明當(dāng)前此類城市正執(zhí)行更為嚴(yán)厲的信貸政策。根據(jù)國家統(tǒng)計局 10 月 21 日發(fā)布的全國 70 城房價指數(shù)數(shù)據(jù)，南寧和洛陽成為 70 個城市中房價指數(shù)環(huán)比漲幅排名第一和第二的城市，其中南寧已經(jīng)連續(xù)兩個月房價指數(shù)環(huán)比漲幅排名第一。類似城市基點較高， 使得房貸利率也會較高，進(jìn)一步體現(xiàn)了房貸市場因城施策、分類調(diào)控的導(dǎo)向。

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