??“金九”全國(guó)商品房銷售未見明顯起色，預(yù)計(jì)四季度房企打折促銷還將增多

??報(bào)告摘要：

??1、前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降20.2%，降幅收窄；土地購(gòu)置均價(jià)同比上漲2.6%，漲幅小幅收窄。表明土地市場(chǎng)成交略有回升，但整體降幅依然較大。

??2、前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)10.5%，增速與上月持平，此前已連續(xù)4個(gè)月小幅回落。分物業(yè)來(lái)看，住宅投資同比增長(zhǎng)14.9%，辦公投資同比增長(zhǎng)0.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資同比下降8%。開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積同比增長(zhǎng)8.6%，增速連續(xù)5個(gè)月收窄。表明資金面緊張和銷售乏力后，房企投資和新開工開始減速。

??3、前三季度，商品房銷售面積同比下降0.1%，降幅比1-8月份收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中東部地區(qū)同比下降2.9%，中部地區(qū)同比增長(zhǎng)0.5%，西部地區(qū)同比增長(zhǎng)4.6%，東北地區(qū)同比下降5.9%。從銷售面積來(lái)看，西部地區(qū)同比增速最大，東北地區(qū)同比降幅最大。

??4、前三季度，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比上漲7.2%，漲幅比1-8月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中東部和東北地區(qū)漲幅較高，為9.2%和8.9%，中部和西部地區(qū)漲幅分別為6.6%和5.7%。

??5、前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)7.1%，增速連續(xù)4個(gè)月回落后小幅提高；房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速超過(guò)企業(yè)到位資金同比增速3.4個(gè)百分點(diǎn)，房企資金壓力較大。

??6、8月底，多家銀行獲得央行窗口指導(dǎo)，自即日起開始收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸額度，原則上開發(fā)貸控制在2019年3月底時(shí)的水平。居民房貸方面，全國(guó)首套房貸平均利率連續(xù)4個(gè)月上升，這限制了居民加杠桿的空間。國(guó)慶長(zhǎng)假后，全國(guó)住房按揭貸款市場(chǎng)執(zhí)行了新的LPR定價(jià)機(jī)制，但從各地的執(zhí)行情況來(lái)看，與之前的貸款利率相比基本保持穩(wěn)定。綜合考慮這些情況，預(yù)計(jì)年內(nèi)各地調(diào)控政策松綁的可能性微乎其微，房企融資環(huán)境還在持續(xù)收緊，全國(guó)樓市還將持續(xù)降溫，房企的資金壓力將加劇，預(yù)計(jì)四季度市場(chǎng)將整體保持穩(wěn)中有降，多項(xiàng)指標(biāo)增速將繼續(xù)回落。

??一、前三季度土地成交面積降幅收窄，成交均價(jià)同比漲幅小幅收窄

??1、前三季度全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下降20.2%，降幅收窄

??前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積15454萬(wàn)平方米，同比下降20.2%，降幅比1-8月份收窄5.4個(gè)百分點(diǎn)。

??從土地購(gòu)置面積增速走勢(shì)看，2016年9月份降幅開始收窄后，曲線持續(xù)上行，到2017年初重新回到正增長(zhǎng)；此后年初累計(jì)增速在5-13%內(nèi)震蕩上行，11月同比增速升至16.3%，為2012年3月以來(lái)的近五年來(lái)最高位；12月有所回調(diào)。2018年初，土地購(gòu)置面積同比微降，此后兩個(gè)月小幅震蕩，5月份開始連續(xù)回升，9-12月份增速高位盤整。2019年1-2月，土地購(gòu)置面積同比大幅下降，降幅創(chuàng)2012年以來(lái)新高,3-5月份低位盤整，6月份以來(lái)降幅逐漸收窄。今年以來(lái)土地購(gòu)置面積同比降幅較大也與去年同期基數(shù)較高有關(guān)。考慮到房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，預(yù)計(jì)全年開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積維持負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)應(yīng)該是沒(méi)有懸念的。

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