??2019年7月16日，上?！袢?，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2019年6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，6月商品住宅價(jià)格漲幅穩(wěn)中有降。分城市來(lái)看，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅連續(xù)三個(gè)月相同；三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??仲量聯(lián)行（紐交所代碼：JLL）認(rèn)為，雖然一季度的兩次降準(zhǔn)、全國(guó)平均房貸利率的連續(xù)下行以及多地落戶政策的放松等多項(xiàng)措施推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體預(yù)期走向相對(duì)樂(lè)觀，然而4月以來(lái)，從中央到地方的一系列政策調(diào)整無(wú)疑釋放了政策再次收緊的信號(hào)?？梢哉f(shuō)，上半年全國(guó)樓市依然遵循“一城一策” “的指導(dǎo)原則，但且政策總體體現(xiàn)出”“前穩(wěn)后嚴(yán)” “的態(tài)勢(shì)。

??4月15日，國(guó)管公積金收緊，實(shí)行 “認(rèn)房又認(rèn)貸”。4月19日，中央會(huì)議重提“房住不炒“” 。此后，市場(chǎng)熱度較高的西安、蘇州分別升級(jí)了限購(gòu)、限售政策。土地市場(chǎng)熱度較高的合肥、蘇州、東莞等城市也及時(shí)收緊土拍政策。同時(shí)，東莞、岳陽(yáng)等地的公積金政策又迎來(lái)新一輪收緊。

??樓市調(diào)控卷土重來(lái)之際，房貸利率也在連降六個(gè)月后止跌回彈。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，6月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.423%，環(huán)比上漲了0.14%，由此終結(jié)了2019年上半年連續(xù)下調(diào)的狀況。

??近期的樓市調(diào)控政策說(shuō)明了兩個(gè)特點(diǎn)：第一，目前樓市調(diào)控目標(biāo)依然是“穩(wěn)” ，具體說(shuō)來(lái)就是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，既要防范大落，同樣也要防范大起。第二，調(diào)控政策跟隨市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整，從“長(zhǎng)周期”步入“短周期”。

??政策趨緊，下半年成交量將有所放緩

??二季度,仲量聯(lián)行跟蹤的20個(gè)重點(diǎn)一、二線城市一手住宅成交約5,500萬(wàn)平方米，較去年同期小幅上漲5%。但多個(gè)城市在三四月份的短暫回暖之后，隨即迎來(lái)政策收緊，市場(chǎng)緊縮預(yù)期增強(qiáng)，成交量穩(wěn)中有降。整個(gè)上半年，20個(gè)城市的新增供應(yīng)較去年同期增加約12%，但上半年成交量較去年上半年小幅下降3%。隨著近期多地政策重新收緊，預(yù)計(jì)下半年總體成交量將有所放緩。

??融資收緊，土地市場(chǎng)面臨降溫

??二季度從整體數(shù)據(jù)來(lái)看，各線城市的土地平均溢價(jià)率延續(xù)了上季度的上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。一線城市中，受大灣區(qū)政策利好推動(dòng)，深圳和廣州的土地受到開(kāi)發(fā)商熱捧，住宅地塊平均溢價(jià)率分別高達(dá)45%和26.5%；但上海由于嚴(yán)厲的限價(jià)政策，開(kāi)發(fā)商拿地依然謹(jǐn)慎，幾乎所有宅地均以底價(jià)成交。

??二線城市住宅用地平均溢價(jià)率22.5%，較上季度上升8.6個(gè)百分點(diǎn)。但近期杭州、蘇州、東莞等熱點(diǎn)城市調(diào)整土地競(jìng)拍規(guī)則后預(yù)計(jì)后期土地市場(chǎng)熱度將有所緩和。三線城市住宅用地平均溢價(jià)率23.5%，增速較上季度明顯放緩。

??雖然二季度開(kāi)發(fā)商對(duì)重點(diǎn)城市的土拍依然保持了較高的熱情，但近期收緊房企資金端的大趨勢(shì)已逐步顯現(xiàn)，這無(wú)疑會(huì)對(duì)下半年的土地市場(chǎng)帶來(lái)較大影響。

??5月，銀保監(jiān)會(huì)便發(fā)文（包括23號(hào)文等）對(duì)銀行和信托提出要求，重申嚴(yán)監(jiān)管態(tài)勢(shì)，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。此后，各地銀保監(jiān)局開(kāi)出多張罰單堵截金融資金違規(guī)流入樓市，特別是在信托融資方面顯著收緊。與此同時(shí)，房企外債發(fā)行也被戴上“緊箍咒”，根據(jù)發(fā)改委7月12日發(fā)布的通知，房企發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。可以預(yù)見(jiàn)，下半年開(kāi)發(fā)商的融資將更為艱難。

??展望下半年，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然復(fù)雜嚴(yán)峻，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有所放緩，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨新的下行壓力。中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管將繼續(xù)強(qiáng)化，房企融資環(huán)境繼續(xù)趨緊，預(yù)計(jì)下半年全國(guó)商品住宅成交量有進(jìn)一步調(diào)整空間。同時(shí)，下半年開(kāi)發(fā)商將放緩拿地節(jié)奏，土地市場(chǎng)面臨降溫，帶動(dòng)房地產(chǎn)投資增速、新開(kāi)工增速繼續(xù)回落。