??編者按：一線城市近期地王頻出，重走“面粉貴過面包”的套路。一時(shí)間，業(yè)內(nèi)外紛紛表示“看不懂”。非理性的人認(rèn)為在當(dāng)前市場泡沫化的情況下，開發(fā)商也是激情拿地，將來一旦泡沫破滅，“地王”可能變“地亡”。而所謂理性的評論者則會(huì)搬出若干理由，如時(shí)間換空間，貨幣供應(yīng)因素，政府控地因素，比照香港房價(jià)找合理性。但現(xiàn)實(shí)是，當(dāng)前一線城市已經(jīng)進(jìn)入了高地價(jià)推動(dòng)的高房價(jià)階段，居民收入增幅遠(yuǎn)低于地價(jià)房價(jià)增幅。商務(wù)成本高企，不但低端制造業(yè)被擠了出去，以華為、騰訊為代表的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)公司也在考慮搬遷，這不得不引起重視。近兩年一些超大城市開始流行“以房控人”，沒有房票+鈔票，越來越難在大城市生存，這個(gè)思路從靜態(tài)看貌似有一定道理，人口真可能被控制住了，但從動(dòng)態(tài)和結(jié)構(gòu)角度看，創(chuàng)新類的年輕人才很可能因高房價(jià)被迫離開，高科技企業(yè)也會(huì)因?yàn)槌叩纳虅?wù)成本而遠(yuǎn)離，這對未來這些城市活力、潛力、吸引力都有巨大的影響。

??近日，前有華為搬到東莞，后有騰訊事業(yè)部要求搬到廣州的種種傳聞沸沸揚(yáng)揚(yáng)，類似此前英特爾和聯(lián)合利華先后搬離上海的震蕩，背后折射出的深圳高房價(jià)對產(chǎn)業(yè)擠出因素不容忽視，似乎高房價(jià)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)站到了天平的兩端，孰輕孰重，到底該如何拿捏？

??房價(jià)、產(chǎn)業(yè)互為因果，理想狀態(tài)可實(shí)現(xiàn)同步增長

??理想情況下，房價(jià)與產(chǎn)業(yè)相得益彰，兩者之間相互促進(jìn)、共同發(fā)展，一方面，產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展有助于提升城市吸引力，有序引導(dǎo)更多的外來人口前來生活就業(yè)，進(jìn)而支撐房價(jià)持續(xù)穩(wěn)步增長；另一方面，逐步抬升的房價(jià)有助于吸引大批房企前來開發(fā)投資，對于充實(shí)地方財(cái)政收入可謂大有裨益，地方政府也有更大的動(dòng)力投資建設(shè)諸如道路、軌交、教育、醫(yī)療等市政配套，進(jìn)一步改善城市的投資環(huán)境，吸引更多的高端產(chǎn)業(yè)、高素質(zhì)人才積極進(jìn)駐，在一定程度上也有利于促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)再次騰飛。

??高房價(jià)抬升企業(yè)經(jīng)營成本，進(jìn)而抑制產(chǎn)業(yè)發(fā)展

??目前，熱門一、二線城市房價(jià)漲幅明顯超出市場可以承受的區(qū)間范圍，房價(jià)過快增長已然打破產(chǎn)業(yè)、房價(jià)兩者之間的微妙平衡點(diǎn)。正所謂物極必反，高房價(jià)不可避免地會(huì)引發(fā)一系列的嚴(yán)重問題。對于企業(yè)而言，高房價(jià)最大的影響便是經(jīng)營成本上升，在高房價(jià)的作用下，寫字樓租金及物業(yè)管理費(fèi)用將有所上漲。與此同時(shí)，員工的日常生活成本增加，也會(huì)向資本方要求更高的薪資報(bào)酬，企業(yè)不得不增加日常運(yùn)營的成本支出。更為重要的是，一旦日常生活成本難以轉(zhuǎn)嫁，員工可能會(huì)選擇放棄在大城市生活就業(yè)，進(jìn)一步加劇中低端制造業(yè)“用工荒”的局面。

??我們留意到受制于高房價(jià)，東部沿海城市部分企業(yè)難以承擔(dān)成本上漲，逐漸開始向中西部區(qū)域遷移。并且，企業(yè)城市遷移的現(xiàn)象愈來愈多，規(guī)格也越來越高，已經(jīng)由原先的低端制造業(yè)轉(zhuǎn)移逐漸演變成中高端制造業(yè)轉(zhuǎn)移。

??警惕產(chǎn)業(yè)空心化，無實(shí)體產(chǎn)業(yè)支撐金融、服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型終是無源之水

??短期來看，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的過程中，必然會(huì)引發(fā)產(chǎn)業(yè)空心化。深圳龍崗區(qū)官方報(bào)告顯示，如果剔除華為，龍崗區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值將下降14.3%，影響程度不可謂不大。值得一提的是，因部分員工長期在低端制造業(yè)工作，固有的知識水平、工作技能決定了他們成為就業(yè)的弱勢群體，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的浪潮中，再就業(yè)的難度可想而知。處理不佳甚至?xí)l(fā)一系列的民生問題，地方政府不得不引起重視。

??長期來看，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移有助于區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展。以紐約市為例，1950-2001年紐約市制造業(yè)就業(yè)人數(shù)顯著減少，而高端服務(wù)業(yè)逐步成為吸納居民就業(yè)的最大行業(yè)，順利完成了從低端制造業(yè)到高端服務(wù)業(yè)的升級過程，紐約一舉奠定了世界金融中心的地位，華爾街也成為美國金融市場的代名詞。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移本質(zhì)上是企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展特點(diǎn)，尋找資源稟賦相關(guān)性更高，更能支持企業(yè)快速發(fā)展城市的過程，有利于充分發(fā)揮各線城市的資源稟賦，支持企業(yè)更好更快發(fā)展。

??然而，紐約也是世界的紐約，一味照抄紐約發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，將中低端產(chǎn)業(yè)全部搬離，騰出空間發(fā)展高尖端產(chǎn)業(yè)，恐將面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。突出表現(xiàn)于兩個(gè)方面，首先，沒有實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持，可謂是動(dòng)搖了金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根基，金融必將成無水之源，泡沫化、空心化等問題將逐漸浮出水面，違約風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。其次，各線城市發(fā)展千篇一律，難以形成比較優(yōu)勢，往往會(huì)引發(fā)惡性競爭，屆時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將成難以企及的目標(biāo)。

??綜上所述，高房價(jià)是投資方向趨同、投資資金蜂擁所引發(fā)的結(jié)果，可能會(huì)引發(fā)產(chǎn)業(yè)空心化、資產(chǎn)泡沫化等一系列問題，蘇州、南京、合肥等熱門二線城市高房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，地方政府需積極介入，在必要的情況下繼續(xù)加碼調(diào)控政策，有序引導(dǎo)房地產(chǎn)市場回歸至均衡水平。