??2月份的時(shí)候兔醬曾經(jīng)寫(xiě)過(guò)一篇文章分析常州的客戶結(jié)構(gòu)（←點(diǎn)擊可直接閱讀）以及行為方式，轉(zhuǎn)眼又過(guò)去了半年，在這半年過(guò)程中整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度在多重新政出臺(tái)下已逐漸得到控制，一線城市為更大程度的保障人口的居住需求，著力于發(fā)展租賃市場(chǎng)，部分二、三線城市也頻繁通過(guò)加強(qiáng)限購(gòu)、提升首付款比例等方式進(jìn)一步對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，因城施策仍是二、三線城市的主要調(diào)控邏輯。

??其中，常州作為三線城市中非常具有代表性的城市，在4月份的時(shí)候也出臺(tái)了新政：

??1、居民第二次辦理住房公積金貸款（包括公轉(zhuǎn)商補(bǔ)息貸款）的首付比例從30%提高至50%；

??2、新購(gòu)買(mǎi)商品住房（包括二手住房）在取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年才可上市交易；

??3、新建商品住房備案價(jià)格的調(diào)整周期不得低于2個(gè)月等。

??至此，常州成為了省內(nèi)第一個(gè)“限售”的城市。而兔醬通過(guò)CRIC系統(tǒng)查看到，在政策出臺(tái)的這一個(gè)月，常州的商品住宅成交量達(dá)到81.12萬(wàn)平方米，為2015年以來(lái)月度成交面積第二高峰，僅次于2016年市場(chǎng)高熱時(shí)期的“金九”銷(xiāo)量，末班車(chē)效應(yīng)十分突出。

常州商品住宅2015年1月至2017年6月成交月度成交情況

??目前新政已經(jīng)生效快3個(gè)月了，兔醬也收集了常州6月份的客戶行為情況，來(lái)看看跟半年前相比，常州的客戶行為產(chǎn)生了哪些變化，現(xiàn)在又有什么樣的特點(diǎn)呢。

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??調(diào)高首付比例+限售后，來(lái)訪客流量明顯下降

??兔醬將2月份開(kāi)始常州的客戶來(lái)訪指數(shù)繪制成在一張圖上，加上來(lái)訪指數(shù)半月移動(dòng)均線，不難看出來(lái)訪量在4月上旬達(dá)到峰值，隨后便開(kāi)始持續(xù)下滑（4月上旬恰好也是新政發(fā)布的時(shí)間），5、6月份來(lái)訪指數(shù)明顯低于3、4月份。

??3月中旬，南京限購(gòu)顯著加碼，限購(gòu)范圍擴(kuò)大至六合區(qū)、溧水區(qū)和高淳區(qū)，非本市戶籍僅限購(gòu)買(mǎi)1套房（包括新建商品住房和二手住房），導(dǎo)致大量非南京戶籍的工作者錯(cuò)失了購(gòu)房資格，轉(zhuǎn)而在環(huán)南京城市圈內(nèi)尋求購(gòu)房機(jī)會(huì)，常州、鎮(zhèn)江成為最佳選擇。3月末，鎮(zhèn)江市同樣下發(fā)新政，取消外地人的購(gòu)房補(bǔ)貼并且提高二套房首付至60%；周邊城市政策頻繁加碼，成為常州市場(chǎng)承接周邊外溢人口紅利的最佳時(shí)機(jī)，在3、4月份迎來(lái)相對(duì)較大的來(lái)訪客流量，且周末來(lái)訪指數(shù)峰值明顯，說(shuō)明周邊城市訪客主要在周末來(lái)訪，進(jìn)入5月以后，來(lái)訪量明顯下滑，且周末的峰值也不如前兩月顯著。

??老客戶占比方面，總體來(lái)說(shuō)波動(dòng)較大，但新政前后變化較小。

??常州2017年2月至2017年6月日均來(lái)訪客流指數(shù)、來(lái)訪指數(shù)半月均線及老客戶占比情況（單位：%）

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??外地客戶比例有增無(wú)減，熱點(diǎn)城市投資客戶仍在尋求機(jī)遇

??在來(lái)訪量已經(jīng)顯著減少的情況下，常州外地客戶的占比不降反增，1月份外來(lái)客戶占比在15%左右，6月份數(shù)據(jù)顯示，外地客戶占比提升至17%，上漲了2個(gè)百分點(diǎn)。

??盡管常州已經(jīng)成為江蘇省內(nèi)首個(gè)“限售”的城市，但在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈整體調(diào)控環(huán)節(jié)嚴(yán)厲的氛圍中，常州仍憑借其城市發(fā)展前景良好、地理位置優(yōu)越、房?jī)r(jià)相對(duì)低洼等優(yōu)勢(shì)，成為附近一線、二線熱點(diǎn)城市投資客偏好的城市，且目前這些城市仍有投資客在周邊尋求投資機(jī)遇。

??對(duì)比1月及6月外地客戶來(lái)訪的數(shù)據(jù)，外地來(lái)訪客戶主要來(lái)源地幾乎沒(méi)有變化，來(lái)源城市TOP3按順序仍然是上海、南京和蘇州，無(wú)錫、北京和深圳緊隨其后，但與1月份情況不同的是，外地客戶來(lái)訪的城市集中度有所分散，來(lái)自上述城市的客戶占比都比1月份有所減少，下圖標(biāo)注了外來(lái)客戶來(lái)源前7位的城市，而來(lái)自其他城市的客戶占比從8%飆升至34%，6月外地客源中，除省內(nèi)南通、泰州、揚(yáng)州外，還有來(lái)自成都、合肥、桂林、西安、沈陽(yáng)等區(qū)域距離較遠(yuǎn)的城市的客戶，

常州2017年1月及6月外地客戶主要來(lái)源情況變化對(duì)比（單位：%）

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??訪客偏好：中小面積段+中低價(jià)位產(chǎn)品平均來(lái)訪量最大

??說(shuō)完了訪客中本地客戶和外地客戶占比的問(wèn)題，再來(lái)從項(xiàng)目的角度看看6月份常州是什么類(lèi)型的項(xiàng)目吸引了更多客戶的來(lái)訪。兔醬將所收集到的項(xiàng)目按照主力產(chǎn)品面積和成交均價(jià)兩個(gè)維度畫(huà)了氣泡圖，氣泡越大表示來(lái)訪量越高，發(fā)現(xiàn)6月份常州客戶來(lái)訪量較高的項(xiàng)目有明顯的扎堆情況。

??下圖為6月份常州不同項(xiàng)目成交均價(jià)、產(chǎn)品面積和來(lái)訪量之間的關(guān)系，主要可分為三類(lèi)：平均來(lái)訪人數(shù)最多的項(xiàng)目產(chǎn)品面積段處于約80-120平方米，項(xiàng)目均價(jià)8000-12000元/平方米的此類(lèi)項(xiàng)目平均來(lái)訪量最大（下圖深紅色圈），這部分產(chǎn)品的戶型主要為二房、三房，滿足的是剛需群體和首次改善型群體的需要，也是市場(chǎng)最為主力的產(chǎn)品，客戶基本面較大。

??同樣是高總價(jià)的產(chǎn)品，大面積比高單價(jià)更吸引客戶來(lái)訪，下圖中黃色圓圈所圈起來(lái)的項(xiàng)目中，主要為面積段在120-160左右，或200平方米以上的項(xiàng)目，客戶來(lái)訪量遠(yuǎn)大于粉色圓圈所標(biāo)識(shí)的高單價(jià)項(xiàng)目；另外，在同等面積水平下，均價(jià)越低，愿意來(lái)訪的客戶數(shù)量就越大。

??可以說(shuō)，常州還是以剛需、首改為主要需求的市場(chǎng)，高價(jià)項(xiàng)目的客戶到訪量較為有限。

??常州6月份項(xiàng)目成交均價(jià)、產(chǎn)品面積以及來(lái)訪量之間的關(guān)系

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??居住小區(qū)零星分布，看房集中于地鐵線交匯處

??按照來(lái)訪客戶在常州的居住位置分布來(lái)看，來(lái)訪客戶的居住分布較為分散，相對(duì)來(lái)說(shuō)有幾個(gè)區(qū)域比較聚集，如鐘樓區(qū)青楓公園周邊、天寧區(qū)紅梅公園周邊，武進(jìn)區(qū)武進(jìn)新天地周邊，新北區(qū)的客戶居住則主要分布在龍城大道北側(cè)、河海大學(xué)和常州北站周邊也有部分客戶聚集，在其余地方分布較為零散。

??從分布?xì)馀莸拇笮?lái)看，居住在鐘樓區(qū)的客戶最多，其次為居住在天寧區(qū)的客戶，居住在武進(jìn)區(qū)和新北區(qū)客戶相對(duì)較少，鐘樓區(qū)和天寧區(qū)發(fā)展相對(duì)較早，居民看房積極一方面可能是由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，另一方面可能是為了尋求置換，而新北區(qū)和武進(jìn)區(qū)新房相對(duì)較多，居民的置換需求沒(méi)有這么強(qiáng)烈。

??與居住小區(qū)的零散分布不同，看房小區(qū)則相對(duì)更加集中，最主要是集中于天寧區(qū)紅梅公園一帶，兔醬注意到，這個(gè)地區(qū)恰好是常州目前兩條在建地鐵線路的交匯處，未來(lái)必然會(huì)成為常州公共交通出行最為方便的地區(qū)，并且周邊醫(yī)院、學(xué)校等配套完善，居住的便利程度非常高。

常州6月份項(xiàng)目成交均價(jià)、產(chǎn)品面積以及來(lái)訪量之間的關(guān)系

??常州與兄弟城市無(wú)錫非常相似，城市中心區(qū)域不算太大，基礎(chǔ)市政和道路交通修繕較為完好，居民們又整體都比較有錢(qián)出行以自駕車(chē)為主，客戶的消費(fèi)行為應(yīng)該可以有所借鑒，所以本月就沒(méi)有老調(diào)重彈地繪制常州的看房客戶辦公、消費(fèi)和看房的動(dòng)線。

??總體來(lái)說(shuō)，近半年政策大環(huán)境雖在持續(xù)收緊，但常州成交規(guī)模仍在維持在了較高的位置，外來(lái)客群占比穩(wěn)重有升，不過(guò)客群來(lái)源趨于分散；二房、三房產(chǎn)品持續(xù)走俏，少數(shù)單價(jià)過(guò)高的產(chǎn)品面對(duì)“無(wú)人問(wèn)津”的窘境；此外，隨著地鐵通車(chē)日期的確定，相關(guān)板塊的升值潛力會(huì)更加明確地顯現(xiàn)出來(lái)，而目前的看房客戶們，似乎都已經(jīng)洞察了這一先機(jī)~