??7月11日，第一太平戴維斯在北京環(huán)球金融中心召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，對(duì)2016年第二季度華北區(qū)物業(yè)市場(chǎng)的表現(xiàn)進(jìn)行回顧和未來(lái)展望。

??北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

??2016年第二季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)大規(guī)模供應(yīng)放量，共四個(gè)項(xiàng)目合計(jì)帶來(lái)30.6萬(wàn)平方米新增辦公面積。至此，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓存量達(dá)到954萬(wàn)平方米（含自用面積）。

??2016年第二季度，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率進(jìn)一步上漲至4.4%，環(huán)比上漲1.2個(gè)百分點(diǎn)（含自用面積）。一方面，在租賃需求減少的市場(chǎng)情況下，大規(guī)模集中放量增加了市場(chǎng)去化壓力。另一方面，P2P等新興互聯(lián)網(wǎng)金融公司的退租風(fēng)潮持續(xù)影響著租賃市場(chǎng)，此類(lèi)租戶(hù)比重較高的項(xiàng)目受到較大沖擊，出租率下滑明顯。

??第二季度，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金降至人民幣每平方米每月337.8元，環(huán)比下滑0.7%。整體需求減少加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，促使業(yè)主降低租金以換取出租率。另一方面，隨著市場(chǎng)對(duì)新興互聯(lián)網(wǎng)金融公司不良影響的重視，業(yè)主越發(fā)看重優(yōu)質(zhì)租戶(hù)，對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)給予租金優(yōu)惠，優(yōu)化自身租戶(hù)組合。

??市場(chǎng)預(yù)測(cè)

??2016年內(nèi)，北京市還將迎來(lái)六個(gè)新項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)將帶來(lái)35萬(wàn)平方米辦公面積，全年新增面積同比上漲64%，市場(chǎng)去化壓力進(jìn)一步加大。

??在未來(lái)集中放量和整體需求放緩的市場(chǎng)情況下，短期內(nèi)北京市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將面臨出租率和租金雙向下行的壓力。

??2016年前五個(gè)月，北京市社會(huì)消費(fèi)品零售總額錄得4,077億元，同比上升3.1%，增速較第一季度有明顯反彈。

??第二季度市場(chǎng)共有三個(gè)購(gòu)物中心落成開(kāi)業(yè)，帶來(lái)15.1萬(wàn)平方米新增供給，并令全市中高端零售面積存量達(dá)到1,133萬(wàn)平方米。

??全市中高端購(gòu)物中心出租率環(huán)比微幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)至94.5%。

??全市中高端購(gòu)物中心首層平均租金微幅攀升至每平方米每月人民幣912.8元，環(huán)比上漲1.2%。

??市場(chǎng)預(yù)測(cè)

??預(yù)計(jì)2016年內(nèi)，北京還將迎來(lái)六個(gè)中高端零售項(xiàng)目入市，新增約93.7萬(wàn)平方米零售面積，豐臺(tái)區(qū)和大興區(qū)將成為新增供應(yīng)的主要來(lái)源，高端零售市場(chǎng)持續(xù)向城市外圍拓展。

??預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)，更多國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商將有可能采取輕資產(chǎn)策略，在進(jìn)一步擴(kuò)張市場(chǎng)份額的同時(shí)降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

??市場(chǎng)的持續(xù)放量將在項(xiàng)目的招商和經(jīng)營(yíng)方面帶來(lái)更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，位于不同區(qū)域、或由不同經(jīng)驗(yàn)開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目間的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)差距將可能進(jìn)一步增大。

??2016年第二季度，北京高端服務(wù)式公寓市場(chǎng)迎來(lái)新增供給。北京雅詩(shī)閣服務(wù)公寓在易主和改造后，重新投入市場(chǎng)，帶來(lái)158套租賃單元。

??第二季度，位于CBD的逸蘭（新城國(guó)際）服務(wù)公寓于2016年6月中旬結(jié)束運(yùn)營(yíng)，服務(wù)式公寓市場(chǎng)減少105套租賃單元。

??盡管有新項(xiàng)目入市，但接連兩個(gè)項(xiàng)目的退市減少了市場(chǎng)可租賃存量，因此，服務(wù)式公寓入住率并未出現(xiàn)下滑。截至第二季度末，服務(wù)式公寓入住率錄得83.6%，環(huán)比上漲0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??第二季度，服務(wù)式公寓租金上漲至人民幣每平方米每月206.5元。5月1日，北京開(kāi)始實(shí)施全面營(yíng)改增，北京服務(wù)式公寓普遍對(duì)租金策略進(jìn)行調(diào)整，提高租金報(bào)價(jià)。

??國(guó)內(nèi)租戶(hù)需求旺盛，拉動(dòng)高端公寓租金繼續(xù)上漲，錄得每平方米每月人民幣152.6元，環(huán)比上漲2.1%。

??第二季度，高端別墅項(xiàng)目需求持續(xù)低迷，租金下滑至人民幣每平方米每月116.1元，環(huán)比下滑0.9%。

??市場(chǎng)預(yù)測(cè)

??2016年第三季度，位于朝陽(yáng)區(qū)達(dá)美中心的奧克伍德服務(wù)式公寓將進(jìn)入租賃市場(chǎng)，預(yù)計(jì)帶來(lái)171套租賃單元。

??受到租賃市場(chǎng)整體需求減緩以及高端住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格持續(xù)攀升的雙重影響，為獲得更高收益，預(yù)計(jì)未來(lái)仍將有部分項(xiàng)目轉(zhuǎn)入散售市場(chǎng)或改為其他用途。

??北京住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)

??一手住宅整體市場(chǎng)

??第二季度，盡管一手住宅供給量和成交量較去年同期有所回落，銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)則保持上漲態(tài)勢(shì)，截至5月末，環(huán)比上漲5.0%，同比上漲17.1%。

??一手住宅高端市場(chǎng)

??第二季度，高端住宅市場(chǎng)迎來(lái)大規(guī)模新增供給，共7個(gè)高端公寓項(xiàng)目和10個(gè)高端別墅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，分別帶來(lái)1,022套和720套新增供給。

??第二季度，高端公寓成交量同比上漲21.9%至546套。同時(shí)，高端公寓成交均價(jià)亦上漲至人民幣每平方米86,000元，環(huán)比上漲2.8%。高端別墅成交量上漲至484套，同比大幅上漲116.1%。高端別墅成交均價(jià)人民幣每平方米57,300元，環(huán)比上漲2.5%。

??北京市土地市場(chǎng)供給依舊稀缺，其中僅兩幅居住用地。居住用地競(jìng)拍依舊火熱，兩幅地塊均經(jīng)錄得50%溢價(jià)率。

??市場(chǎng)預(yù)測(cè)

??供給方面，短期內(nèi)一手住宅新增供給將繼續(xù)回落，且將主要分布在五環(huán)外。五環(huán)內(nèi)新增項(xiàng)目則普遍“豪宅化”，其中，朝陽(yáng)和豐臺(tái)將錄得最大供應(yīng)規(guī)模。

??成交方面，在經(jīng)歷過(guò)去幾個(gè)季度的成交量高位運(yùn)行后，隨著庫(kù)存的減少，預(yù)計(jì)下一階段成交量將繼續(xù)下滑。

??價(jià)格方面，由于供給的相對(duì)有限以及一線(xiàn)城市住宅產(chǎn)品較好的投資屬性，短期內(nèi)一手住宅市場(chǎng)仍將維持上漲趨勢(shì)。

??第二季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓資本值上漲至人民幣每平方米74,900元。同時(shí)，甲級(jí)寫(xiě)字樓毛收益率繼續(xù)收縮0.03個(gè)百分點(diǎn)至5.43%。

??第二季度，市場(chǎng)錄得兩宗重大整售交易，成交總價(jià)達(dá)48.0億元。

??第二季度，寫(xiě)字樓一手散售市場(chǎng)繼續(xù)表現(xiàn)活躍，成交面積合計(jì)65.2萬(wàn)平方米，同比激增166.6%。同時(shí)，總成交金額亦同比激增170.6%至180.6億元人民幣。

??第二季度，北京土地市場(chǎng)供應(yīng)仍保持低位，僅有8幅土地供應(yīng)，同期，僅12幅地塊成交，成交額合計(jì)129億元。居住用地仍然較受品牌開(kāi)發(fā)商青睞，平均溢價(jià)率維持高位，達(dá)約50%。

??市場(chǎng)預(yù)測(cè)

??快速發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的穩(wěn)定需求及較高的投資收益率將令辦公產(chǎn)品繼續(xù)受到投資者的青睞。

??通州于5月出臺(tái)的商住限購(gòu)新政規(guī)定區(qū)域內(nèi)新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目只能出售給企事業(yè)單位或社會(huì)組織，且上述單位購(gòu)買(mǎi)后再出售時(shí)，仍須出售給企事業(yè)單位或社會(huì)組織。這將使區(qū)域內(nèi)的一手散售市場(chǎng)的交易受到大幅抑制。

??預(yù)計(jì)北京未來(lái)土地供應(yīng)仍將有限，在此情況下，成交樓面地價(jià)，尤其是居住用地的成交樓面地價(jià)將有可能進(jìn)一步攀高。

??天津：第二季度，位于南京路商圈的現(xiàn)代城二期寫(xiě)字樓入市，為甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)新增122,500平方米的可租賃面積。至此，中心城區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量約為100.6萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，本市金融租賃行業(yè)熱潮減退，不少不良資產(chǎn)企業(yè)退出市場(chǎng)，辦公需求逐步回落至理性水平。令中心城區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)凈吸納量為22,700平方米，環(huán)比下降16%。由于新項(xiàng)目入市和需求萎靡影響，中心城區(qū)整體空置率環(huán)比上升5.4個(gè)百分點(diǎn)至42.3%，同比上漲18.4%。中心城區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)平均成交租金為人民幣每平方米每月141元，環(huán)比及同比均下降0.3%。

??青島：第二季度，位于海爾路的白金廣場(chǎng)入市，帶來(lái)5.5萬(wàn)平方米新增供給，至此，全市寫(xiě)字樓存量增至157.5萬(wàn)平方米。由于新近入市項(xiàng)目空置率較高，青島寫(xiě)字樓空置率環(huán)比微升0.2個(gè)百分點(diǎn)至20.1%。同期，甲級(jí)寫(xiě)字樓租金錄得人民幣每平方米每月105.8元，同比上漲2.9%。

??大連：第二季度，大連甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目正式交付使用，總存量仍為110萬(wàn)平方米。受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩影響，部分企業(yè)退租令全市空置率大幅上升至17.5%，環(huán)比上升7.7個(gè)百分點(diǎn)。同期，大連甲級(jí)寫(xiě)字樓租金季度環(huán)比下降9.0%，至每平方米每月人民幣112.2元。

??市場(chǎng)預(yù)測(cè)

??未來(lái)三年，二線(xiàn)城市還將迎來(lái)大規(guī)模新增供給。由于供給集中，競(jìng)爭(zhēng)加劇，未入市項(xiàng)目的業(yè)主將根據(jù)市場(chǎng)變化采用更加靈活的租售策略，但同時(shí)也加大了未來(lái)市場(chǎng)的不確定性。

??鑒于新增供應(yīng)量難以在短時(shí)間內(nèi)被市場(chǎng)吸納及經(jīng)濟(jì)放緩等因素，預(yù)計(jì)整體出租率和平均租金水平將有所下跌。

??天津：第二季度，天津城區(qū)共有兩個(gè)新項(xiàng)目入市，分別是世紀(jì)都會(huì)商廈和M Plaza，均位于南京路-濱江道-和平路商圈，共計(jì)帶來(lái)11.1萬(wàn)平方米的體量，令天津全市（含濱海新區(qū)）優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)總存量增至423萬(wàn)平方米。品牌商積極進(jìn)入天津市場(chǎng)，如Forever 21天津首店于M Plaza開(kāi)業(yè)。第二季度，天津城區(qū)主要優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目首層平均租金僅環(huán)比下降0.1%為人民幣每平方米每月407.1元。受新增供應(yīng)影響，平均入駐率環(huán)比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)至88.6%。

??青島：第二季度，青島中高端零售市場(chǎng)新增兩個(gè)項(xiàng)目，帶來(lái)38.5萬(wàn)平方米新增面積。截至一季度末，青島中高端零售市場(chǎng)存量達(dá)到378萬(wàn)平方米。餐飲文創(chuàng)類(lèi)品牌拓展積極，鼎泰豐、方所及西西弗書(shū)店于季內(nèi)開(kāi)業(yè)。新增供給錄得較高入駐水平，令購(gòu)物中心整體空置率環(huán)比下降3.7個(gè)百分點(diǎn)至達(dá)到23.0%。同時(shí)，青島購(gòu)物中心租金持續(xù)下滑，二季度環(huán)比下跌3.0%至人民幣每平方米每月384.0元。

??大連：第二季度，大連中高端商業(yè)市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目入市，總存量保持在295萬(wàn)平方米。盡管無(wú)新項(xiàng)目入市，由于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)低迷和項(xiàng)目的租戶(hù)調(diào)整，全市購(gòu)物中心空置率繼續(xù)上升至9.5%。休閑娛樂(lè)、餐飲類(lèi)零售商加速在本地市場(chǎng)擴(kuò)張，同時(shí)業(yè)主也積極引入此類(lèi)業(yè)態(tài)從而提高客流量以對(duì)抗網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物對(duì)實(shí)體店鋪帶來(lái)的沖擊。2016年第二季度季度大連中高端購(gòu)物中心首層租金小幅上漲至人民幣每平方米每月420.0元，環(huán)比增長(zhǎng)2.0%。

??市場(chǎng)預(yù)測(cè)

??未來(lái)三年，二線(xiàn)城市均將迎來(lái)持續(xù)大規(guī)模新增供給。整體市場(chǎng)供過(guò)于求的情況將進(jìn)一步加劇，持續(xù)的供應(yīng)放量以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的新常態(tài)都將給商業(yè)帶來(lái)更多挑戰(zhàn)。

??未來(lái)，在競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈的嚴(yán)峻市場(chǎng)環(huán)境中，提升顧客購(gòu)物體驗(yàn)和打造項(xiàng)目特色將在商業(yè)運(yùn)營(yíng)中占據(jù)更為重要的位置。